MAHKEMESİ: SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine ilişkin verilen kararın davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istinafı üzerine Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1.Hukuk Dairesince, davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nın 353/1-b-2. maddesi gereğince yerel mahkeme kararı kaldırılarak, yeniden davanın reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyizi üzerine Dairece davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince verilen direnme kararı yasal süre içerisinde davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 13.09.2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... vekili Avukat ... geldiler,davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı ... gelmedi.Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, davalılardan ... ile İzmir ilinde yarım kalan inşaatın tamamlanması işi nedeni ile tanıştıklarını, sonrasında davalı ...'un güven telkin eden davranışları nedeniyle çok yakın bir ilişkiye girdiklerini, aynı dönemde kendisinin bir takım sağlık problemlerinin olduğunu, davalı ...'a çeşitli vaatlerde de bulunması nedeni ile 2014 yılı içinde çeşitli taşınmazlarına ilişkin genel satış yetkisini içerir vekaletnameler verdiğini, 139 ada 11 parsel numaralı taşınmaz için de Ayvalık 2. Noterliği'nin 05/08/2014 tarihli 5208 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde vekaletnamesi ile davalıyı vekil tayin ettiğini, ancak davalı ...’un vekaletnamedeki satış yetkisini kötüye kullanarak 06.08.2014 tarihinde taşınmazı satış yolu ile diğer davalı ...’a devrettiğini, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ederek kendisini zarara uğrattıklarını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, dava dışı kardeşi ...'nun Sapanca ilçesinde emlak komisyonculuğu yapan Atta Emlak Brokerlik (Atilla Kurt)'un satışa sunduğu davaya konu taşınmaz için araştırma yaparak 400.000,00 TL bedel ile satışı konusunda anlaştığını, bu çerçevede ... ile emlak komisyoncusu arasında 04/08/2014 tarihinde arsa alımı aracılık sözleşmesi imzalandığını, bir gün sonra emlakçının, kardeşi ...'i arayarak 06/08/2014 günü satış işlemlerinin yapılacağını, parayı nakit olarak hazır etmelerinin gerektiğini belirttiğini, 06/08/2014 tarihinde tapuda taşınmazın kendisi(davalı) adına satışının yapıldığını, diğer davalı ...’u öncesinde tanımadıklarını, 400.000,00 TL'lik satış bedelinin elden ödendiğini, kardeşi ...'in satış günü Sapanca Ziraat Bankası Şubesinden kendisine ait şirket hesabından 385.000,00 TL para çektiğini, üzerine de 15.000,00 TL ekleyerek bedeli ödediklerini, davacı ile davalı ... arasındaki ilişkiyi bilmesinin mümkün olmadığını, iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş, diğer davalı ... savunma getirmemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, iddianın ispatlanamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
2.1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece verilen kararın hukuka aykırı olduğunu, vekil Mahmut tarafından davalı ...'a yapılan satışın hukuken geçerli olmadığını, vekil Mahmut'un vekalet yetkisini kasten davacının zararına taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedel ile satış göstermek sureti ile davalı ...'a devrettiğini, vekil ile alıcı ...arasında çıkar ilişkisi olduğunu, bu şekilde davacının zarara uğradığını, alıcı ...'ın iyi niyetli olmadığını, toplanan deliller itibari ile davaya konu taşınmazın değerinin davalı üçüncü kişi Abdullah'ın satın almış olduğu bedelden çok yüksek olduğunu, davalı ... ile ...Emlak Brokerlik Atilla Kurt arasında 04/08/2014 tarihli arsa alımı aracılık sözleşmesi başlıklı bir sözleşme imzalandığını, yine aynı tarihli Atta Emlak Brokerlik Atilla Kurt ile davalı ...'ın kardeşi olduğu belirtilen ... arasında bir sözleşme imzalandığını, bu sözleşmelerin ardından davacı tarafından davalı ...'a Ayvalık 2. Noterliği'nin 05/08/2014 tarihli 5208 yevmiye numaralı vekaletnamesinin verildiğini, davalı vekili Mahmut'un bu vekaletten bir gün sonra 06/08/2014 tarihinde dava konusu taşınmazı 197.000 TL bedel ile davalı ...’a devrettiğini, dolayısıyla davacının henüz vekil ...'a satış yetkisini içerir bir vekalet vermediği tarihte vekil ...ile emlak komisyoncusu arasında 04/08/2014 tarihinde davacının bilgisi ve onayı haricinde satış sözleşmesi imzalandığını, satışın yangından mal kaçırır gibi yapıldığını, davalı ...'