MAHKEMESİ: ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil/tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince verilen asıl ve birleştirilen davadaki tazminat isteğinin kabulüne ilişkin kararın, davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, istinaf başvurularının esastan reddine dair verilen karar, süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Asıl ve birleştirilen davada davacı, davalı ...’yi satış yetkisi içeren genel vekaletname ile vekil tayin etttiğini, talimatı olmaksızın vekil tarafından 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan 32 no.lu bağımsız bölümü aile dostu ve ortağı davalı ...’e, onun da davalı emlakçı İbrahim’e satış suretiyle devrettiğini, devrin kısa aralıklarla ve değerinin çok altında bir bedelle yapıldığını, davalıların el ve işbirliği içerisinde kendisini zararlandırdıklarını ileri sürerek, tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde tazminata karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., davacı ve oğlu adına değişik zamanlarda vekil sıfatıyla daire sattığını, çekişme konusu daireyi davacının oğlunun borcuna teminat teşkil etmesi amacıyla emaneten davalı ...’e devrettiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., zamanaşımı süresinin dolduğunu, taşınmazı davalı ...'den olan 70.000,00 TL alacağına istinaden emaneten aldığını, parası ödenince ...’nin beyanı üzerine onun arkadaşı ...’e vekalet verdiğini, taşınmazın satıldığı davalı ...’i tanımadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., taşınmazın satımı için aracılıkla görevlendirildiğini, taşınmaz 20-25 gün içinde satılamayınca satıcının kendisine teklif ettiğini, tapu sicil kayıtlarına güven ilkesi gereğince taşınmazı fiyat bakımından uygun bulduğu için satın aldığını, bedelini kullandığı kredi ve birikimleri ile ödediğini, iyiniyetli olduğunu, davacı ile diğer davalıyı tanımadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece, davalı son kayıt maliki İbrahim’in taşınmazı kredi kullanmak suretiyle satın aldığı ve iyiniyetinin aksinin ispatlanamadığı gerekçesiyle onun yönünden asıl davanın reddine, vekilin talimat almaksızın taşınmazı teminat amaçlı devrettiğinin kabulünde olduğu, birleştirilen davada davalı ...'in ise ödeme savunmasını ve davalı ...’den alacaklı olduğunu kanıtlayamadığı gibi, alacaklı olduğunu iddia ettiği kişinin kayıt maliki olmadığı nazara alındığında, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı, birleştirilen davada davalı ...’in de bu durumu bilen ya da bilmesi gereken kişi olduğu ve TMK'nın 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanamayacağı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kabulü ile 225.000,00 TL’nin davalı ... ve ...’den müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
2.1 Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle, davalı ...’in emlakçı olduğunu, taşınmaz fiyatlarını iyi bildiğini, taşınmazı 140.000,00 TL bedelle satın aldığını kanıtlayamadığını, bilirkişi raporuyla evin değerinin daha yüksek çıktığını, aslında evin değerinin bilirkişice belirlenen değerinin iki katı olduğunu, davalı emlakçı olmasına rağmen satın aldığı eve satılık ilanı asmadığını, asarsa davacının duymasından çekindiğini, düşük bedelle satın aldığından iyiniyetli olmadığını, tapu iptal ve tescile ve davalı ...’in sorumluluğuna karar verilmesi gerekirken tazminata karar verilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.
2.2 Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle, davacının oğlundan 47.000,00 Euro alacaklı olduğu için taşınmazı emaneten devrettiğini, delillerinin değerlendirilmediğini ve birleştirilen davadan önce delillerini sunduğunu, davalı ... iyiniyetli olmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 09.12.2021 tarihli ve 2021/654 E. 2021/1768 K. sayılı kararıyla; vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı, davalı ...’in vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırdığı, son kayıt maliki davalı ...’in ise taşınmazın alımı için kullandığı konut kredisi ve aynı tarihte Şekerbank hesabından çektiği para dikkate alındığında taşınmazın alımı için 140.000,00 TL ödediği, kredi kullanılan banka eksperince de taşınmazın değerinin 160.000,00 TL olarak belirlendiği ve davalı ...’in diğer davalılarla birlikte hareket ettiğine dair delil bulunmadığı nazara alındığında yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığı gerekçesiyle davacı ve davalı ... vekilinin istinaf başvurularının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1. maddesi uyarınca ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
2.1 Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle, davalı ...’in emlakçı olduğunu, taşınmaz fiyatlarını iyi bildiğini, taşınmazı 140.000,00 TL bedelle satın aldığını kanıtlayamadığını, bilirkişi raporuyla evin değerinin daha yüksek çıktığını, aslında evin değerinin bilirkişice belirlenen değerinin iki katı olduğunu, davalı emlakçı olmasına rağmen satın aldığı eve satılık ilanı asmadığını, asarsa davacının duymasından çekindiğini, düşük bedelle satın aldığından iyiniyetli olmadığını, tapu iptal ve tescile ve davalı ...'in sorumluluğuna karar verilmesi gerekirken tazminata karar verilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
