MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL-TAZMİNAT
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil-tazminat istekli dava sonunda Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12/02/2021 tarihli 2019/202 Esas 2021/149 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar yasal süre içerisinde davalı Argın Ltd. Şirketi vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 21/06/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı vekili Avukat ... geldiler, davetiye tebliğine rağmen davalı ... ve diğerleri gelmediler, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı, bilahare dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, ceza yargılaması neticesinde kesinleştiği üzere davalı ...'ın dolandırıcılık eylemi ile 250.000,00TL bedelle senet verildiğini, senedin ... tarafından muvazaalı olarak diğer davalı ...’e ciro edildiğini, ... tarafından aleyhine başlatılan icra takibinin kesinleşip, paydaşı olduğu 932 ada 2 parsel sayılı taşınmazın 2373/9600 payının haczedildiğini, payın ihale ile davalı ...’e temlik edildiğini, ...’in ise payı davalı ...’ye devrettiğini, onun da diğer davalı Şirkete kısa aralıklarla temlik ettiğini, davalıların el ve iş birliği içerisinde olduğunu ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile adına tescile, olmazsa tazminata karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı Şirket, taşınmazı iyiniyetle satın aldığını, davalı ...’ye 250.000,00TL bedel ödediğini, bunun 210.000,00TL’sini banka aracılığıyla, kalan 40.000 TL’yi ise çek ile ödediğini, diğer davalıları tanımadığını, muvazaa söz konusu olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuş; diğer davalılar savunma getirmemiştir.
III. MAHKEMENİN İLK KARARI
Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24/02/2016 tarihli 2014/17 Esas 2016/43 Karar sayılı kararıyla; tescilin yolsuz olduğu, davalılar arasında yapılan devirlerin de muvazaalı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Yukarıda belirtilen kararı süresi içinde davalı Şirket vekili temyiz etmiştir.
2. Bozma Kararı
Dairenin 13/02/2019 tarihli 2018/4757 Esas 2019/914 Karar sayılı kararıyla; “...Ne var ki; mahkemece ikinci el konumundaki davalı şirketin ediniminde iyiniyetli olup olmadıkları hususunun hükme elverişli şekilde araştırılıp incelendiğini söyleyebilme olanağı yoktur. Hal böyle olunca, adı geçen ikinci el konumundaki davalının iyiniyetli olup olmadığının bir başka ifadeyle TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yaralanıp yararlanamayacağının yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca araştırılarak değerlendirilmesi, davalı şirketin iyiniyetli olduğunun tespit edilmesi halinde davacının tazminat isteğinin de bulunduğu gözetilerek tazminat isteği yönünden yapılan temliklerin incelenmesi, davalı ...’in eyleminin ceza dosyası ile sabit olduğu, ... arasındaki ilişkinin değerlendirilmesi gerektiği ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesiyle bozulmuştur.
3. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen İkinci Karar
Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12/02/2021 tarihli 2019/202 Esas 2021/149 Karar sayılı kararıyla; bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, ilk el davalı ... adına oluşan tescilin yolsuz olduğu, diğer davalı ... ile son kayıt maliki davalı Şirketin iktisabının da iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile iptal tescile karar verilmiştir.
4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Şirket vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. Temyiz Nedenleri
Davalı Şirketin hesaplarının bulunduğu bankalara yazı yazıldığını, Şirket defterlerinin bilirkişi marifetiyle incelendiğini, tanık dinlendiğini, ayrıca değer konusunda ek rapor alındığını, incelemeler yapılmasına rağmen usul ve yasaya aykırı şekilde davanın kabulüne karar verildiğini, davalı Şirketin iyiniyetli 3. kişi olup, taşınmazı rayiç değeri üzerinden satın aldığını, devir tarihinde taşınmazın imara kapalı olması, daha önceki devir bedelleri, davalı Şirketin basiretli tacir gibi davranması gerektiği belirtilerek davanın kabul edildiğini, davalı Şirketin daha önceki devir bedellerini araştırma yükümlülüğü bulunmadığını, imara kapalı bir taşınmazın yatırım amaçlı olarak alınamayacağı şeklinde hatalı değerlendirme yapıldığını, imar yasağı şerhinin o bölgedeki büyük bir alanı kapsadığını, imara kapalı taşınmazların da alınıp satıldığını, imara kapalı taşınmazın daha karlı bir yatırım olduğunu, tespit edilen değerlere bakıldığında da taşınmazın değerinin arttığının görüldüğünü, dava konusu taşınmazı tapu kaydına güvenerek, rayiç bedeli üzerinden alan davalı Şirketin iyiniyetli olduğunu, satış bedelinin de resmi kanallarla ödendiğini, davalı Şirketin satıcı ile arasında herhangi bir bağ bulunmadığını, hatalı değerlendirme yapıldığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
6. Gerekçe
6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
6.2. İlgili Hukuk
6.2.1. Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1024/3. maddesinde, “Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
6.2.2. Hemen belirtmek gerekir ki; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyiniyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Diğer yandan; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarihli l990/4 Esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
6.2.3. Bilindiği üzere, 6100 sayılı HMK’nın 297/2. maddesinde; "Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir." amir hükmüne yer verilmiştir.
