MAHKEMESİ: BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL, TAZMİNAT
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil-tazminat davası sonunda, İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kabulüne karar verilmiş, davacının istinafı üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen davacının istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin karar, davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde; cebri icra tehdidi altında olması nedeniyle davalı ...’ten 4.000,00 TL borç para aldığını, borç karşılığı 5969 parsel sayılı taşınmazda bulunan 4 nolu bağımsız bölümün satış yetkisini içerir vekaletname verdiğini, borcunu ödemek amacıyla davalı ...'e ulaşmaya çalıştığını, ancak davalının kendisini oyaladığını, taşınmazı dava dışı ... ...’e devrettiğini, onunda davalı ...’ye temlik ettiğini, satış bedelinin ödenmediğini, halen dava konusu evde ailesi ile birlikte oturmakta olduğunu, kısa aralıklarla yapılan devirlerin işbirliğini gösterdiğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmazsa bedelin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ... cevap dilekçesinde, taşınmazı ... ... isimli şahıstan 60.000,00 TL karşılığında satın aldığını, iyiniyetli olduğunu belirtmiş, davalı ... ise, cevap dilekçesi sunmamış, yargılama sırasında davacının kendisine ve bankaya borcu olduğunu, kredi çekmek istediğini, ancak kredi çıkmadığını, banka borcu yüzünden evinin elinden gidebileceğini söylemesi üzerine evi kendisinin satın alabileceğini söylediğini, davacının da bunu onayladığını ve işleri nedeniyle noterde satış vekaleti verdiğini, satış bedelini elden verdiğini, taşınmazı yatırım yapması için yeğeni ... ...'e devrettiğini, sonra yapılan satıştan haberinin olmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Edremit 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 07/02/2019 tarihli ve 2016/554 E. 2019/84 K. sayılı kararıyla; davalı ...’nın kötüniyetli olduğu ispat edilemediğinden tapu iptal ve tescil isteğinin reddine, davalı ...‘in vekalet görevini kötüye kullandığı ve satış bedelini ödediğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle bedel isteğinin kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar:
İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davacı istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın satışına ilişkin vekaletin borcuna karşılık davalı ...’e verildiğini, satıştan haberi olmadığını, kendisine bedel ödenmediğini, evi halen ailesi ile birlikte kullandığını, kimsenin taşınmazı görmeye gelmediğini, devirlerin kısa aralıklarla yapıldığını, davalı ...’ye devredildikten sonra dahi ... tarafından kendisinin arandığını, sunulan ödeme dekontlarının taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını, yatırılan bedelin hemen çekilip iade edilmiş olabileceğini, araştırılmadığını belirtmiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç:
Bölge Adliye Mahkemesinin 22/04/2021 tarihli ve 2019/837 E., 2021/636 K. sayılı kararıyla; davalı ...’nin taşınmazı dava dışı ... ...'den satın aldığı ve kötü niyetli olduğunun ispatlanamadığı, davalı vekil ...'in davacı adına sattığı taşınmazın satış bedelini davacıya ödediğini ispatlayamadığı, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar:
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri:
Davacı temyiz dilekçesinde özetle; taşınmazın satışından haberi olmadığını, kendisine bedel ödenmediğini, evi halen ailesi ile birlikte kullandığını, kimsenin taşınmazı görmeye gelmediğini, devirlerin kısa aralıklarla yapıldığını, davalı ...’ye devredildikten sonra dahi ... tarafından kendisinin arandığını, bilirkişi raporuna göre taşınmazın devir tarihindeki değerinin 107.525,98TL olduğunu, ancak devirlerin 30.000TL üzerinden yapıldığını, davalıların işbirliği içinde olduklarını belirtip kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme:
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk:
3.2.1. Borçlar Kanununun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
3.2.2.Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
3.2.3.Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.2.4. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
3.2.5. Bilindiği üzere, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
3.2.6. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
3.2.7. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
3.2.8. Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
3.2.9. Öte yandan; 14/02/1951 gün ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç kısmında belirtildiği üzere, “vakıa ve karinelerden, olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş olan kimsenin kötüniyetinin, diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağına ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyiniyetin ve kötüniyetin bu durumda mahkemece re'sen nazara alınabileceğine” karar verilmiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dava konusu 1786 ada 5 parsel(eski 5969 parsel) sayılı taşınmazda bulunan 4 nolu bağımsız bölümün davacı ... adına kayıtlı iken Edremit Noterliğinin 29/06/2015 tarihli 5122 yevmiye numaralı vekaletnameye istinaden vekil ... tarafından 08/07/2015 tarihinde 30.000TL bedelle dava dışı ... ...’e devredildiği, onunda 23/10/2015 tarihinde aynı bedelle davalı ...’ye temlik ettiği anlaşılmaktadır.
3.3.2. Çekişmeli temlikte kullanılan vekaletname incelendiğinde; davacının Edremit Noterliğinin 29/06/2015 tarihli 5122 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki vekaletnamesi ile maliki olduğu 5969 parsel 4 nolu bağımsız bölümü dilediğine dilediği bedelle satması konusunda davalı ...’i vekil tayin ettiği saptanmıştır.
3.3.3. Eldeki davada, ilk derece mahkemesince vekil ...’in vekalet görevini kötüye kullandığı, dava dışı ...’ın dosya kapsamına göre ...’in yeğeni olduğu gözetilerek, durumu bilen veya bilmesi gereken kişi olduğunun benimsenmesi doğrudur.
3.3.4. Ne var ki, davalı ... taşınmazı bedeli karşılığında aldığını, iyiniyetli olduğunu savunmuş ise de, temliklerin kısa aralıklarla yapıldığı, taşınmazın temlik tarihindeki değerinin 107.525,98 TL olduğunun saptandığı, davalının ise 60.000 TL bedelle satın aldığını belirttiği, dinlenen tanıkların davalının evi görmeden satın aldığını beyan ettikleri, taşınmazın satın alınmasından 10 ay sonra (Beykoz 2. Noterliğinin 17/08/2016 tarihli 39642 yevmiye nolu) davalının tahliyeye ilişkin ihtarname göndermiş olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu hususları birlikte değerlendirildiğinde, 14/02/1951 tarih 17/1 sayılı İBK gereğince vakıa ve karinelerden davalının iyiniyet iddiasında bulunamayacağı, TMK’nin 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağında herhangi bir tereddüt bulunmadığı sonucuna ulaşılmaktadır.
3.3.5. Hal böyle olunca, davacının tapu iptal tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
VI. SONUÇ
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı sebeplerden dolayı BOZULMASINA, dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 13/01/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.