ın taşınmazın bulunduğu bölgede bilinen bir kişi olduğunu, bu nedenle kendisinden beklenen özeni gösterdiğinde taşınmazın değerinin çok altında bir bedel ile satıldığını ön görmesi ve iyi niyetle hareket etmesi gerekirken taşınmazı değerinin çok altında aldığını, elden ödeme iddiası da dikkate alındığında davalıların kötü niyetli olduklarının anlaşıldığını, dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanları da nazara alındığında davalı ...'a haksız çıkar sağladığının anlaşıldığını, dosyaya sunulan 385.000,00 TL'lik Ziraat Bankası dekontunun bu duruma kılıf uydurmaktan ibaret olup inandırıcılığının bulunmadığını, taşınmazın şirket adına alınmayıp davalı ... adına alındığını, davalı ...'a verilen vekaletnameler ile davacının yaklaşık tüm mal varlığının elden çıkarıldığını belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını, davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
2.2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece esasa yönelik verilen ret kararının hukuka uygun olduğunu, ancak davalı lehine her ne kadar 17.770,00 TL vekalet ücretine hükmedilmiş ise de bunun hatalı olduğunu, tamamlanan harç miktarı dikkate alınarak 2019 yılı Avukatlık Ücret Tarifesi Uyarınca davalı lehine 53.950,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, bu nedenle kararı vekalet ücreti yönünden istinaf ettiklerini kararın bu yöne ilişkin kısmın kaldırılmasını talep etmiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesince; dava konusu taşınmazın satıldığı hususunun yörede bilindiği, bundan haberdar olunduğu, davalı ...'nun Sapanca ilçesinde yerleşik olup genelde tanınan, bilinen bir kişi olduğu, davalı ...'ın bu satış olayı öncesinde diğer davalı vekil Mahmut'u tanımadığı, davacıyı ise satış nedeni ile bile olsa hiç tanımadığı, davalı ...'ın satış sırasında davalı ... ile tanıştığı, davalı ...'ın vekil Mahmut'a 400.000,00 TL bedel vermek sureti ile tapuda taşınmazı üzerine aldığı, tapuda gösterilen 197.000,00 TL bedelin tapu harcından kaçmak amacı ile gösterildiğinin anlaşıldığı, davalı ... tarafından gerçek bir alım satım yapıldığı, sunulan kök raporda taşınmazın tarla olarak devir tarihindeki bedeli dikkate alındığında 400.000,00 TL'lik alım satım bedeli ile kök rapordaki bu bedel arasında fahiş fark da bulunmadığı, dolayısıyla vekil Mahmut ile alıcı Abdullah arasında davacıyı zarara sokma anlamında el ve işbirliği içerisinde hareket edildiği hususunun davacı tarafça kanıtlanamadığı, mahkemece davalı ... yönünden verilen kararda bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davacı tarafın istinaf talebinin esastan reddine, tapu iptali ve tescil davasının kayıt malikine karşı açılması gerektiği, kayıt maliki ... olduğu için davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan ret kararı verilmesi gerekirken bu davalı yönünden de esastan ret kararı verilmesinin isabetsiz olduğu, öte yandan vekalet ücretinin harçlandırılan dava değeri üzerinden hesaplanması gerektiği halde mahkemece davalı ... lehine 17.770,00 TL olarak eksik vekalet ücretine hükmolunduğu, 2020 yılı AAÜT uyarınca davalı ... lehine 66.847,96 TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği,ancak davalı ... vekilinin istinaf dilekçesinde 53.950,00 TL vekalet ücreti talep ettiği ve talepten fazlaya karar verilemeyeceği gerekçesiyle davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak , yeniden davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairece, “Somut olaya gelince; mahkemece alınan 16.05.2018 tarihli ek rapora göre çekişme konusu taşınmazın devir tarihi itibariyle değeri 995.959,11 TL olarak tespit edildiği, ancak taşınmazın davalı vekil Mahmut tarafından, diğer davalı ...’a tespit edilen rayiç bedelinin çok altında bir bedelle temlik edildiği gibi, düşükte olsa kararlaştırılan satış bedelinin davalılar tarafından davacıya ödendiğinin de ispat edilemediği, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıkları sabit olduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Öte yandan diğer davalı ... ile el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandıran davalı vekil Mahmut hakkında husumetten red kararı verilmesi de isabetsizdir.”gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuştur.
3. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesince; dava konusu taşınmazın satıldığı hususunun yörede bilindiği, bundan haberdar olunduğu, davalı ...'nun Sapanca ilçesinde yerleşik olup genelde tanınan, bilinen bir kişi olduğu, davalı ...'ın bu satış olayı öncesinde diğer davalı vekil Mahmut'u tanımadığı, davacıyı ise satış nedeni ile bile olsa hiç
tanımadığı, davalı ...'ın satış sırasında davalı ... ile tanıştığı, davalı ...'ın vekil Mahmut'a 400.000,00 TL bedel vermek sureti ile tapuda taşınmazı üzerine aldığı, tapuda gösterilen 197.000,00 TL bedelin tapu harcından kaçmak amacı ile gösterildiğinin anlaşıldığı, davalı ... tarafından gerçek bir alım satım yapıldığı, sunulan kök raporda taşınmazın tarla olarak devir tarihindeki bedeli dikkate alındığında 400.000,00 TL'lik alım satım bedeli ile kök rapordaki bu bedel arasında fahiş fark da bulunmadığı, dolayısıyla vekil Mahmut ile alıcı ... arasında davacıyı zarara sokma anlamında el ve işbirliği içerisinde hareket edildiği hususunun davacı tarafça kanıtlanamadığı gerekçesi ile önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.
4. Direnme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
5. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek direnme kararının bozulmasını istemiştir.
6. Gerekçe
6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
6.2. İlgili Hukuk
6.2.1. Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
6.3. Değerlendirme
Somut olaya gelince; mahkemece alınan 16.05.2018 tarihli ek rapora göre çekişme konusu taşınmazın devir tarihi itibariyle değerinin 995.959,11 TL olarak tespit edildiği, ancak taşınmazın davalı vekil Mahmut tarafından, diğer davalı ...’a tespit edilen rayiç bedelinin çok altında bir bedelle temlik edildiği gibi, düşükte olsa kararlaştırılan satış bedelinin davalılar tarafından davacıya ödendiğinin de ispat edilemediği, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıkları sabit olduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği,öte yandan diğer davalı ... ile el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandıran davalı vekil Mahmut hakkında husumetten red kararı verilmesinin de isabetsiz olduğu yönündeki bozma kararı yerindedir.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; bozma kararının düzeltilmesine gerek görülmediğinden, temyiz incelemesinin yapılmak üzere dosyanın 6763 sayılı Kanun'un 43. maddesi ile değişik 6100 sayılı HMK'nın 373. maddesinin 5. fıkrası uyarınca yetkili ve görevli Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna GÖNDERİLMESİNE, 13/09/2022 tarihinde oyçokluğuyla ile karar verildi.
-MUHALEFET ŞERHİ-
02/11/2021 tarihli 2020/1728 Esas, 2021/6325 Karar sayılı ilama yazdığım muhalefet gerekçesiyle direnme kararının dairece onanması gerektiği düşüncesiyle sayın çoğunluğun Hukuk Genel Kuruluna gönderme görüşüne katılmıyorum.