6.3. Değerlendirme
6.3.1. (IV/2.) paragrafta yer verilen ve hükmüne uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılarak (IV.3.) paragrafında yazılı şekilde karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalı Şirketin bu yönlere ilişkin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine.
6.3.2. Ancak, dava konusu 932 ada 2 parsel sayılı taşınmazın imarla 15327 ada 4 parsele gittiği ve bu parselin 232194/937460 payının 04/03/2019 tarihli imar işlemiyle davalı Şirket adına kayıtlı olduğu halde, infazda tereddüt oluşturacak biçimde kaydı kapanan eski parsel numarası üzerinden hüküm kurulması doğru değildir.
Öte yandan; harç kamu düzenine ilişkin olup, temyiz edenin sıfatına bakılmaksızın re’sen gözetilmesi gereken hususlardandır.
Somut olayda, çekişme konusu payın değeri dava tarihi itibarıyla keşfen 359.618,63 TL olarak saptanmış olup, bu değer üzerinden alınması gerekli nispi karar ve ilam harcı olan 24.565,54 TL’den peşin alınan 512,35 TL peşin harç ile 5.629,03 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 18.424,16 TL harcın davalılardan alınarak Hazineye irat kaydına şeklinde hüküm kurulması gerekirken eksik nispi karar ve ilam harcına hükmedilmesi de doğru olmamıştır.
Ne var ki; değinilen hususların düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerekli kılmadığından hükmün bu kısımlarının düzeltilmesi gerekmiştir.
V. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; temyize konu Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12/02/2021 tarihli 2019/202 Esas 2021/149 Karar sayılı kararının Hüküm kısmının 1. fıkrasında yazılı, “ Davacının davasının KABULÜ ile Antalya ili Aksu İlçesi Keşirler Köyü 932 ada 2 parselde bulunan davalı ... Nak. Ltd Şti hissesinin iptali ile, iptal edilen hissenin davacı ... adına tesciline,” ifadesinin hüküm fıkrasından çıkarılarak yerine 1. fıkra olarak, “ Davanın KABULÜ ile Antalya İli Aksu İlçesi Altıntaş Mahallesinde kain dava konusu 15327 ada 4 parsel sayılı taşınmazda davalı ... Nakliyat Emlak Turizm Gıda Dayanıklı Tüketim Malları Sanayi ve Tic. Ltd. Şirketi adına kayıtlı hissenin iptali ile iptal edilen hissenin davacı ... adına tesciline” ifadesinin yazılmasına; yine aynı hükmün 2. fıkrasında yazılı, “Alınması gereken 21.833,14-TL harçtan davacının peşin yatırdığı 512,35-TL ile tamamlama harcı olarak yatırdığı 5.629,03-Tl olmak üzere toplam 6.141,38-TL harcın mahsubu ile 15.691,76-TL harcın davalılardan alınarak hazineye irat kaydedilmesine,” ifadesinin hüküm fıkrasından çıkarılarak yerine 2. fıkra olarak, “Alınması gereken 24.565,54 TL nispi karar ve ilam harcından peşin alınan 512,35 TL harç ile 5.629,03 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 18.424,16 TL harcın davalılardan alınarak Hazineye irat kaydına"ifadesinin yazılmasına, davalı Şirketin temyiz itirazının değinilen yönlerden kabulü ile 6100 sayılı HMK'nın geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 Sayılı HUMK'un 438/7. maddesi gereğince hükmün bu şekliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davalı Şirket vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınmasına, yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21/06/2022 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)
-MUHALEFET ŞERHİ-
Dava, yolsuz tescil hukuki sebebine dayalı tapu iptal-tescil, olmazsa tazminat isteğine ilişkindir.
Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık, 2 nolu parsel bakımından son malik olan şirketin iyi niyetli olup olmadığı, bir başka ifadeyle TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Kötü niyet iddiası her ne kadar itiraz olup bu hususun resen dahi nazara alınabileceği İçtihadı birleştirme kararı gereği ise de davalı şirketin kötü niyetli olduğuna dair davacı tarafından ortaya konulmuş somut bir delil bulunmadığı gibi mahkemece kabul edilmiş maddi bir vakıa da yoktur. Şirketin aynı bölgeden başkaca taşınmazlar alması kötü niyetli olduğunun göstergesi olarak kabul edilemez. Teknolojinin her şeyin önüne geçtiği, hemen hemen bir çok ticari işlemin sanal ortamda yapıldığı bir çağda artık yatırımcılar, taşınmazları fiilen görmeye çevre araştırması yapmaya ihtiyaç duymamakta, çeşitli programlar vasıtasıyla taşınmazın bulunduğu konumu inceleyerek karar vermektedir. Hal böyle olunca “yatırımcı taşınmazı görseydi, hukuki açıdan bir problemi olup olmadığını sorup araştırıp ondan sonra alsaydı” gibi varsayımlarla davalının kötü niyetli olduğunun kabulü mümkün değildir.
Sonuç itibariyle açıklanan gerekçelerle, son malik şirket bakımından iyi niyetli olduğunun kabulü, bir başka ifadeyle kötü niyetli olduğunun ispat edilememesi nedeniyle 2 nolu parsel için davanın reddedilmesi gerektiği düşüncesiyle sayın çoğunluğun düzelterek onama görüşüne katılmıyorum.