MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali-tescil olmadığı takdirde bedel davası sonunda, Mahkemece davalı ... yönünden karar verilmesine yer olmadığına, diğer davalılar yönünden davanın kısmen kabulüne kısmen reddine ilişkin olarak verilen karar, süresi içinde davacı ve bir kısım davalılar vekilleri tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 21/06/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile diğer temyiz eden davalılar ... v.d. vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, yurt dışında yaşaması nedeniyle işlerini takip etmesi amacıyla davalı ...’i 25.08.2005 tarihli vekaletname ile vekil tayin ettiğini, davalı ...’nin ise vekalet görevini kötüye kullanarak maliki olduğu 4094 ada 11 sayılı parseldeki 5 no’lu bağımsız bölümü oğlu olan diğer davalı ...’a devrettiğini, kendisine bir bedel ödenmediğini, davalı ...’ın da anılan taşınmazı diğer davalı ...’e temlik ettiğini, bu temlikin de muvazaalı olduğunu ileri sürerek, 5 no’lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini, olmadığı takdirde fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 26.000,00TL’nin yasal faizi ile birlikte davalılar ...ve ...’dan tahsilini istemiş, yargılama sırasında bedel isteğini 170.000,00TL’ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... ve ..., iddiaların gerçeği yansıtmadığını, satış bedelinin ...tarafından davacıya banka yoluyla ödendiğini, satışların gerçek olduğunu; davalı ..., satışın gerçek olduğunu, 65.000,00TL satış bedelini ...’a ödediğini, olaylar ile bir ilgisinin bulunmadığını, iyiniyetli olduğunu bildirip davanın reddini savunmuşlardır.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece, davalı vekil ...'in, dava konusu bağımsız bölümün 26/08/2005 tarihinde rayiç değeri 80.000,00 TL olduğu halde 25.000,00 TL bedelle oğlu olan davalı ...'e temlik ettiği, davalı ...'in davacının zararına olacak şekilde çıkar ilişkisi içerisinde olduğu oğlu ...'e yapmış olduğu temlikin vekaletin kötüye kullanılmış bulunması nedeniyle korunamayacağı, taşınmazı ...'den satın alan davalı ...'in ise dava konusu taşınmazda kiracı olduğu ve öteden beri oturduğu bağımsız bölümü iyiniyetle iktisap ettiği gerekçesi ile tapu iptal ve tescil isteğinin reddine, bedel isteminin kabulüne, taşınmazın dava tarihindeki değeri olan 140.000,00 TL'nin davalılar ... ve ...'den müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz başvurusunda bulunmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairece "...dava dilekçesinde, taraflar arasındaki başka davalardan, kooperatif kayıtlarından ve ceza soruşturmasından da söz edildiği halde, Mahkemece bu hususlar üzerinde yeterince durulmamıştır.
Öte yandan, davalı ...'in; dava konusu dairenin satımı için 65.000,00.-TL'ye anlaşıldığı, Kasım 2005'te ... Kooperatifindeki dairesini 52.500.-TL.'ye satıp Oyakbanka yatırdığı, eksik kalan para için Oyakbankdan kredi kullandığı ve 65.000.-TL.'yi ...'e verdiği, onun da aynı bankaya hesap açtırıp yatırdığı yolundaki savunmaları da kayden araştırılmamıştır.
Hal böyle olunca, yukarıda değinilen eksiklikler bakımından yeterli araştırmanın yapılması ve ilgili delillerin toplanması, ondan sonra tüm dosya kapsamının birlikte değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.’’ gerekçesi ile karar bozulmuştur.
3. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemece; davacının, dava dışı Konut Yapı Kooperatifinden hisse almak istediği, bu hisse bedelini ödemek için adına kayıtlı arsa ve evleri satması için davalı ...'i vekil tayin ettiği, bu vekaletnamelere dayalı olarak satışların yapıldığı, bedelleri ile de dava dışı Kooperatiften hisse alındığı, davacının hisse aldığı Kooperatifin batık ve değersiz bir Kooperatif olduğunu anlaması üzerine yatırdığı parayı alabilmek için eldeki davayı açtığı, ancak satın aldığı Kooperatif hisselerinin hala kendisi üzerine kayıtlı olduğu, yapılan işlemlerde bir usulsüzlük bulunmadığı, diğer davalı ... yönünden ise iyiniyetli olduğu tapuya güven ilkesine göre taşınmazı satın aldığı ve satış bedelini ödediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
4. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.
