MAHKEMESİ: İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL - MENİ MÜDAHALE - YIKIM
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 30/12/2020 tarihli ve 2019/1694 Esas, 2020/1477 Karar sayılı karar yasal süre içerisinde davalı ... vekili tarafından duruşma istekli ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 20.01.2022 Perşembe günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Avukat ... ile davacılar ... mirasçıları ... vd. vekili Avukat ... geldiler.Davetiye tebliğine rağmen davalı ... vekili gelmedi.Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 10 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak bina için dava dışı müteahhit ... ile Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşme ile birlikte ...’ın hile ile kendisini vekil tayin ettirdiğini, vekil ...’ın kendisine ait olan dava konusu 10 parsel sayılı taşınmazın 7/10 payını dava dışı amcası ...’e, Sultan’ın da birlikte yaşadığı ...’ya, onun da müteahhit ...’ın halasının eşi olan davalı ...’e devrettiğini, ...’in de temlik aldığı paydan 7/40 payını diğer davalı ...’a devrettiğini, taşınmaz üzerine yapılan binanın ruhsatsız ve kaçak inşaat niteliğinde olduğunu ve davalılar tarafından kullanıldığını, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ederek kendisini zararlandırdıklarını, İstanbul 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/441 Esas, 2014/24 Karar sayılı kararı ile müteahhit ile yapılan Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiğini ileri sürerek, tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, davalıların müdahalelerin meni ile binanın yıkımına karar verilmesini istemiş, yargılama aşamasında ölmesi üzerine mirasçıları tarafından davaya devam edilmiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., taşınmazı ...’dan satın aldığını ve kiraya verdiğini, iyi niyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ... iyi niyetli olduğunu, müteahhit ile bir ilgisi olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, iddianın ispatlandığı gerekçesiyle iptal-tescil isteğinin kabulü ile davalıların müdahalesinin men’ine, taşınmaz üzerindeki kaçak yapının kaldırılmasına karar verilmiş, karara karşı davalılar vekillerince istinafa başvurulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, temliklere ilişkin resmi senet örnekleri celbedilmeden, taşınmazı devralan şahıslar arasındaki hukuki ilişki açıklığa kavuşturulmadan ve son kayıt maliki davalıların TMK’nın 1023. maddesi kapsamında iyi niyetli olup olmadıkları saptanmadan eksik inceleme ile sonuca gidilmesinin doğru olmadığı, davacıların murisi Ali'nin temlikte bulunduğu ... ile O'ndan temlik alan ikinci, üçüncü el ve nihayetinde davalılar arasındaki temliki işlemlere ilişkin resmi senet örneklerinin celbi, taraf delillerinin toplanması, temliklerin muvazaalı olduğunun saptanması durumunda, davada yer alan son kayıt maliklerinin TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağının değerlendirilmesi, varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden karar verilmesi için dosya Yerel Mahkemeye gönderilmiş, Yerel Mahkemece son kayıt maliki olan davalıların iyi niyetli olmadığının ispat edilemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davacılar vekili, müteahhit ... ile davacıların mirasbırakanı ... arasında dava konusu taşınmaz için Beyoğlu 40. Noterliğinin 27.07.2006 tarihli ve 32537 yevmiye nolu Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, imzalanan sözleşme gereğince ... tarafından müteahhit ...’in vekil tayin edildiğini, ...’ın, ...’e vekaleten taşınmazdaki 7/10 payını amcası olan ...’e devrettiğini, ...’in de temlik aldığı payın tamamını birlikte yaşadığı ...’ya, onun da davalı ...’e devrettiği, ...’ün müteahhit ...’ın halasının eşi olduğunu, ...’ün temlik aldığı paydan 21/40 payı üzerinde bırakarak 7/40 payı davalı ...’e temlik ettiğini, müteahhit tarafından taşınmaz üzerine inşaa edilen binanın imara ve plana aykırı olarak kaçak nitelikte bir bina olduğunu, bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı tarafça feshedildiğini, feshe ilişkin ihtarnamenin Tapu Müdürlüğüne, Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğüne, ayrıca müteahhit ...’e de tebliğ edildiğini, davacı tarafça kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali için açılan davada İstanbul 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/441 Esas -2014/24 Karar sayılı kararı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine karar verildiğini ve anılan kararın 08.07.2014 tarihinde kesinleştiğini, taşınmaz üzerindeki kaçak inşaat henüz tamamlanmadan müteahhit ... tarafından taşınmazın 7/10 payının kötü niyetli olarak davalılara devredildiğini, davalıların durumdan haberdar olan kişiler olup, iyi niyetli olmadıklarını, Mahkemece dava konusu payın devrine dayanak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğine karar verildiğinden davalılara yapılan temlikin de sebepsiz kaldığını ve davalılar adına oluşan tescilin yolsuz tescil niteliğine dönüştüğünü, davalıların kötü niyetli olup, durumdan haberdar olduklarını ve müteahhit ... ile birlikte hareket ettiklerini belirterek, davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
3. Gerekçe ve Sonuç
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 30/12/2020 tarihli ve 2019/1694 Esas, 2020/1477 Karar sayılı kararıyla; dava konusu 10 parsel sayılı taşınmazdaki 7/10 payın taraflar arasında imzalanan Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiği, bahse konu sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, yüklenicinin pay devrettiği ..., ... ve ...’ın da onun halefi durumundaki kişiler oldukları, avans olarak devredilen arsa payının adına tescilinin arsa sahibince istenebileceği gerekçesiyle, davacıların istinaf başvurusunun kabulü ile HMK’nın 353/1-b-2. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