2.2 Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle, davacının oğlundan 47.000,00 Euro alacaklı olduğu için taşınmazı emaneten devrettiğini, delillerinin değerlendirilmediğini ve birleştirilen davadan önce delillerini sunduğunu, davalı ...'in iyiniyetli olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi, vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.2.2 Öte yandan bilindiği üzere, 4721 sayılı TMK’nin 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” ve 1024. maddesinde; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Diğer yandan, "14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında" vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlemiş olan kimsenin kötüniyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağına ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyiniyetin ve kötüniyetin bu durumda mahkemece resen nazara alınabileceği karara bağlanmıştır.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriğinden, davacı ...’ün ... Konsolosluğunun 26/04/2004 tarihli vekaletnamesi ile adına kayıtlı gayrimenkullerin satışı yetkisini de içerir genel vekaletname ile davalı ...’yi vekil tayin ettiği, ...’nin de anılan vekaletname uyarınca davacıya ait çok sayıda taşınmazın yönetim işleri ile ilgilendiği ve davacıya ait 15 numaralı bağımsız bölümü 24/02/2012 tarihinde birleştirilen davada davalı ...’e 68.000,00 TL bedelle temlik ettiği, ...’in de satış yetkisi verdiği vekili ... aracılığı ile 03/05/2012 tarihinde anılan bağımsız bölümü davalı ...’e 120.000,00 TL bedelle temlik ettiği, İbrahim’in taşınmazı satın almak için 95.000,00 TL bedelli konut kredisi kullandığı, taşınmaza banka lehine ipotek konulduğu ve aynı gün açıklamalı havale ile kullanılan kredinin 92.660,00 TL’sinin vekil ...’in hesabına gönderildiği, taşınmazın satın alma tarihinden bir gün önce (02/05/2013 tarihinde) İbrahim’in Şekerbank hesabından 50.000,00 TL nakit para çektiği, miktar itibariyle senetle ispat kuralına tabi bedelin satıcıya ya da vekiline ödediğine dair yazılı delil ibraz edemediği, davacının şikayeti üzerine vekil ...’nin dava konusu satışa ilişkin hizmet görevini kötüye kullanma suçundan cezalandırılmasına karar verildiği, kararın istinaf aşamasından geçerek 01.03.2019 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.
3.3.2. Hemen belirtilmelidir ki, toplanan delillerden ilk el ...’in bedel ödediği iddiasında bulunmadığı gibi inaçlı işlem savunmasını ispatlayamadığı, ... ile vekil ...'nin el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıklar hususunda kuşku bulunmamaktadır. Bu nedenlerle vekil ...’nin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddine.
Davacının temyiz itirazlarına gelince;
3.3.3 Bilindiği TMK'nın 1023. maddesi gereğince tapu kütüğündeki tescile dayanan iyiniyetli kişinin kazanımı korunacaktır. Somut olayda çözülmesi gereken husus, son kayıt maliki İbrahim’in iyiniyetli olup olmadığı, bir başka ifade ile TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Davalı ...’in emlakçı olduğu, taşınmazın satımı için aracılık ettiği, satılamayınca 140.000,00 Tl bedelle satın aldığını savunduğu, ancak ödemeye dair havale ettiği 92.660,00 TL dışında kanıt sunamadığı, ödemeye dair sunduğu 03.05.2012 tarihli satış sözleşmesi adi nitelikte olup her zaman düzenlenmesinin mümkün olduğu, Şekerbank hesabından çektiği paranın ise miktarı dikkate alındığında ödemeyi satıcıya ya da vekiline yaptığını yazılı delille kanıtlayamadığı, kaldı ki eldeki davada taşınmazı 140.000,00 TL ve satın aldığını masrafları ile birlikte 170.000,00 TL’ye mal olduğunu belirtmesine rağmen ceza dosyasında 170.000,00 TL bedelle satın aldığını savunduğu, davacı tanığı ...’un ifadesinde davalı ...’in kendisine taşınmazı dalavere ile kredi çekerek aldığına yönelik beyanda bulunduğu, emlakçı olan davalının ceza dosyasında 170.000,00 TL bedelle satın aldığını belirtip, kendi tanıklarının beyanlarına göre 140.000,00 -150.000,00 TL bedelle satışa arz etmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu gözetildiğinde, ediniminde iyiniyetli olmadığı, bir başka ifade ile TMK.nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır.
3.3.4 Hal böyle olunca, tapu iptal ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tazminata hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle, davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddine, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1. maddesi uyarınca, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 Sayılı HMK’nin 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edenlere geri verilmesine, 01/06/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy