MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davasında bozma kararına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne ilişkin verilen karar, süresi içinde davalılar ve dahili davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, taşınmazlarının ifrazını yapması için vekil tayin ettiği davalı ...’nın, maliki olduğu 712, 267, 206 parsel sayılı taşınmazlardaki ½ payının tamamını, oğlu olan diğer davalı ...’ya bilgisi ve rızası dışında satış suretiyle temlik ettiğini, bu satışlar nedeniyle kendisine bir bedel de ödenmediğini, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettiklerini ileri sürerek, tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında ölümü ile mirasçıları davaya devam etmişlerdir.
II. CEVAP
1.1. Davalılar, davacının 2000 yılında ...’dan 7.500,00 TL borç aldığını, bu borcu ödeyememesi nedeni ile kendisine ait toplam 16 parça taşınmazda bulunan paylarını toplam 10.000,00 TL'ye satması, buradan borcu mahsup edip kalan bedeli kendisine vermesi için vekaletname verdiğini, taşınmazların paylı olması nedeni ile uzun süre satışının yapılamadığının ve bu nedenle davacıdan alacağının alınamadığını, 2013 yılında üç adet taşınmazın toplam 80.000,00 TL'ye satıldığını ve karşılığında senet alındığını, senet bedeli ödendiğinde davacıya bu ödemenin yapılacağını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
1.2. Dahili davalı ..., ev yapmak için, taşınmazın diğer paydaşının da onayını alarak dava konusu payı satın aldığını ve üzerine ev inşaa ettiğini, taraflar arasındaki davadan haberdar olmadığını, temlik tarihinde taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh de bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece, iddianın ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairenin 25/06/2018 tarih ve 2015/13900 E., 2018/11481 K. sayılı kararıyla; “ Somut olaya gelince; davalı ..., 2000 yılında davacıya verdiği 10.000,00 TL borç karşılığı davacının dava konusu taşınmazlar ile dava dışı taşınmazlardaki maliki olduğu payları kendisine borcuna karşılık olarak verdiğini, sözkonusu taşınmazları üzerine alması için de kendisine vekaletname verdiğini savunmuş ise de; satış işleminden sonra davacıya gönderdiği ihtarnamede taşınmazları 80.000,00 TL bedelle oğluna sattığını, satış bedeli olarak 25.12.2013 tarihli 80.000,00 TL miktarlı senet aldığını, senet bedeli ödendiğinde alacağı olan 7.500,00 TL'nin mahsubu ile kalan 72.500,00 TL'nin davacıya ödeneceğini bildirmesi karşısında, taşınmazların tamamının 2000 yılında verdiği borç nedeni ile ...’a verildiği hususunun doğru olmadığı kanaatine varılmıştır. Kaldı ki, satış tarihi itibariyle davalı ...’ın satıldığını bildirdiği değer ile taşınmazların keşfen belirlenen değerleri arasında fahiş fark bulunduğu, bilirkişi raporuna göre çekişmeli parsellerdeki davacı payların satış tarihi itibari ile toplam değerlerinin 882.292,50. TL olarak tespit edilmesine karşılık, davalı vekil ...’ın ise dava konusu üç parseldeki davacı paylarını toplam 80.000,00 TL bedel ile oğluna sattığını beyan ettiği, bu satış bedelinden alacağı 7.500,00 TL'yi mahsup edip bakiye 72.500,00 TL'yi davacıya göndereceğini beyan etmesine rağmen bu bedelin de davacıya ödenmediği açıktır. Hemen belirtilmelidir ki, taşınmazın temlikinde kullanılan vekaletnamenin geçerli olduğu tartışmasızdır. Ancak, temlikin doğru ve sağlıklı olduğu ve vekil edeni bağlayacağının kabul edilebilmesi için vekaletnamenin geçerli olması yanında, taşınmazın gerçek ya da gerçeğe yakın bir bedelle temlik edilmesi ve vekil edenin zararlandırılmaması asıldır. Çok düşük, sembolik bedelle yapılan temliklerde malikin zararlandırıldığı kabul edilmelidir. Öte yandan, vekil ...’ın dava konusu taşınmazlardaki davacıya ait payları oğlu olan davalı ...’a temlik ettiği, davacının paylarının gerçek değerinin çok altında satıldığı, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalı ...'ın iyi niyetli sayılamayacağı, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettikleri sonucuna varılmaktadır.Hâl böyle olunca; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere davanın reddi doğru değildir.” gerekçesi ile mahkeme kararı bozulmuş, davalılar vekilinin karar düzeltme istemi Dairenin 20/12/2018 tarihli ve 2018/4597 E.,2018/15772 K.sayılı kararıyla reddedilmiştir.
3. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 25/10/2019 tarihli ve 2019/3 E.,2019/433 K. sayılı kararıyla; bozma ilamındaki gerekçeler benimsenmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. İkinci Bozma Kararı
Dairenin 07/10/2020 tarihli ve 2020/962 Esas, 2020/4842 Karar sayılı kararıyla; “... dava konusu 206 parsel sayılı taşınmazda davalı ...’a ait ½ paydan, 100/829 payın dava açıldıktan sonra 30.04.2013 tarihinde dava dışı ...’e devredildiği, davacının 29.04.2013 tarihli dava dilekçesi ile tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğu, dava konusu taşınmazın yargılama sırasında dava dışı kişilere devredilmesi nedeniyle Mahkemece HMK’nın 125.maddesi uyarınca davacıya seçimlik hakkının hatırlatılması gerektiği, ayrıca 267 parsel sayılı taşınmazın ifraz işlemine tabi tutularak yeni parsel numaralarını aldığı ve eski kaydın pasif olduğu, ancak Mahkemece kaydı kapatılan parsel numarası üzerinden infazda tereddüt oluşturacak şekilde tapu iptali ve tescile karar verilmesinin de doğru olmadığı” gerekçesiyle bozulmuş, bozma kararına karşı karar düzeltme yoluna başvurulmamıştır.
7. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen karar
Akçaabat 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 04/11/2021 tarihli ve 2021/7 Esas, 2021/780 Karar sayılı kararıyla; vekil ... tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, vekil ... ve davalı ...’ın baba-oğul olup 3.kişi konumunda olan ...’ın TMK’nın 3.maddesi kapsamında durumu bilen veya bilmesi gereken kişi konumunda olduğu,davaya dahil edilen ...’e devredilen pay yönünden davacının seçimlik hakkını temlik alan ... aleyhine tapu iptali ve tescil davası olarak devam ettiği,dahili davalı ...’ in dava konusu payı satın aldığı kişinin kötü niyetli olduğu ve payı devraldığı tarih de dikkate alındığında ...’in iyi niyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
8. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ve dahili davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
9. Temyiz Nedenleri
Davalılar ve dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; bilirkişilerce dava konusu taşınmazların dava tarihindeki ve temlik tarihindeki değerlerinin fahiş hesaplandığını ve bu nedenle fazla yargılama giderlerine hükmedildiğini, vekil ...’ın vekalet görevini kötüye kullanmadığını, ...’ın davacıya borç verdiğini, davacının da borcu karşılığı taşınmazlardaki tüm paylarını 10.000,00 TL karşılığında ...’a devrettiğini, ...’ın da parasını kurtarmak için bu durumu kabul etmek zorunda kaldığını, dahili davalı ...’in iyi niyetli olduğunu, dahili davalı ...’in hissenin bir kısmını satın almadan önce, taşınmazın diğer hissedarı ile de görüştüğünü ve onun da iznini aldığını, tapu kaydında yaptığı incelemede satın almak için bir engel görmediğini, kimse de ...’e davadan bahsetmediğini, taraflar arasındaki ihtilaftan ...’in bilgisi olmadığını, tapu kaydında tedbir de bulunmadığını, ...’in taşınmazı tapu kaydına güvenerek iyi niyetle satın aldığını, dahili davalı tanığının dinlenmediğini, dahili davalı ...’in kötü niyetli olduğu ve davacıyı zarara uğratmak kastı ile hareket ettiği hususunun ispatlanamadığını belirterek kararın bozularak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
10. Gerekçe
10.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
10.2. İlgili Hukuk
10.2.1. Bilindiği üzere, Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
10.2.2. Öte yandan bilindiği üzere, 4721 sayılı TMK’nin 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” ve 1024. maddesinde; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
