MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat davası sonunda Yerel Mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar, davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 30/05/2022 Pazartesi günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Avukat ..., Avukat ... ve diğer temyiz eden davalı ... vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacılar vekili Avukat ... geldiler, davetiye tebliğine rağmen diğer davalı ... vekili ve diğerleri gelmedi. Yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar, mirasbırakanları ...’ın 373 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki payının davalı vekil amcası ... tarafından diğer davalılara satış suretiyle temlik edildiğini, davalı ...’ın mirasbırakanın babası, davalı ...’in ise mirasbırakanın kardeşi olup mirasbırakanın satıştan haberi olmaksızın öldüğünü, uzun zaman sonra davalı vekilin, taşınmazı sattığını ve satış bedelini ödeyeceğini söylediği halde herhangi bir bedel ödemediğini, ikinci el davalı ...’ın da iyiniyetli olmadığını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adlarına tescilini, olmadığı taktirde ıslahla birlikte 357.148,21 TL’nin tahsilini istemişlerdir.
II. CEVAP
Davalı ... aşamalarda, vekaletname doğrultusunda işlem yaptığını; davalılar ... ve ..., taşınmazı vekilden 10.000 TL bedelle satın aldıklarını ve satış bedelini vekile elden ödediklerini, aradan 5 yıl geçtikten sonra davalı ...’a sattıklarını, davalı ... ile yaptıkları kira sözleşmesine istinaden taşınmazda oturduklarını; davalı ..., iyiniyetli 3. kişi olup müteahhitlik yaptığı için dava konusu taşınmazı inşaat yapma gayesiyle 225.000 TL bedelle satın aldığını bildirip, davanın reddini savunmuşlardır.
III. MAHKEME KARARI
İstanbul Anadolu 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin 25/04/2012 tarihli ve 2010/207 E. 2012/214 K. sayılı kararı ile; tapu iptal-tescil isteğine ilişkin olarak davalı ... hakkında açılan davanın reddine, diğer davalılar ..., ... ve ... hakkında tazminat isteği yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.
2. Birinci Bozma Kararı
Dairenin 19/11/2013 tarihli ve 2013/10611 E., 2013/16333 K. sayılı kararıyla; "...vekil davalı ...'nin kendi kardeşi murisin ise babası olan davalı ... ve murisin kardeşi davalı ...’e toplam 10.000,00.-TL. bedelle satış yaptığı, bu tarihte taşınmazın gerçek değerinin 216.018,08.-TL. olduğu, satış işleminin, vekalet görevi kötüye kullanılarak gerçekleştirildiği tespit edilerek, bu olgu benimsenmek suretiyle, davanın kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Ancak, davacılar, murisleri ...’ın maliki olduğu 373 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki payını, davalı ...’nin vekâlet görevini kötüye kullanarak davalılar ... ve ...'e satış yoluyla temlik ettiğini, onların da muvazaalı olarak davalı ...’a devrettiklerini, ortada gerçek bir satış işleminin bulunmadığını, davalıların, kötüniyetli olarak birlikte hareket ettiklerini ileri sürerek, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile adlarına tescili, mümkün olmaması halinde tazminat isteğinde bulundukları görülmektedir. Hemen belirtilmelidir ki, davalı ... ikinci el durumunda olup, TMK'nın 2. maddesi anlamında iyiniyetli olduğunun anlaşılması halinde TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanacağı, ediniminin korunacağı kuşkusuzdur. Ne var ki, Mahkemece, ikinci el konumunda ki davalı ...’ın, taşınmazı edinmesinde iyiniyetli olup olmadığı yönünde yeterli araştırma yapılmaksızın, kötü niyetli olarak taşınmazı satın aldığı konusunda delil bulunmadığı, iyi niyetli üçüncü kişi durumunda olduğu gerekçesiyle hakkındaki davanın reddine karar verilmiş olmasının doğru olduğu söylenemez. Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma ve incelemenin yapılması, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, ikinci el durumundaki kayıt maliki davalı ...'ın iyiniyetli olup olmadığının kuşkuya yer vermeyecek şekilde açığa çıkartılması; toplanan ve toplanacak delillere göre, TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp, yararlanamayacağının değerlendirilmesi, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle ve eksik soruşturmayla yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.
3. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen İkinci Karar
İstanbul Anadolu 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin 02/07/2015 tarihli ve 2014/480 E. 2015/290 K. sayılı kararıyla; tapu iptal tescil isteğine ilişkin olarak davalı ... hakkında açılan davanın reddine; diğer davalılar ..., ... ve ... hakkında tazminat isteği yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.
