MAHKEMESİ: ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
..........
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL - BEDEL
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil-bedel istekli dava sonunda Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 18/11/2021 tarih 2021/545 Esas – 2021/1690 Karar sayılı karar, yasal süre içerisinde davalılar tarafından temyiz edilmiş olmakla; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, KKTC vatandaşı olup Lefkoşe'de yaşamakta olduğunu, ... Kooperatifi'ne üye olduğunu ve üyelere yapılan dağıtım sonucu 499 ada 17 parsel sayılı taşınmazdaki 6 nolu bağımsız bölümün adına tescil edildiğini, kooperatife yıllarca aidat ödediği halde bir türlü sonlanmayan işlemler nedeniyle ve kendisinin Kıbrıs'dan sık sık gelip gitme imkanı olmadığından taşınmazı satma kararı aldığını, ancak Lefkoşe'de yaşadığından taşınmazın satışı ile ilgilenemeyeceğini düşünerek davalılardan ...’e bu işlerle uğraşması için vekalet verdiğini, ancak davalı vekilin kendisine bilgi dahi vermeden taşınmazını diğer davalı kardeşi ...’e temlik ettiğini, bu hususu haricen sonradan öğrendiğini, bedel ödemesi yapılmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazın bedelinin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., davacının dava konusu taşınmazın satılması konusunda kendisinden istekte bulunduğunu, yapmış olduğu araştırma sonucu alıcı bulup davacı tarafa ilettiğini, davacı ile diğer davalı ...'in taşınmazın 26.000 TL’ye satışı hususunda anlaştıklarını, davacının 28/11/2017 tarihinde Aksu 19. Noterliğinde kendisine vekaletname verdiğini, aynı gün davacı ve eski eşinin taşınmaz satış bedeli olan 26.000 TL. ve davacının annesinin taşınmaz bedeli olan 25.000 TL 'yi dayısı ... ...’ın davacıya elden teslim ettiğini ve satışın gerçekleştiğini, diğer davalı ..., ...’nin kendisini davacıyla buluşturduğunu; taşınmazın 26.000 TL’ye satışı hususunda anlaştıklarını, 28/11/2017 tarihinde davacıyla kocasının taşınmaz bedelini Aksu 19. Noterliğinde dayısı ... ...'tan nakten aldıklarını, taşınmazın tapusunu 29/11/2017 tarihinde teslim aldığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Antalya 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 25/11/2020 tarih ve 2018/384 E- 2020/421 K sayılı kararıyla; dosya bir bütün olarak incelendiğinde, davacının vermiş olduğu yetkiyle taşınmazın vekaleten satılmasının istenildiği; ancak satış ve bedel konusunda vekilin vekillik görevinin gereğini yerine getirmediği gibi, taşınmazın bilirkişi raporuyla tespit edilen 67.000,00 TL.'nin çok altında bu değerin üçte biri değerde satıldığı; bu nedenlerle davalılar arasındaki satışın muvazaalı olduğu vekalet görevinin kötüye kullanıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davalılar vekili müşterek olarak sunmuş oldukları istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Kendilerinin ve şahitlerinin beyanları dikkate alınmadan karar verildiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 18/11/2021 tarihli, 2021/1545 Esas – 2021/1690 Karar sayılı kararıyla; davacının vekili davalı ...’nin, taşınmazı gerçek ya da gerçeğe yakın bir bedelle değil çok düşük, sembolik bedelle kardeşi ilk el davalı ...’e satış yolu ile devrettiğinden temlikin doğru ve sağlıklı olduğu kabul edilemeyeceği gibi davalı tanık anlatımlarından, satış bedelinin dava dışı davalılar akrabası ... tarafından ödendiği beyan edilse de, satış bedelinin ödendiği savunmasının, HMK. nun 200. maddesi uyarınca yazılı belge ile ya da 202. maddesi kapsamında delil başlangıcı ile ispat edilmediği, davalı taraf yemin deliline de dayanmadığından ödeme savunmasının sübut bulmadığı; davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ederek, vekalet görevini kötüye kullanarak davacıyı zararlandırdıkları sonucuna varıldığı; aynı sonuçla davanın kabulüne dair ilk derece Mahkemesi kararı sonuç itibarıyla doğru bulunsa da; davaya konu taşınmazın tapu kaydı getirtilmediğinden güncel tapu bilgisinin hükümde yer almaması nedeniyle, hükmün infaza elverişli olmadığı gerekçesi ile davalıların istinaf taleplerinin kısmen kabulü ile mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve hükmün düzeltilmesi suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalılar temyiz dilekçesinde özetle; dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın değerinin neye göre 67.000,00 TL olarak tespit edildiğinin belirtilmediğini, herhangi bir emsal ve somut bir veriye dayanılmadığını, dava konusu taşınmazın hacizli bir şekilde satın alındığını, ancak taşınmaz üzerinde haciz bulunduğu hususunun hiç dikkate alınmadığını, dava konusu taşınmazı edinimlerinde iyiniyetli olup olmadıkları hususu üzerinde durulmadığını, bu hususun değerlendirilmediğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
3.Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden davacı ...’ın Antalya 19.Noterliğinin 27/11/2017 tarih ve 16337 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile vekil olarak tayin ettiği davalılardan ...’in, davacının kayden maliki olduğu 499 ada 17 parsel sayılı taşınmazdaki 6 nolu bağımsız bölümü davacıya vekaleten 29/11/2017 tarihli satış işlemi ile kardeşi olan ...’e devrettiği anlaşılmaktadır.
3.3.2. Somut olayda Mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hüküm kurmaya yeterli olduğunu söyleme imkanı bulunmamaktadır.
3.3.3. Şöyle ki, davacının dava ve delil dilekçelerinde tanık deliline dayandığı, isimlerini ayrıca bildireceğini beyan ettiği, ancak mahkemece davacıya tanık listesini bildirmek üzere süre verilmediği ve davacı tanıkları dinlenmeden sonuca gidildiği, öte yandan dinlenen davalı tanıklarının beyanlarının ise karışık ve anlaşılmaz olduğu görülmektedir.
3.3.4. Hal böyle olunca, davacının tanık deliline dayandığı dikkate alınarak, tanık isimlerini bildirmek üzere davacıya usulüne uygun şekilde süre verilmesi, bildirildiği takdirde usulünce davacı tanıklarının dinlenmesi, davalı tanıklarının da yeniden dinlenerek taraflar arasındaki -özellikle davacı ile vekil arasındaki- ilişkinin ortaya konulması, vekilin vekalet görevini kötüye kullanıp kullanmadığının, taşınmazın gerçekten satılıp satılmadığının tereddüte yer vermeyecek şekilde belirlenmesi, taşınmazın üzerindeki takyidatlarla birlikte temlik tarihindeki bedelinin tespit edilmesi, toplanan ve toplanacak delillerin bir arada değerlendirilmesi ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve noksan inceleme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir.
VI. SONUÇ
Açıklanan nedenlerle davalıların yerinde bulunan temyiz itirazının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371/1-a maddesi uyarınca Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK’nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edenlere geri verilmesine, 14/04/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.