10.3. Değerlendirme
10.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının taşınmaz satış yetkisi de içeren Trabzon 2. Noterliğinin 17.08.2004 tarih ve 14570 yevmiye nolu vekaletnamesi ile davalılardan ...’yı vekil tayin ettiği, davacının çekişme konusu 267 parsel (yenileme ile 214 ada 124,125,127,126 ve 128 parseller) sayılı 19.560 m² miktarlı ev ve tarla, 206 parsel (yenileme ile 202 ada 9 parsel) sayılı 8.290 m² miktarlı tarla ve 712 parsel (yenileme ile 214 ada 61 parsel) sayılı 4.560 m² miktarlı çalılık vasıflarındaki taşınmazlardaki ½ paylarının davalı vekil ... tarafından 07.02.2013 tarihinde oğlu olan diğer davalı ...’ya satış suretiyle temlik edildiği, davacı tarafça 29.04.2013 tarihli dava dilekçesi ile vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin eldeki davanın açıldığı, davalı ... tarafından 206 parsel (yenileme ile 202 ada 9 parsel) sayılı taşınmazdaki ½ paydan, 100/829 payın dava açıldıktan sonra 30.04.2013 tarihinde dahili davalı ...’e satış suretiyle devredildiği, davacı tarafından HMK’nın 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkın kayıt malikine karşı tapu iptali tescil davası olarak devamı yönünde kullanıldığı, ...’e yapılan temlik tarihinde taşınmaz üzerinde herhangi bir tedbir şerhi bulunmadığı görülmektedir.
10.3.2. Hemen belirtmek gerekir ki, bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılarak vekil ...’ın vekalet görevini kötüye kullandığı, davalı ...’ın da vekil ...’ın oğlu olup, iyi niyetli sayılamayacağı, davalılar ... ve ...’ın el ve işbirliği içerisinde hareket ettikleri gözetilerek davalılar ... ve ... yönünden davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.Davalılar ... ve ...’ın yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine.
10.3.3. Dahili Davalı ...’nun temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; yargılama sırasında davalı ... adına kayıtlı 206 parsel (yenileme ile 202 ada 9 parsel) sayılı taşınmazdaki ½ paydan 100/829 pay devralan ve kendisine tapu iptali ve tescil isteği yöneltilen dahili davalı ...'in iyi niyetli olup olmadığının tespitine ilişkin yeni durum hakkında taraflara delillerini bildirme hakkı tanınmamış, dahili davalının bu yönde bildirdiği tanığı dinlenmeden sonuca gidilmesi de hatalı olmuştur.
10.3.4. Hâl böyle olunca; yargılama sırasında dahili davalı ...'e devredilen 206 parsel (yenileme ile 202 ada 9 parsel) sayılı taşınmazdaki 100/829 paya ilişkin olarak davacının tapu iptali ve tescil isteği yönünden dahili davalı ...’in iyiniyetli olup olmadığının tespitine ilişkin taraflara delillerini bildirmek üzere usulüne uygun süre verilmesi, toplanan ve toplanacak delillerin bir bütün olarak değerlendirilmesi, dahili davalı ...’in TMK'nun 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanıp yararlanmayacağının belirlenerek, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
V. SONUÇ:
1. Kararın (IV/10.3.2.) no.lu bendinde açıklanan nedenlerle; davalılar ... ve ...’nın yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddine,
2. Kararın (IV/10.3.3- IV/10.3.4.) no.lu bentlerinde açıklanan nedenlerle; dahili davalı ...’nun temyiz itirazlarının değinilen yönlerden kabulü ile hükmün 6100 Sayılı Yasa'nın geçici 3. maddesi yollaması ile 1086 sayılı HUMK.'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın yatıran tarafa geri verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29/06/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.