MAHKEMESİ: SAMSUN BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL - TAZMİNAT
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil/tazminat istekli dava sonunda, Samsun 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23/02/2021 tarihli ve 2019/421 Esas - 2021/116 Karar sayılı kararıyla terditli tazminat isteğinin kabulüne dair verilen kararın davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından istinafı üzerine Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 31/05/2021 tarihli ve 2021/909 Esas - 2021/1085 Karar sayılı kararıyla, tarafların istinaf başvurularının kabulü ile HMK’nın 353/1.b.2. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesinin kararı kaldırılarak davanın kabulü ile iptal - tescile ilişkin olarak verilen karar, yasal süre içerisinde davalı ... vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 16.02.2022 Çarşamba günü için yapılan tebliat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı ... ... vekili Avukat ... ve davalı ... vekili Avukat ... geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili, Almanya'da doğup büyüyen davacının Türkçe okuma – yazmasının zayıf olduğunu, insanlara çabuk güvendiğini, davacının mirasbırakan babası ... ...'ün paydaşı olduğu dava dışı 3850 ada 7 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak davalı ...'nın eşi dava dışı ... ... ile taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin ve inşaatın tüm işlemlerinin davalı ... tarafından takip edildiğini, davalı ...'nın, ... Köz'ün ölmesi nedeniyle daha önce aldığı 11/06/2018 tarihli vekaletname ile işlem yapamadığını, satış yetkisini içerir yeni bir vekaletname gerektiğini belirtip, kandırarak ve aldatarak 31/07/2019 tarihinde davacıdan tüm mirasçılar adına yeni bir vekaletname aldığını ve intikalen ... mirasçıları adına kayıtlı çekişmeye konu 3850 ada 8 parseldeki 18 no.lu meskendeki, davacı dışındaki mirasçıların paylarının tamamını 01/08/2019 tarihinde davacı ...'ya satış suretiyle vekaleten temlik ettiğini, aynı taşınmazdaki dava dışı 19 nolu bağımsız bölümün mirasçılardan Ramazan'a devri için mirasçıların kendi aralarında anlaştıklarını, devrin gerçekleştirilmesi için de 02/08/2019 tarihinde davalı ...'ya vekaletname verildiğini, vekaletnamenin verilmesinde davalının ısrar ve iknasının bulunduğunu, daha sonra vekil ...’nın davacı ile iletişime geçerek verilen son vekaletnamede sorun olduğunu, notere gitmeleri gerektiğini söylediğini, sorunu gidermek için notere gidip 05/08/2019 tarihinde işlem yaptıklarını, ancak yapılan işlemin bir önceki vekaletname ile ilgili olmayıp, 31/07/2019 tarihli vekaletnameye ek düzeltme beyanı şeklinde olduğunu, böylelikle vekile, çekişme konusu 18 no.lu bağımsız bölüme ilişkin satış yetkisi verildiğini, aynı gün vekil olan davalı ... tarafından, davacı adına kayıtlı 18 no.lu bağımsız bölümün davalı ...'e satış suretiyle temlik edildiğini, devrin İskender'in diğer davalı ...'dan olan alacağına karşılık yapıldığını, İskender'in evi dahi görmeden satın aldığı gibi evin anahtarının halen davacıda olduğunu, vekil tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, davalıların çıkar ve iş birliği içerisinde hareket ettiklerini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, mümkün olmazsa taşınmazın dava tarihi itibariyle belirlenecek rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ..., iddiaların soyut ve yasal dayanaktan yoksun olduğunu, davacının kendi istek ve arzusu ile vekaletname