MAHKEMESİ: ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ: ANTALYA 6. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin kararın, davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından yapılan inceleme sonucunda; başvurunun esastan reddine dair verilen karar, yasal süre içerisinde davalı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 07/06/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı vekili Avukat ... geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, 27072 ada 5 parsel sayılı taşınmaza ilişkin dava dışı ... Harita İmar Ltd. Şti. ile, Antalya 11. Noterliğinin 07/05/2010 tarihli ve 10230 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeden sonra kat irtifakının kurulduğunu, dava dışı şirketin inşaatı tamamlayamadığını, inşaat şirketi temsilcisi dava dışı ...'ın, sözleşme ile işi yapması karşılığında kendisine verilecek bağımsız bölümleri, düşük bedellerle 3. kişilere sattığını, inşaatı bitireceği inancı ile sözleşmede müteahhide bırakılan bağımsız bölümlerin satışı için vekaletname verdiğini, verilen vekalet ile ... tarafında 03/08/2011 tarihinde anılan taşınmazdaki dava konusu D blok 3, 7, 8, 21, 22 ve 26 numaralı bağımsız bölümlerin davalı ...'ye satıldığını, müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmediğinden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/33 E. 2014/425 K. sayılı hükmü ile geriye etkili feshine karar verildiğini, satış işleminin geçersiz, davalı adına yapılan tescilin yolsuz hale geldiğini ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtların iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiş, davacı vekili tarafından ibraz edilen 21/04/2020 tarihli dilekçe ile; tapu iptali ve tescil istekli açılan davayı, üçüncü kişiye devredilen taşınmazlar yönünden HMK'nın madde 125 gereği tazminat davasına dönüştürdüklerini bildirmiş, aşamada ise tefrik talebinde bulunmuştur.
II. CEVAP
Davalı, zamanaşımı itirazında bulunduğunu, kesin hüküm nedeniyle davanın reddi gerektiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiğini, bu süreçte daire satın almış kişilerin tapu kayıtlarının korunmasına karar verildiğini, davacı ve dava dışı arsa ortağının Antalya 1. Noterliği'nin 30/10/2014 tarih ve 29191 yevmiye numaralı işlemiyle dava dışı ... İnşaat Taahhüt ve Ticaret Ltd. Şti. ile yeni bir sözleşme yaptıklarını, sözleşme içeriği ile, daha önce daire satın alan kişilerin satış işlemlerinin kabul edildiğini, davacı ve dava dışı arsa ortağının sadece kendilerine ait dairelerle ilgili sözleşme yaptıklarından, kendisinin de satın aldığı dairelere ilişkin anılan şirket ile sözleşme yaptığını, bu hususun davacı ve ortağı tarafından da bilindiğini, tapu siciline güvenerek, iyiniyetli olarak işlem yaptığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 15/01/2021 tarihli ve 2018/247 E. 2021/35 K. sayılı kararıyla; tapu iptal-tescil davasına konu edilen 3,7 ve 8 numaralı bağımsız bölümler yönünden davanın tefrikine karar verilerek, eldeki dava yargılama sırasında dava dışı üçüncü kişiye devredilmesi nedeniyle tazminat talebine dönüştürülen dava konusu 21, 22 ve 26 numaralı bağımsız bölümler yönünden görülmeye devam edilmiş, Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesi 2014/33 E., 2014/425 K. sayılı hükmü ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiği ve kararın kesinleştiği, davalının gerçek mülkiyet hakkını kazanmayacağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibinin, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptal ve tescilini talep edebileceği, dava konusu yapı henüz tamamlanmadan, yapım aşamada bulunduğu sırada yükleniciden tapu payı devralan davalının kazanımlarında iyiniyetli kabul edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu taşınmazların dava tarihi itibariyle değeri olan 590.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, zamanaşımı itirazlarının değerlendirilmediğini, gerekçenin hukuki dayanak ve değerlendirmelerden yoksun olduğunu, davalının tapu kaydına güvenerek iyiniyetle taşınmaz satın alan üçüncü kişi olduğu, kötüniyetli olduğunun ispat edilemediğini, sözleşmeye konu inşaatta daire satın almış olan kişilerin tapu kayıtlarının korunmasına karar verildiğini, bu hususun hiç değerlendirilmediğini, davalının iyiniyetli olmadığı kanaatine varılmış olup gerekçelendirmenin tamamen varsayımsal bir şekilde yapıldığını, tapu siciline güven ve nispilik ilkelerinin gözardı edildiğini, davalının taşınmazları satın alırken gerekli dikkat ve özeni gösterdiğini, davanın iyiniyetten uzak olup tamamen kötüniyetli olduğunu, dosya kapsamında hazırlanmış olan bilirkişi raporlarının kabul edilebilecek nitelikte olmamakla birlikte itirazlarının mahkeme tarafından değerlendirilmediğini, dosyanın ayrıntılarıyla incelenmediğini bildirerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 16/12/2021 tarihli ve 2021/540 E., 2021/1830 K. sayılı kararıyla; davalının mülkiyet hakkının haklı ve geçerli bir nedene dayalı olarak oluştuğunun söylenemeyeceği, özellikle Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 23/10/2014 tarih ve 2014/33 E., 2014/425 K. sayılı sözleşmenin geriye etkili olarak feshi davası karşısında, davalının HMK'nın 1023. maddesindeki korumadan yararlanan iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunun da söylenemeyeceği, delillerin takdiri ve mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca, davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itiraz nedenlerini yineleyip, dosya içeriğinin yeterince incelenmediğini, afakî varsayımlarla istinaf talebinin reddedildiğini, yargılamanın tüm aşamalarında ve istinaf dilekçesinde arz edilen hususların kapsamlı bir şekilde incelenmediğini, afakî ve varsayımsal gerekçelere dayanıldığını, istinaf mahkemesinin somut verilerle değerlendirme yapmak yerine bazı mesnetsiz önkabullerle sonuca gittiğini, dava konusu taşınmaza ilişkin dava dışı ... İnşaat Taahhüt ve Ticaret Limited Şirketi ile yeni bir taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu hususunun hiç değerlendirilmediğini, kararın eksik inceleme ile tesis edildiğini, somut delillerinin değerlendirilmediğini, davacının bir üçüncü kişiyle yeni bir sözleşme yaptığını, bu yeni müteahhidin tapu malikleri ile sözleşmeler yapmasını beklediğini ve muhtemelen teşvik ettiğini, bu arada davalının kendine ait (dava konusu) dairelerin eksikliklerini tamamlamasını ve daireleri bitirmesini beklediğini, ardından 4 yıl sonra eldeki davayı ikame ettiğini, bu hususa yönelik itirazlarının dikkate alınmadığını, sürecin davacı ve arsa sahibi ile ilk müteahhit arasında danışıklı olarak sürdürüldüğünü, 21.02.2019 tarihinde 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre Yapı Kayıt Belgesi alındığını, söz konusu sürecin tamamlanmasını beklemeden karar tesisinin usule ve yasaya aykırı olduğunu, arsa sahibi davacının vekili olarakdavaya konu taşınmazları devreden ...'ın "müteahhit" olduğunu bilmediğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden de haberdar olmak zorunda olmadığını, sözleşmenin tapuya işlenmediğini, davacının eldeki davayı tek başına açmasının hukuka aykırı olduğunu ve bu hususun re'sen değerlendirilmesi gerektiğini, bildirerek ve önceki beyanlarını tekrarla kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tapu iptali tecil istekli açılan davada; 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesi gereği tazminat istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1025/1-2. maddesinde "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır." düzenlemelerine yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ... adına kayıtlı çekişme konusu 21, 22 ve 26 numaralı bağımsız bölümlerin 03/08/2011 tarihinde davacıya vekaleten dava dışı vekil ... tarafından davalı ...'ye satış suretiyle devredildiği, davalının ise 24/02/2020 tarihinde taşınmazları dava dışı...'ye temlik ettiği, davacı tarafın, tapu iptali ve tescil istekli açılan davayı, dava konusu taşınmazlar üçüncü kişiye devredildiğinden HMK madde 125 gereği tazminat davasına dönüştürdüğü, mahkemece davanın kabulüne karar verildiği ve dava konusu taşınmazların dava tarihindeki değerlerine göre hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır.
3.3.2. Dosya içeriğine, toplanan delillere, delillerin takdirinin yerinde oluşuna, (III) no.lu paragrafta yer verilen İlk Derece Mahkemesi kararının; (IV./3.) no.lu paragrafta yer verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararının dayandığı yasal ve hukuksal gerekçelere göre davanın kabul edilmesinde kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
3.3.3. Ne var ki; davalı ...'nın dava konusu bağımsız bölümleri inşaat halinde iken (natamam) satın aldığı ve taşınmazların davalı tarafından tamamlandığı dosya kapsamı ile sabittir. Bu nedenle dava konusu bağımsız bölümlerin davalı tarafından satın alındığı tarihteki mevcut halinin dava tarihindeki değeri belirlenerek bu bedele hükmedilmesi gerekmektedir.
3.3.4.Hal böyle olunca; bilirkişi heyetinden değinilen yönde ek rapor alınarak, mümkün olmaması halinde ise yeni oluşturulacak bilirkişi heyetinden yeniden rapor alınmak suretiyle davacıya ödenecek miktarın belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı bilirkişi raporları esas alınarak dava konusu taşınmazların dava tarihindeki değerine hükmedilmiş olması doğru değildir.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; davalının değinilen yön itibariyle yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1. maddesi uyarınca Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davalı vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davacıdan alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 07/06/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.