4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. İkinci Bozma Kararı
Dairenin 11/12/2018 tarihli ve 2015/16736 E. 2018/15412 K. sayılı kararıyla; “...Somut olayda, dava konusu 373 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 241/666 payının davacıların mirasbırakanı ... adına kayıtlı iken 29.12.2004 tarihinde vekili davalı ... tarafından 100/666 payının davalı ...’e, 141/666 payının davalı ...’a satıldığı; onların da bu payları 23.07.2009 tarihinde diğer davalı ...’a satış yolu ile temlik ettikleri, ikinci el davalı ...’ın iyiniyetli olup olmadığının incelenmesi ve TMK.nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanmayacağının tespiti bakımından hükmün bozulması üzerine yapılan yargılama sonucunda, davalı ...’ın kötüniyetli olduğunun kanıtlanamadığı gerekçesiyle iptal tescil isteği bakımından davanın reddine karar verilmiş ise de, 23.07.2009 tarihli resmi senetten davalı ... ile davalı ...’ın adreslerinin aynı Mahalle olduğu, davacı tanıklarından ...’in, “davalı ..., ... ve ... aynı Mahallede otururlar, komşudurlar”; davacı tanığı ...’in, “... ile ... arkadaş ve komşudurlar” şeklinde beyanda bulundukları görülmektedir. Hal böyle olunca; ikinci el konumundaki davalı ... ile diğer davalıların aynı Mahallede ikamet etmekte olup komşu ve arkadaş oldukları, davalı ...’ın, durumu bilen ve bilmesi gereken kişi olup taşınmazın edinilmesinde iyiniyetli sayılamayacağı anlaşılmakla iptal tescil isteği bakımından davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken bu yönden davanın reddine karar verilmesi doğru değildir...” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
6. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Üçüncü Karar
Mahkemenin 10/09/2021 tarihli ve 2019/273 E., 2021/ 656 K. sayılı kararıyla; bozma ilamındaki gerekçeler benimsenmek suretiyle tapu iptal-tescil isteğinin kabulüne karar verilmiştir.
7. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Temyiz Nedenleri
Davalı ... vekili; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, satışın gerçek olduğunu, mirasbırakan ile davacıların yurtdışında yaşadıklarını, mirasbırakanın ölmeden 9 ay önce amcasına verdiği vekaletname ile taşınmazının satılmasını istediğini, davalı vekil ...’ın mirasbırakanın payını davalı kardeşi ... ile davalı yeğeni ...'e sattığını, davalılar satın aldıkları 241/666 payı yaklaşık 6 yıl sonra davalı ...’a devrettiklerini, davalının iyiniyetli olduğunu, somut olayda davalı ...'ın tapuda satış sırasında satıcılardan davalı ...'le İstanbul’da aynı Mahallede oturduğunun tapu senedine yazılmasının davalı ...’i önceden tanıdığı ve kötüniyetli olduğuna delil kabul eden bir bozmaya uyulmasının davacılar lehine usuli müktesep hak doğurmayacağını, Yargıtayın varsayıma dayalı çıkarımı ile davalıyı kötüniyetli ilan eden yasaya aykırı değerlendirme yapması karşısında bu bozmanın maddi hataya dayalı olduğunu, kaldı ki davalının diğer davalılarla aynı Mahallede ikamet etmediğini, davalı ...'ın diğer davalılarla el ve işbirliği içerisinde kötüniyetli hareket ettiğinin ispatlanamadığını belirterek, hükmün bozulmasını istemiştir.
Davalı ... vekili; verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, Mahkemece davalı ...'ın kötüniyetli olduğu gerekçesiyle tapu iptal-tescil isteğinin kabul edildiğini, davalı ... ile davalı ...'ın aynı Mahallede oturmalarının bu kişilerin arkadaş, dost ya da komşu olduğuna işaret etmeyeceğini, davalıların İstanbul'da ikamet ettiğini, İstanbul'un metropol bir şehir olduğu düşünüldüğünde aynı apartmanda yaşayan kişilerin dahi birbirlerini tanımadığını, Mahkemece davacı tanıklarının beyanları üstün tutularak karar verilmesinin hatalı olduğunu, eksik incelemeyle karar verildiğini, davalı ...'ın yatırım amacıyla taşınmazı satın aldığını, iyiniyetli olduğunu belirterek, hükmün bozulmasını istemiştir.
9. Gerekçe
9.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde tazminat isteğine ilişkindir.
9.2. İlgili Hukuk
9.2.1. Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
9.3. Değerlendirme
Kararın (IV./5.) no.lu paragrafında yer verilen hükmüne uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılarak ve özellikle Mahkemece hüküm kurulurken davacılar adına tescil edilecek pay oranı belirtilmemişse de iptaline karar verilen payın davacılar adına eşit paylarla tescil edileceği infaz sırasında gözetilerek, yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
V. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; davalı ... vekilinin ve davalı ... vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle, usul ve yasaya ve bozma kararının gerekçelerine uygun olan hükmün ONANMASINA, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edilen davacılar vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin ve aşağıda yazılı 18.297,59 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalılardan alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30/05/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.