2.1.Davalı ...’ün Temyiz Nedenleri
Davalı vekili, dava konusu taşınmaz değerinin 750.000,00 TL olup, bu miktar üzerinden harcın tamamlanması gerekirken dava değerinin sehven 300.000,00 TL kabul edilerek bu miktardan davalı adına kayıtlı pay oranı karşılığı olarak 120.000,00 TL üzerinden harç ikmali yapılarak hüküm kurulmasının doğru olmadığını, Bölge Adliye Mahkemesi kararlarının birbiri ile çelişkili olduğunu, davacının sadece muvazaa iddiasına dayandığını, bu iddianın da ispat edilemediğini, dava konusu taşınmaz için yapı kayıt belgesi alındığını, taşınmazın kaçak yapı olma sıfatını yitirdiğini, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi gereğince yapı kayıt belgesi ile dava konusu taşınmaz ruhsatlı ve iskanlı bir yapı haline geldiğinden taşınmazın yıkımına karar verilemeyeceğini, taşınmazın ruhsata aykırı olup olmadığı, ruhsata aykırı bir yapı mevcut olması halinde, tadilat projesi ile ruhsata aykırılığın giderilip giderilemeyeceği hususunda bilirkişilerden rapor alınmadan davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
2.2.Davalı ... ‘ın Temyiz Nedenleri
Davalı vekili, davacının talebinin muvazaa hukuksal nedenine dayandığını, oysa Bölge Adliye Mahkemesince eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulandığını, davacının eser sözleşmesine ilişkin bir talebinin bulunmadığını, eser sözleşmesi tartışılacaksa öncelikle İmar Kanunu'na eklenen 16. madde göz önüne alınarak, yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale gelip gelmediği saptanmak suretiyle uyuzmaşlığın yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuksal nedenine ve ikinci el davalıların taşınmazı edinmesinin iyiniyetli olmadığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
3.2.2. TMK’nın 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/1. maddesinde; “ Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” 1024/3. maddesinde; “Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı (V.3.2.) numaralı paragrafta yer alan yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle; ilk el ...’ten taşınmazı temlik alan dava dışı ... ile davalılar ... ve ...'a yapılan temlikler arasındaki kısa süreler, taşınmazın sık el değiştirmesi, taşınmaz üzerindeki binanın ruhsat ve iskan izninin bulunmaması, temlik alan tarafların birbirlerini tanımaları gibi olgulara göre; 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, ilk elden sonraki temliklerde mevcut vakıa ve karineden dolayı davalıların iyiniyetli sayılamayacakları, bir başka ifade ile TMK’nın 1023. maddesinden istifade edemeyecekleri anlaşılmakla davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.
Davalılar vekillerinin bu yönlere değinen temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.
3.3.2. Ancak, harç hususu kamu düzenine ilişkin olup, re’sen gözetilmesi gerektiğinde kuşku yoktur. Somut olayda; kabul kapsamındaki çekişmeli payların dava tarihi itibarıyla arsa ve üzerindeki bina olarak keşfen saptanan toplam değeri 525.000,00 TL olup, bu değer üzerinden alınması gerekli 35.862,75 TL nispi karar ve ilam harcından peşin alınan 2.595,80 TL harç ile 991,00 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 32.275,95 TL harcın 24.206,96 TL'sinin davalı ...’den, 8.068,99 TL’sinin davalı ...’dan tahsili ile Hazineye irat kaydına şeklinde hüküm kurulması, nispi karar ve ilam harcından her bir davalının adına kayıtlı pay oranında sorumlu olması gerekirken, eksik harca hükmedilmesi ve harcın davalılardan eşit oranda tahsiline karar verilmesi doğru değildir. Ne var ki, anılan hususun düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden hükmün bu yönden düzeltilmesi gerekmiştir.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin temyize konu 30/12/2020 tarihli ve 2019/1694 Esas, 2020/1477 Karar sayılı hükmün B-3. fıkrasının hükümden çıkarılarak yerine B-3. fıkra olarak “Alınması gerekli 35.862,75 TL nispi karar ve ilam harcından peşin alınan 2.595,80 TL harç ile 991,00 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 32.275,95 TL nispi karar ve ilam harcının 24.206,96 TL'sinin davalı ...’den, 8.068,99 TL’sinin davalı ...’dan tahsili ile Hazineye irat kaydına (Daha önce tahsil edilen var ise tahsilde tekerrüre neden olmayacak şekilde) ” cümlesinin yazılmasına, hükmün B-5. fıkrasının hükümden çıkarılarak, yerine B-5. fıkra olarak “Davacı tarafından yatırılan 2.595,80 TL peşin harç ve 991,00 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 3.586,80 TL harcın 2.690,10 TL'sinin davalı ...’den, 896,70 TL’sinin davalı ...’dan tahsili ile davacılara verilmesine" cümlesinin yazılmasına, davalılar vekillerinin değinilen yöne ilişkin temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının bu şekli ile 6100 Sayılı HMK’nın 370/2. maddesi uyarınca DÜZELTİLEREK ONANMASINA, 20.11.2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davalı ... vekili için 3.815.00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davacılardan alınmasına, gelen davacılar vekili için 3.815.00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz eden davalılardan alınmasına, davalı ... vekili duruşmaya katılmadığından lehine duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, alınan peşin harcın temyiz eden davalılara geri verilmesine, 20/01/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.