MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL - BEDEL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, taşınmaz bedeli davası sonunda, yerel mahkemece davalı ... Paz. İnş. San. İç ve Dış Tic. Ttd. Şti. yönünden tapu iptali ve tescil ile bedel taleplerinin reddine, diğer davalılar yönünden bedel isteğinin kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacılar ve asli müdahiller vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...’un raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, ketmi verese hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin tahsili isteğine ilişkindir.
Davacılar, mirasbırakanları ...'nın Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2007/804 Esas ve 2007/800 Karar sayılı veraset ilamında mirasçı olarak gösterilmediklerini, anılan veraset ilamı esas alınarak mirasbırakan ...'ya ait dava konusu 114 parsel sayılı taşınmazın davalı mirasçılar adına intikalen tescil edildiğini, ardından davalı mirasçıların taşınmazı 11.09.2007 tarihinde satış suretiyle diğer davalı .... Emlak Paz. İnş. San. İç ve Dış Tic. Ttd. Şti' ye devrettiğini, satış işlemi sırasında komisyonculuk yapan dava dışı ...'nın davalı şirketin vekilliğini de yaptığını, aynı zamanda kendileri ile akraba olduğunu ve dava konusu taşınmazda mirasçı olarak payları bulunduğunu bildiğini, buna rağmen kötüniyetli olarak taşınmazın devredildiğini, bahsi geçen veraset ilamının iptali için dava açtıklarını ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile mirasbırakan Mustafa adına tesciline, olmadığı takdirde miras payları oranında taşınmaz bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı .... Emlak Paz. İnş. San. İç ve Dış Tic. Ttd. Şti, taşınmazın bedeli karşılığında satın alındığını, satış bedelinin diğer davalılara ödendiğini, tapu kayıtlarına güvenerek hareket edildiğini, iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olup dava konusu olayı bilme ihtimali bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuş, diğer davalılar savunma getirmemişlerdir.
Mahkemece, tapu kaydına ve veraset ilamına güvenerek satış işlemi yapıldığı, dava dışı ...'nın gerçek mirasçıları bilmesi ve bunu gizlemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu gerekçesiyle davalı ... Emlak Paz. İnş. San. İç ve Dış Tic. Ttd. Şti yönünden tapu iptali ve tescil ile bedel taleplerinin reddine; diğer davalılar yönünden bedel isteğinin kabulüne, davacıların ve asli müdahillerin de mirasçı oldukları gerekçesiyle payları oranında taşınmaz bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; mirasbırakan ...'nın çekişme konusu 114 parsel sayılı taşınmazının, Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2007/804 Esas ve 2007/800 Karar sayılı veraset ilamına istinaden 11.09.2007 tarih ve 13739 yevmiye numaralı işlem ile mirasçıları olan davalılar adına intikalen tescil edildiği, aynı tarih 13758 yevmiye numaralı işlem ile davalı mirasçıların dava konusu taşınmazı 90.000,00 TL bedelle diğer davalı ... Emlak Paz. İnş. San. İç ve Dış Tic. Ttd. Şti'ye satış suretiyle temlik ettiği, Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2007/1022 Esas ve 2007/1304 Karar sayılı veraset ilamı ile; Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 20.07.2007 tarihli 2007/804 Esas ve 2007/800 Karar sayılı veraset ilamının iptal edildiği, davalılar ile birlikte, davacıların ve asli müdahillerin de mirasçı olduklarının saptandığı, bunun dışında başka mirasçıların da bulunduğu belirlenmek suretiyle hükmün kesinleştiği anlaşılmaktadır.
Davacı tarafın, öncelikle dava konusu taşınmazın davalı ... Emlak Paz. İnş. San. İç ve Dış Tic. Ttd. Şti adına olan tapu kaydının iptali ile mirasbırakan adına tescilini, olmadığı takdirde ise miras payları oranında taşınmaz bedelinin davalılardan tahsilini istediği, eldeki davanın öncelikle terekeye döndürme istemli açıldığı anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, davada öncelikli olarak tereke adına tapu iptali-tescil isteğinde bulunulduğuna göre, mirasçılar arasında elbirliği halinde mülkiyetin söz konusu olduğu ve tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın tereke adına sürdürülmesi gerektiği kuşkusuzdur.
Bilindiği üzere, elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet, yasa veya yasada belirtilen sözleşmeler uyarınca aralarında ortaklık bağı bulunan kişilerin bu ortaklık nedeniyle bir mala veya hakka birlikte malik olma durumudur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 701 ila 703. maddelerinde düzenlenen bu tür mülkiyetin (ortaklığın) tüzel kişiliği olmadığı gibi eşya üzerinde ortaklardan her birinin doğrudan doğruya bir hakkı da yoktur. Mülkiyet bir bütün olarak ortakların tümüne aittir. Başka bir anlatımla, ortaklık tasfiye oluncaya kadar ortaklardan birinin ayrı mal veya hak sahipliği bulunmayıp, hak sahibi ortaklıktır. Sözü edilen mülkiyet türünde malikler mülkiyet payları ayrılmadığından paydaş değil ortaktır. Bu kural TMK'nın 701. maddesinde "Kanun ve kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır." biçiminde açıklanmıştır.
Elbirliği (iştirak) halinde mülkiyetin bu özelliği itibariyle ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Şayet yasa veya elbirliği (iştirak) halinde mülkiyeti oluşturan anlaşmada ortaklık adına hareket etme yetkisinin kime ait olacağı belirtilmemişse, ortaklığın tasfiyesini isteme hakkı dışındaki tüm işlemlerde ortakların (iştirakçilerin) oybirliği ile karar almaları ve birlikte hareket etmeleri zorunluluğu vardır. Nitekim, TMK'nın 702/2. maddesi de bu yönde açık hüküm getirmiştir.
Ancak, açıklanan kural yargısal uygulamada kısmen yumuşatılmış bir ortağın tek başına dava açabileceği, ne var ki, davaya devam edebilmesi için öteki ortakların olurlarının alınması veya miras şirketine atanacak temsilci aracılığı ile davanın sürdürülmesi gerektiği kabul edilmiş (11.10.982 tarih l982/3-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı), bu görüş bilimsel alanda da aynen benimsenmiştir.
Somut olayda, mirasbırakan ...'nın davacılar ve asli müdahiller dışında mirasçılarının bulunduğu veraset ilamıyla sabittir.
Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Somut olaya ve işin esasına gelince; davacılar ve asli müdahiller davalı şirketin temsilciliğini yapan dava dışı ... ile akraba olduklarını, davalı şirketin iyiniyetli olmadığını iddia etmişler, ancak mahkemece bu hususa ilişkin yeterli bir araştırma yapılmamıştır.
Hal böyle olunca; öncelikle davada yer almayan ortakların (tüm mirasçıların) olurlarının alınması ya da miras şirketine TMK'nın 640. maddesi uyarınca atanacak temsilci aracılığı ile yargılamanın sürdürülmesi, sonrasında ise davalı şirketin temsilcilerinden veya emlak komisyonculuğu yaptığı bildirilen ...'nın davacılar ve asli müdahiller ile bir akrabalığı bulunup bulunmadığı bu suretle davalı şirketin iyiniyetli olup olmadığının araştırılması, mevcut delillerin yeniden değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davacılar ve asli müdahiller vekilinin yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 07/06/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.