5. İkinci Bozma Kararı
Dairece "... davalı ... ile diğer davalılar ...ve ...’ın el ve işbirliği içerisinde hareket ettikleri hususunun davacı tarafından kanıtlanamadığı, son kayıt malikinin iyiniyetli olduğu, 4721 sayılı TMK’nın 1023. maddesi koruyuculuğundan istifade edeceği gözetilerek iptal ve tescil isteğinin reddine karar verilmesi doğrudur. Davacı vekilinin bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.
Hemen belirtilmelidir ki, taraflar arasındaki uyuşmazlık, yapılan temlik nedeniyle davacının zararlandırılıp zararlandırılmadığı noktasında toplanmaktadır.
Ne var ki, Mahkemece bu yönde hüküm vermeye yeterli bir araştırma yapılmamıştır.
Hal böyle olunca, eldeki davaya konu 5 no’lu bağımsız bölümün ve yine davacıya ait iken vekaleten devredilen 11 no’lu bağımsız bölümün (Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.10.2014 tarihli ve 2012/454 E 2014/481 K sayılı dosyasına konu) keşfen saptanan değerleri ile; davalı ... tarafından bu taşınmazlara karşılık davacıya kaç adet kooperatif ortaklık payının devrinin yapıldığının (ya da bedeli ...ya da ... tarafından ödenmek suretiyle davacı adına tescil ettirilen ) belirlenmesi, tespit edilen payların temlik tarihi itibarıyla değerleri saptanarak davacının zararlandırılıp zararlandırılmadığının açıklığa kavuşturulması, ayrıca davalılar ...ve oğlu ...’ın davacı hesabına para yatırdıklarını savundukları (25.08.2005 tarihinde davacının vadeli hesabına yatırılan 30.000,00 TL ve 06.09.2006 tarihinde davalı ... tarafından Kooperatif başkanı ... hesabına yatırılan, ancak ... adına yatırıldığı iddia olunan 60.000,00 TL), iddia edilen bedellerin ne amaçla kim tarafından yatırıldığı hususunun duruksamaya yer bırakmayacak şekilde saptanması, yine davacı tarafından S.S. EFE Sahil Kent, Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi ve ortakları aleyhine açılan Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.05.2013 tarihli ve 2009/196 E 2013/245 K sayılı dosyasının değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.’’ gerekçesi ile karar bozulmuştur.
6. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemece; davalı ... yönünden verilen karar kesinleştiğinden yeniden karar verilmesine yer olmadığına, dava konusu taşınmazın 25.000 TL bedelle davalı vekil tarafından oğlu olan davalı ...'e satıldığı, resmi senette satış bedeli olarak gösterilen 25.000 TL'nin davacı tarafa ödendiği, ancak satışın yapıldığı tarihte taşınmaz değerinin 65.000 TL olduğu, davacının bu satış nedeni ile 40.000 TL zarara uğratıldığı, davalı tarafın ise taşınmazın satışı nedeni ile davacıya kooperatif hissesi verildiğini ispat edemediği gerekçesi ile davanın kısmen kabulü ile kısmen reddine, 40.000 TL’nin 26/08/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılar ... ve ...' den müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
7. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Temyiz Nedenleri
8.1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu 5 no.lu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değerinin 140.000 TL olduğunu, 65.000 TL’nin ise taşınmazın davalı ...’e temlik edildiği tarihteki değeri olduğunu, 140.000 TL değer üzerinden karar verilmesi gerektiğini, kararda devir ve hisse satışı tarihlerinin hatalı yazıldığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
8.2. Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın çelişkili olduğunu, davacının satıştan haberdar olduğunu, satışın davalı ...'e davacının rızasıyla yapıldığını, davacının dava konusu taşınmazı SS ... Kooperatifinden hisse satın almak için rızaen sattığını ve bu hususu ikrar ettiğini, davacının ilgili kooperatiften 50 hisse aldığını, bu hisselerden dolayı zarara uğradığını, ilgili Kooperatife karşı 2009 yılında dava açtığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
9. Gerekçe
9.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali-tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
9.2. İlgili Hukuk
9.2.1. Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi, vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
9.2.2. Öte yandan bilindiği üzere, 4721 sayılı TMK’nın 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” ve 1024. maddesinde; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
9.3. Değerlendirme
9.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...’ın Antalya 8. Noterliğinin 25/08/2005 tarih ve 24329 yevmiye no’lu düzenleme şeklindeki vekaletnamesi ile maliki olduğu 4094 ada 11 parsel sayılı taşınmazdaki 5 ve 11 no’lu bağımsız bölümlerin satışı v.d konularda davalı ...’i vekil tayin ettiği, davalı ...’nin de vekaleten dava konusu 5 no’lu bağımsız bölümü 26/08/2005 tarihinde davalı oğlu ...’e, ...’ın da 06.12.2005 tarihinde davalı ...’e satış suretiyle temlik ettiği sabittir.
