MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL-TAZMİNAT
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat davası sonunda Yerel Mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar, davalı ... vekili ve duruşma istekli davalı ... vekili tarafından tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 18/01/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz edilen davacılar vekili ... geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz eden davalılar ve vekilleri gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar, maliki oldukları dava konusu 183 ada 13 parsel sayılı taşınmaz ile dava konusu olmayan 74, 109 ve 105 parsel sayılı taşınmazların trampa edilmesi konusunda taşınmaz malikleri ile anlaştıklarını, bu hususta davalı ...’ın da görüşmelere aracılık ettiğini ve taşınmazların trampa edilmesi amacıyla diğer parsel malikleri ile birlikte davalı ...’a vekaletname verdiklerini, ancak davalı ...’ın kendilerinin yaşlı olmasını fırsat bilerek hile ile taşınmazın satış yetkisini içeren vekaletname aldığını ve vekalet görevini kötüye kullanarak taşınmazı iş birliği içerisinde olduğu diğer davalı ...’e satış yoluyla devrettiğini, taşınmazların muvazaalı olarak ve vekalet görevinin kötüye kullanılması sonucu iradeleri dışında satıldığını, herhangi bir satış bedeli de ödenmediğini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile payları oranında adlarına tescilini, mümkün olmazsa tespit edilecek bedelin davalılardan tahsilini istemişlerdir.
II. CEVAP
Davalı ..., davacılar ile dava dışı 74, 109 ve 105 parsel sayılı taşınmaz malikleri arasında yapılan anlaşma gereği davacıların kendisine vekaletname verdiklerini, satışın davacıların bilgisi ve iradesi doğrultusunda yapıldığını; davalı ... ise, davacılar ile diğer davalı ... arasındaki ilişki hakkında bilgisinin olmadığını, taşınmazı pazarlık sonucu bedeli karşılığında satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 11.02.2016 tarihli ve 2014/469 E., 2016/82 K. sayılı kararıyla, kayıt maliki olan davalı ...’in davalı vekil İrfan ile el ve işbirliği içerisinde olduğunun kanıtlanamadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, dava konusu taşınmazın satış bedelinin davacılara ödenmediği, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı gerekçesiyle tazminat isteğinin kısmen kabulü ile 75.954,90 TL’nin davalı ...’dan tahsiline karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairenin 07.10.2019 tarihli ve 2016/12905 E., 2019/5046 K. sayılı kararıyla; “...Somut olaya gelince; hem davacı tanıkları hem de davalı tanıkları dava dışı kişilere ait 74, 109 ve 105 nolu parseller ile dava konusu 183 ada 13 nolu parselin takas edilmesi amacıyla davalı ...’ın vekil tayin ediliğini bildirmişlerse de, 11.03.2014 tarihli vekâletnamede satış yetkisi de verildiği açıktır. Diğer davalı ... taşınmazı 50.000 TL’ye satın aldığını savunmuşsa da, 50.000 TL’yi ödediğini usulünce kanıtlayamadığı gibi Mahkemece gerçek değer keşfen 75.954,90 TL olarak saptanmış olup, akitteki bedel gözetildiğinde davacıların zararlandırıldıkları açıktır. Bu durumda temlikin vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle gerçekleştirildiği sonucuna varılmaktadır. Hâl böyle olunca; iptal tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir. ...” gerekçesiyle Mahkemenin kararı bozulmuştur.
3. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 23.09.2020 tarihli ve 2020/160 E., 2020/304 K. sayılı kararıyla; hükmüne uyulan bozma ilamı uyarınca işlem yapılarak tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmiştir.
4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. Temyiz Nedenleri
Davalı ... vekili; davacıların taşınmazın satışı için iradeleri doğrultusunda vekaletname verdiklerini, dinlenen tanıkların da bu yönde beyanda bulunduklarını, davacıların iddialarını ispatlayamadığını, davacıların şikayeti üzerine dolandırıcılık suçundan hakkında yürütülen soruşturmada takipsizlik kararı verildiğini, satış bedelinin davacılara ödendiğini, tapu harcını az ödemek amacıyla resmi senetteki satış bedelinin gerçek değerden düşük gösterildiğini, davacıların trampa etmek istediklerini iddia ettikleri taşınmazları hala kullanmaya devam ettiklerini, herhangi bir zararlarının bulunmadığını, davalı ...’in satış bedelini ödediğine dair dekont sunmasına rağmen Mahkemece bu dekont değerlendirilmeden usul ve yasaya aykırı olarak karar verdiğini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinden davalıların birlikte sorumlu tutulmasının da doğru olmadığını, harç yönünden hükmün açık olmadığını belirterek, hükmün bozulmasını istemiştir.
Davalı ... vekili; dava konusu taşınmazları bedelini ödeyerek satın aldığını, bozma ilamından sonra dosyaya sunulan ödemeye ilişkin 20.000 TL ve 60.024 TL bedelli iki adet dekontta da satış bedelini ödediğinin açık olduğunu, ayrıca davalı vekil İrfan’ın 20.000 TL bedelli çeki de tahsil ettiğini, mahkemece ödemeye ilişkin dekontlar değerlendirilmeden usul ve yasaya aykırı olarak davanın kabulüne karar verildiğini, iyiniyetli olduğunu, vekil İrfan’ın satış öncesinde tanımadığını, işbirliği içerisinde bulunmadığını belirterek, hükmün bozulmasını istemiştir.
6. Gerekçe
6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.
6.2. İlgili Hukuk
6.2.1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Vekil ile sözleşme yapan kişi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, vekil ile sözleşme yapan kişi, vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Sözkonusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
6.3. Değerlendirme
6.3.1. Hükmüne uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılarak ve özellikle bozma öncesinde dayanılmayan ve süresinde ibraz edilmeyen delile; bozma kararından sonra da dayanılamayacağı gözetilerek yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
V. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; davalı ... vekilinin ve davalı ... vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle, usul ve yasaya ve bozma kararının gerekçelerine uygun olan hükmün ONANMASINA, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edilen davacılar vekili için 3.815,00-TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz eden davalılardan alınmasına, aşağıda yazılı 3.891,36 TL bakiye onama harcının hükmü temyiz edenlerden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18/01/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.