MAHKEMESİ: SAMSUN BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 13/04/2021 tarih 2021/588 Esas – 2021/736 Karar sayılı karar yasal süre içerisinde davalılar vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 16/02/2022 Çarşamba günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı Avukat ... geldiler duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 2083 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki 356 m²’lik hissesini davalılar ile yaptıkları inanç sözleşmesi uyarınca bağışladığını, ancak kendilerine inanılan davalıların devretmeyi üstlendikleri taşınmazı çekilen ihtarnameye rağmen iade etmediklerini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalılar, taraflar arasında akdedilen 05/05/2010 tarihli sözleşmenin inançlı işlem olarak nitelendirilemesinin mümkün olmadığını, bu sözleşmenin bağış sözleşmesi karşılığında yapılacak inşaattan davacıya verilecek bağımsız bölümlerin devrine ilişkin karma bir sözleşme olduğunu, davacı taraftan bağış yoluyla aldıkları hisseyle birlikte taşınmazda inşaat yapmakta olduklarını, tüm hissedarların muvafakatiyle başlanan inşaatın tüm ruhsat ve izinlerinin alındığını, taraflar arasında yapılan sözleşmenin bir an için inançlı işlem olduğu kabul edilse dahi kendileri açısından devir borcu bulunmamakta olduğunu, davanın kabulü yönünde bir kanaat hasıl olursa sözleşmeyle birlikte davacı tarafa verilen 1000.000,00 TL’ lik senedin kendilerine iadesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Tokat 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 17/12/2020 tarihli ve 2017/542 E.- 2020/279 K. sayılı kararıyla; dava konusu tapu kayıtlarına göre davacının davalıya taşınmaz hissesini karşılıksız bağışladığı şeklindeki resmi senet, taşınmazın devredildiği tarihten sonraki gün dava konusu sözleşmenin yapılmış olması, davalının kabul ettiği taşınmazın bağışlanması üzerine davalılar tarafından dava konusu taşınmaza yapılacak binadan davacıya iki adet bağımsız bölüm verileceğine dair sözleşme maddesi ve davalılarca davacıya senet düzenlenerek verilmiş olması birlikte değerlendirildiğinde bağışlama sözleşmesinin karşılıksız olması gerektiğinin aksine bağışlama sözleşmesi karşılığında edim kararlaştırılmış olması, kararlaştırılan edimin yükleme olarak kabul edilemeyeceği, taraflar arasındaki sözleşmede izaleyi şuyu davasına da yer verilmiş olması sebepleriyle davacının gerçek iradesinin bağışlama sözleşmesi yapmak olmadığı, davalıların beyan dilekçesinde bağışın amacının ... ...'ı taşınmazdaki paydaşlıktan çıkartıp sözleşmenin üçüncü paragrafındaki şekilde davacıya bağımsız bölüm kazandırmak şeklindeki iddianın tapu kayıtlarına göre dava dışı ... ...'ın taşınmazdaki bir kısım hissesini 25/02/2016 tarihinde davalı ...'na sattığı, ayrıca 25/10/2017 tarihinde ise taşınmazdaki kalan hissesinin davalı ...'na davalı taraflara sattığına dair resmi senetler, 22/04/2016 tarihinde İzaleyi şuyu davasından davalılarla haricen anlaştığı için vazgeçtiğine dair beyanı davacı tarafından davalılara ihtarname keşide edildikten sonra kalan hissesini davalılara satmış olması birlikte değerlendirildiğinde gerçeği yansıtmadığı, dava konusu edilen yere davalılar tarafından Tokat Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/353 Esas sayılı dosyasında tarafların davadan vazgeçtiğine dair beyanları sonrasında davacının davalıya ihtarname keşide ettiği 26/09/2017 tarihinden sonrasında inşaat faaliyetlerine başlanmış olduğu, davalı tanığı ...'nun tarafların birbirlerine güvendiği için noterde sözleşme yapmadıklarını belirtmesi ancak davalı tanıklarının davacıya davalılar tarafından ne sebeple teminat senedi verildiğinin açıklanamaması hususları birlikte değerlendirildiğinde dava konusu sözleşmenin inançlı işlem olduğu kanaatine varılarak davanın kabulüne, taraflar arasındaki 05/05/2010 tarihli sözleşme gereği davacıya verilen 28/02/2020 tarihli teslim tutanağı ile mahkemenin yazı işleri müdürlüğü kasasında muhafaza edilen 100.000 TL miktarlı alacaklı ... borçlu ... olan arka tarafından "05/05/2010. Sözleşmeye istinaden teminat olarak verilmiştir."ibaresi geçen senet aslının karar kesinleştiğinde davalı ...'na verilmesine, davalıların 20/11/2017 havale tarihli cevap dilekçesinde davalılarca yapılan inşaattaki tüm hizmet ve maliyetler ile inşaata yönelik olarak ruhsat, proje, SGK Maliye ve sair tüm giderlerin, davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi, ve bu hususta fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına dair talepleri hakkında gerekli harçlar yatırılarak usulüne uygun açılmış dava olmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; gerekçeli kararın hükümden önceki paragrafında yazılan hususlarda sanki ispat yükü davacıda değil de, davalıdaymış gibi değerlendirmeler yapıldığını, dosya münderecatından dava konusu taşınmaz hakkında açılan ortaklığın giderilmesi davasından vazgeçilme sebebinin, ortaklıktan çıkarılmak istenen ... ...'ın payını müvekkillerine devretmesi olduğunun net olarak anlaşıldığını, davacının ihtarname göndermesiyle ... ...'ın tapusunu devretmesi arasında hiçbir ilgi bulunmamakla; bu durumun aleyhe yorumlanamayacağını, davacı tarafın bu davayı açmasının nedeninin kendisine davaya konu sözleşmeyle verilmesi kararlaştırılan dairelerden daha fazla istemek için tapuyu üzerine alıp; sorun çıkartıp sözleşmede verilenden daha fazlasını almak istemesi olduğunu, davaya konu edilen 05.05.2010 tarihli sözleşmenin Mahkemece inançlı işlem olarak nitelenmiş olmasının doğru olmadığını, taraflar arasındaki bu sözleşmenin; bağış sözleşmesi karşılığında; taşınmaz üzerine yapılacak inşaattan davacıya verilecek bağımsız bölümlerin devrine ilişkin karma bir sözleşme, bir nevi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, sözleşmede yazılan, taraflarca kayıtsız şartsız kabul edilen bu hususların sonradan yok sayılmasının davacı tarafın kötü niyetini gösterdiğini, sözleşmenin herhangi bir hukukçudan yardım alınmadığından kötü düzenlendiğini, davacının tapuyu geri alabilmesi müvekkillerin sözleşmede yazılı 2 daireyi imal edip vermemeleri şartına bağlı olduğunu, şart gerçekleşmediği için, hukuki yarar bulunmadığından davanın reddi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 13/04/2021 tarihli ve 2017/542 E - 2020/279 K. sayılı kararıyla; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları delillere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, vakıa mahkemesi hakiminin dosyadaki delillerle çelişmeyen tespit ve değerlendirmesine ve uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, HMK’nun 355. maddesi uyarınca istinaf sebepleriyle sınırlı olarak ve re'sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu, ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçeleri ile davalılar vekili istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nun 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf talepli dilekçesinde ileri sürdüğü itiraz nedenlerini yineledikten sonra, müvekkillerince taşınmaz üzerinde yapılan inşaatın tüm masraflarının hesaplanıp Mahkeme veznesine depo edilmesi gerektiğini, dosyada yapılan ikinci keşfin amacınun da bu olduğunu, ancak Mahkemece bu hususun -bu hususta açılmış bir dava bulunmadığından denilerek- yerine getirilmediğini, binanın %95'inin tamamlanmış olduğunun dosyada bulunan keşif zaptı, keşifte aldırılan bilirkişi raporları ve fotoğraflardan görünmekte olduğunu, müvekkillerinin taşınmaz üzerine değeri yaklaşık 2-3 milyon Türk Lirasını bulan inşaat yaptıklarını, bu hususun görmezden gelinmesinin kararı hukukilikten uzaklaştırdığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Bilindiği üzere, Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (KKİS), içinde taşınmaz devri (bağımsız bölüm devri) vaadi içerdiğinden noter huzurunda yapılması zorunlu sözleşmelerdir. Noter huzurunda yapılmayan KKİS’leri geçerli olmaz ve bağımsız bölüm devri borcu doğurmaz. Ancak Yargıtay iki durumda, noter huzurunda yapılmayan KKİS’lerinin geçerli olacağına ilişkin kararları istikrarlı olarak vermektedir;
1- “ Sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmişse de, yüklenici sözleşmede öngörülen inşaatı tümüyle yapıp bitirmiş ve arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümleri de teslim etmiş olduğundan artık bu aşamadan sonra sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmek Medeni Kanun’un 2.maddesindeki iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz.”(Y15HD, E.1994/3473, K.1995/587, T.07/02/1995)
2- “Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenme şeklinde yapıp resmiyet kazanması zorunludur.Haricen yapılan sözleşme geçersizdir.Dava konusu olayda sözleşme resmi şekilde yapılmamışsa da tapuda devir yapılmakla geçerli hale gelmiştir. Akdi ilişkinin sıhhati konusunda herhangi bir sorun kalmamıştır.” (Y15HD, E.2010/3018, K.2011/3268, T.02/06/2011)
3.2.2. Türk Medeni Kanunu 2.maddesinde; “ Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” düzenlemesine yer verilmiştir.
3.2.3. Bilindiği üzere; inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup, alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder.
Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işlemle genellikle, teminat teşkil etmek ve iade edilmek üzere, mal varlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar.
Diğer bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanır.