Davalı ...’in diğer davalılar ...ve ... ile el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği hususunun davacı tarafından kanıtlanamadığı, son kayıt maliki davalı ...’in iyiniyetli olduğu ve 4721 sayılı TMK’nun 1023. maddesi koruyuculuğundan istifade edeceği, Mahkemenin 15/10/2014 tarihli kararında davalı ... yönünden davanın reddine karar verildiği ve Dairenin 26/06/2018 tarihli kararında da davalı ... yönünden verilen ret kararının yerinde olduğunun belirtildiği, bir başka ifade ile, davalı ... yönünden davanın reddine ilişkin olarak verilen 15/10/2014 tarihli kararın kesinleştiği gözetilerek yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığı gibi; davalı vekil...nin, vekalet görevini kötüye kullandığı, oğlu olan diğer davalı ... ile el ve işbirliği içinde hareket ettikleri dikkate alınarak davanın terditli olarak talep edilen bedel istemi yönünden kabulüne karar verilmiş olmasında da kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalıların tüm, davacının aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
9.3.2. Davacının diğer temyiz itirazlarına gelince;
Bilindiği üzere, vekaletnamenin kötüye kullanılması niteliği itibariyle haksız fiil olup, haksız fiillerde temerrüt, haksız fiilin meydana geldiği tarihte gerçekleşir.
Diğer taraftan, her dava, açıldığı tarihteki fiili ve hukuki duruma göre hükme bağlanır. (28/11/1956 tarih ve 15/15 sayılı İBK)
Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın dava tarihi olan 02/06/2010 tarihindeki rayiç değerinin 140.000 TL, keşif tarihindeki değerinin ise 170.000 TL olarak saptandığı, davacı vekilinin aşamada sunduğu 17/10/2011 tarihli dilekçesi ile tapu iptal ve tescile karar verilmemesi halinde 170.000 TL’nin 26.000.00TL’lik kısmına dava tarihinden, 144.000.00 TL’lik kısmına ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'den müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istediği, davalıların ise dava konusu taşınmazın bedeli olarak davacıya banka kanalı ile ödemeler yaptıklarını savundukları ve buna ilişkin bir takım ödeme kayıtlarını dosyaya sundukları anlaşılmaktadır.
Hâl böyle olunca; davalılar ...ve ...’ın, dava konusu taşınmazın satış bedeli olarak davacıya gönderdiklerini ileri sürdükleri ödemelerin 26/08/2005 tarihli satışa ilişkin olup olmadığının değerlendirilmesi, bir kısım satış bedelinin bu şekilde ödendiği sonucuna varılır ise, yapılan ödemelerin denkleştirici adalet kuralı gereğince uyarlama sonucu dava tarihinde ulaştığı değerin tespit edilmesi ve taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olan 140.000 TL’den tespit edilen bu bedel mahsup edilerek, aksi halde taşınmazın dava tarihindeki değerinin tamamı üzerinden bedel isteminin kabulüne karar verilmesi, davacının faiz istemi bakımından ise, 17/10/2011 tarihli dilekçesindeki talebi dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
V. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; davacının değinilen yönlerden yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün 6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, davalıların tüm, davacının sair temyiz itirazlarının reddine, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davacı vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davalılar ... ve ...’den alınmasına, alınan peşin harçların temyiz edenlere geri verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21/06/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.