verdiğini, sadakat ve özenle hareket edip, vekil edenin menfaatlerini vekalet ile güdülen amaç çerçevesinde koruduğunu, diğer davalı ... adına oluşan kaydın hukuka uygun ve geçerli olduğunu belirtip davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., çekişme konusu taşınmazın bulunduğu bloğun arka tarafındaki, diğer davalı ...'nın müteahhitliğini yaptığı ve yetkilisi olduğu bloktan daire satın aldığını, 295.000,00 TL satış bedelinin bir kısmını banka havalesiyle bir kısmını ise elden ödediğini, davalı ...'nın satın alınan daire yerine davaya konu taşınmazı devrettiğini, buna gerekçe olarak da çekişme konusu taşınmazın bulunduğu bloğu n yapımı ile de kendisinin ilgilendiğini, satışa konu olan arka bloktaki daire ile becayiş edildiğini, daireyi vermeye ve devre yetkili olduğunu söylediğini, taşınmazın iyiniyetle ve bedeli karşılığında temlik alındığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Samsun 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23/02/2021 tarihli ve 2019/421 Esas - 2021/116 Karar sayılı kararıyla; vekil olan davalı ... tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı ancak taşınmazı temlik alan davalı İskendir'in ediniminin iyiniyetli olduğu gerekçesiyle davalı ... yönünden tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, davalı ... yönünden terditli tazminat isteğinin kabulü ile 306.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar:
İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
2.1. Davacı vekili, davalı ...’in iyi niyetli olduğunu kabul etmenin mümkün olmadığını, zira dava dosyasındaki beyanlar ve dosya kapsamı incelendiğinde diğer davalı ... ile el ve fikir birliği içerisinde olduğunu, davalı ...’in yıllar önce, daire satın aldığı ...’nın bu dairesini teslim etmediğini, talep etmesine rağmen parasını da iade etmediğini beyan ettiğini, bu nedenle kendisini aldatan bu kişinin başkalarını da aldatabileceğini öngörebilecek bir kişi olduğunu, nitekim işlem yapılan vekaletname incelendiğinde daire sahibinin ... değil, davacı ... olduğunun görüldüğünü, ayrıca tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin de davalı ...’in kötü niyetini açıkça ortaya koyduğunu, davalı ...’in kötü niyetini gösteren bir diğer hususun da satış bedelinin ödememiş olması olduğunu, gerek davalı tanıkları gerek davalıların savcılıkta ve mahkemede verdikleri beyanları dikkate alındığında bu satış işlemi için bir para ödenmediğinin açıkça anlaşıldığını, tanık beyanlarıyla davalının savcılık dosyasındaki beyanlarının çelişkili olduğunu, davalı ...’in diğer davalı ...'dan alacağı olduğunu beyan etmesine karşılık bu alacağını gösteren somut ve herkes için geçerli objektif bir belge ya da makbuzu dosyaya sunamamasına rağmen bu hususta davalı tanıklarının soyut ve gerçek dışı beyanlarının dikkate alındığını, davalıların isticvap edilmesi yönündeki taleplerinin mahkemece dosyaya yenilik katmayacağı gerekçesiyle reddedilmesinin de kararın kaldırılmasını gerektirdiğini, mahkeme tarafından davalıların banka kayıtlarının istenmemesi ve gerekli inceleme yapılmamasının eksik inceleme ile karar verildiğini gösterdiğini, zira satış sırasında nakden 90.000,00 TL ödeme yapan bir kişinin hesap hareketlerinde bu durumun görülmesinin doğal bir durum olduğunu, iptal tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken tazminata hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüyle iptal tescile karar verilmesine karar verilmesini istemiştir.
2.2. Davalı ... vekili, davacı tarafın tamamen kendi istek ve arzusuyla, davalıya duyduğu güvenle vekaletname verdiğini, davalının vekil edenin menfaatine ve iradesine uygun davrandığını, sadakat ve özenle hareket ettiğini, iddiaların asılsız olduğunu, davanın kötü niyetle açıldığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 31/05/2021 tarihli ve 2021/909 Esas - 2021/1085 Karar sayılı kararıyla; vekil olan davalı ...’nın vekalet görevini kötüye kullandığı, davalı ...’in vekile ait olmadığını bildiği çekişme konusu taşınmazı, vekilden olan şahsi alacağına karşılık olarak edindiği, bu durumda iyiniyetli olarak kabulünün mümkün bulunmadığı, davalıların çıkar ve işbirliği içerisinde oldukları gerekçesiyle davacı vekili ile davalı ... vekilinin istinaf başvurularının 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2. maddesi uyarınca kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunulmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalı ... vekili, davalı İskenderin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, diğer davalı ile çıkar ve iş birliği içerisinde hareket etmediğini, bunun aksinin ispatlanamadığını, davalı ...'in diğer davalı ...'dan daire satımı nedeniyle alacağı olduğunu, bu alacağına karşılık olarak dava konusu dairenin davalı ...'e verildiğinin dosya kapsamı ile sabit olduğunu, ödemelerin banka kayıtları ve ... yazışmaları ile sabit olduğunu, davalı ...'ya toplam 295.000,00 TL ödeme yapıldığını, ödenen bedel ile keşfen saptanan değerin birbirine yakın olduğunu, davalı ...'in ... üst düzey müdür olarak çalışmakta olup alım gücünün bulunduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk:
3.2.1. Bilindiği üzere, Borçlar Kanunu’nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda(TBK) sadakat ve özen borcu vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 390. maddesi) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek işin niteliğine göre belirlenir(TBK'nin 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil, değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
3.2.2. Öte yandan; vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki; üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötüniyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötüniyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.2.3. Diğer taraftan; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ( TMK) 6. maddesine göre, “ Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırıdğı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.”
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ( HMK) 190. maddesine göre, “ İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, çekişme konusu 3850 ada 8 parseldeki 18 nolu mesken davacının mirasbırakanı ... adına kayıtlı iken, 27/06/2018 tarihinde ölümüyle taşınmazın 17/04/2019 tarihinde mirasçıları adına intikal ettiği, davacı ...’nın, 18 nolu bağımsız bölümün alım yetkisini içerir Samsun 5. Noterliğinin 31/07/2019 tarihli, 13239 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davalı ...’yı vekil tayin ettiği, vekil ...’nın taşınmazdaki diğer paydaşların (mirasçıların) paylarını 01/08/2019 tarihinde davacı adına satın aldığı, böylelikle davacının taşınmazın tamamına malik olduğu; ayrıca, davacının Samsun 5. Noterliğinin 31/07/2019 tarihli, ... yevmiye numaralı vekaletnamesi ve 05/08/2019 tarihli düzeltme beyanı ile davaya konu taşınmazın satışı hususunda yine davalı ...’yı vekil kıldığı, vekilin davacıya ait taşınmazı 05/08/2019 tarihinde diğer davalı ...’e satış suretiyle temlik ettiği, akitte satış bedeli 179.681,20 TL olarak gösterilen taşınmazın değerinin 306.000,00 TL olduğunun keşfen saptandığı, davacının davalı ...’yı 07/08/2019 tarihinde vekillikten azlettiği kayıtlarla sabittir.
3.3.2. Somut olayda, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını ispat yükü davacıda olup dinlenen tanık beyanlarından ve dosya kapsamından, davalı ...’in müteahhitlik yapmakta olan diğer davalı ...’nın yapmış olduğu binadan bağımsız bölüm satın aldığı, satış bedelini satıcı ...’ya ödediği, ancak ...’nın aralarında kararlaştırılan bağımsız bölümü teslim etmeyip onun yerine davacıya ait çekişme konusu 18 nolu bağımsız bölümü davacıdan almış olduğu vekaletname ile davalı ...’e devrettiği, davalı ...’in diğer davalı ... ile el ve iş birliği içerisinde hareket ettiğinin ispatlanamadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan taşınmazı vekil sıfatıyla temlik eden davalı ...’nın aldığı satış bedelini davacıya ödediğine ilişkin dosya içerisinde delil bulunmamaktadır.
3.3.3. Hal böyle olunca, davalı ... hakkındaki davanın reddi ile, vekil olan davalı ... hakkındaki terditli tazminat isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken delillerin takdirinde hataya düşülerek yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru değildir.
VI. SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 371. maddesi gereğince Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatırana iadesine, HMK 373/2 nci maddesi gereğince dosyanın Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davalı ... vekili için 3.815,00-TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davacıdan alınmasına, 24/03/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.