Sözleşmenin ve buna bağlı temlikin, değinilen bu özellikleri nedeniyle, taşınmazı inanç sözleşmesi ile satan kimsenin artık sadece, ödünç almış olduğu parayı geri vererek taşınmazını kendisine temlik edilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı, inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda yalnızca bir borcu kalmıştır.
Diğer bir bakış açısıyla taşınmazın mülkiyeti inanılana (alacaklıya) geçmiştir. Taşınmazda inanarak satanın (borçlu) mülkiyet hakkı kalmadığı gibi, alıcının bu mülkiyet hakkı üzerinde kurulmuş olan bir rehin hakkından da söz edilemez.
Bu durumda; gayrimenkul rehni bakımından geçerliliği olan 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 873. maddesinin inanç sözleşmelerine dayalı temlike konu taşınmazlar bakımından uygulama yeri olmadığı da kuşkusuzdur. Nitekim bu düşünce Hukuk Genel kurulunun 23.5.1990 gün ve l990/1-202-315 sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının maliki olduğu 2083 ada 4 parsel sayılı, 668,18 m2 yüzölçümlü, arsa vasıflı taşınmazdaki 1279/2400 payın, 04/05/2010 tarihli bağış işlemi ile (davacı adına vekaleten dava dışı Halil Rıfat Sözen tarafından) davalılar ... ve ...’na temlik edildiği, taraflar arasındaki 05/05/2010 tarihli sözleşmenin ".Tokat İli Merkez İlçesi Karşıyaka mahallesi 2083 ada 4 parsel üzerinde kayıtlı bulunan 668 m2 parselin hissesi bulunduğum 356 m2 sini hissederlardan ... ...'ın İzalei şuyu davası açtığı için dava sonuçlanıncaya kadar ... ve ... ... tapuda bağış yaptım. dava sonuçlanana kadar 100.000 tl lik teminat olarak senet aldım. Dava sonuçlanınca ... ve ... tarafından tapu iade edilecek ve almış olduğum 100.000 tl lik teminat senedi de iade edeceğim. 356 m2 lik hisseme karşılık müteahit ... ve ... ile şu şekilde anlaştım. Hisseme karşılık bir adet bodrum kat ve bir adet birinci kat olmak üzere iki daire alacağım veya eğer ikisi de birinci kat daire olursa bir tanesinin bodrumla birinci kat farkını o günün rayiçlerine göre vermek şartı ile 2 adet daire alacağım, iş bu sözleşme arsa sahibi adına ... ve bağış yapılan ... ve ... arasında şahitler huzurunda tanzim ve imza edilmiştir. " şeklinde maddeler içerdiği, Tokat Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/353 E- 2013/1698 K sayılı dosyasında ... ... tarafından dava konusu taşınmaz ve dava dışı taşınmazlar yönünden 10/03/2010 tarihinde ortaklığın giderilmesi davası açıldığı , mahkemece 26/12/2013 tarihinde dava konusu taşınmaz yönünden davanın kısmen kabulüne karar verildiği, söz konusu kararın Yargıtay denetiminden geçmek suretiyle 15/05/2014 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.
3.3.2. Tüm dosya kapsamı ve davacının dayandığı sözleşme bir arada değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmaz üzerine yapılacak olan binada oluşacak bağımsız bölümlerden bir adet bodrum kat ve 1 adet 1. kat olmak üzere 2 daire veya 1.katta 2 daire alınacağının, eğer ikisi de 1. kat daire olursa 1 tanesinin bodrumla 1.kat farkını o günün rayiçlerine göre vermek şartı ile 2 daire alınacağının kabul edildiği, bu durumda taraflar arasındaki sözleşmenin inanç sözleşmesi olduğu ve davacının temlik ettiği arsa payının iade edileceği yönündeki kabulün dosya kapsamı dinlenen tanık beyanları ve büyük ölçüde bittiği anlaşılan inşaat nedeniyle mümkün olmadığı, sözleşmenin bir bütün olarak yorumlanması gerektiği, bu halde sözleşme Noterde resmi olarak düzenlenmemiş olsa da; davacı taşınmazı tapuda resmi olarak devrettiği ve davalı da sözleşmeye istinaden inşaatı yaptığından adi inşaat sözleşmesi niteliğinde olduğu, sözleşmedeki temel amacın devredilen pay karşılığı yapılacak inşaattan bağımsız bölüm almak olduğu sonucuna varılmaktadır. Öte yandan sözleşmenin inşaat yapılması ve davacıya iki adet bağımsız bölüm verilmesine ilişkin hükmü yok sayılarak, sadece bağış kısmına geçerlilik tanınarak taşınmazın tapu kaydının iptal- tescilini istemek TMK’nın 2. maddesi kapsamında dürüst davranma ilkesine aykırılık ve hakkın kötüye kullanılması mahiyetindedir.
3.3.3. Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken delillerin takdirinde hataya düşülmek suretiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
VI. SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile, temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı sebeplerden dolayı BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Tokat 1.Asliye Hukuk Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davalılar vekili için 3.815,00-TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davacıdan alınmasına, 16/02/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy