MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL - TAZMİNAT
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil-tazminat davasında bozma kararına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen karar, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, davacının kayden maliki olduğu 8473 ada 12 parsel sayılı taşınmazda yer alan 2, 3 ve 17 numaralı bağımsız bölümlerin satışı konusunda davalı ...'ı vekil tayin ettiğini, bilahare 3 numaralı bağımsız bölümün bilgisi ve iradesi dışında bir kişiye satıldığını öğrenmesi üzerine yaptığı araştırmada, çekişme konusu 2 nolu bağımsız bölümün de vekil ...tarafından davalı ...'a satış suretiyle temlik edildiğini öğrendiğini, satış konusunda bilgisinin olmadığını, davalıların el ve işbirliği içinde hareket ettiklerini, rayiç bedeli en az 150.000,00 USD olan taşınmazın 9.000,00 TL bedel gösterilerek temlik edildiğini, bu nedenle satın alan davalının iyi niyetli kabul edilemeyeceğini, satış işlemlerine taraf olan tüm şahıslar hakkında suç duyurusunda bulunulduğunu ileri sürerek, 2 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde bedelinin faiziyle davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
2.1. Davalı ... vekili, müvekkilinin davaya konu taşınmazı yetkili ...’tan 70.000,0 TL karşılığında satın aldıktan sonra muhtelif şahıslara kiraladığını, bedelin tapuda düşük gösterildiğini, buna ilişkin ödeme belgelerinin mevcut olduğunu, yapılan işlemin muvazaalı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
2.2. Davalı ... davaya süresi içerisinde cevap vermemiş, bozma sonrasında duruşma sırasında alınan beyanında, taşınmazı 70.000,00 TL karşılığında davalı ...'in 50.000,00 TL ve 20.000,00 TL ayrı ayrı elden ödeme yaparak satın aldığını, 50.000,00 TL bedeli satıştan iki gün sonra ...’nun yanında davacıya elden teslim ettiğini, 20.000,00 TL bedeli ise satıştan bir ay sonra davacının İstanbul’da bulunan ofisinde elden teslim ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 08/07/2011 tarihli ve 2009/397 E. 2011/273 K. sayılı kararıyla; davalılar arasında muvazaa olduğunu gösterir delil bulunmadığı, bedeller arasındaki farkın tek başına muvazaa iddiasını doğrulayamayacağı, davalılardan ...'ın bedelini ödeyerek dava konusu bağımsız bölümü davacı adına hareket eden diğer davalı ...'tan satın aldığı, bedelini akit tablosunda belirtildiği üzere ödediği, bu paranın davacıya ödendiğine ilişkin davalı ... tarafından dosyaya sunulan herhangi bir kayıt ve belge bulunmadığı gerekçesiyle, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davalılardan ...'a yönelik tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili temyiz yoluna başvurmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairenin 05.03.2013 tarihli ve 2012/15039 E., 2013/3217 K. sayılı kararıyla “...Mahkemece çekişmeli taşınmazın intikaline ilişkin evrak ve bilgiler toplanmış keşif yapılmış ve bilirkişiden rapor alınarak sonuca gidilmiştir. Ne var ki, davacı delil listesinde tanık ve yemin deliline dayandığı halde bu delilleri kullanmasına imkan sağlanmamış ve davalı ...'in iyiniyetli olup olmadığı hususunda hüküm kurmaya yeterli bir araştırma ve inceleme yapılmamıştır. Hal böyle olunca, yukarıda değinilen ilkeler doğrultusunda bir araştırma yapılması, eksiklikler giderilerek ilgili delillerin toplanması, ondan sonra tüm dosya kapsamının birlikte değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken eksik tahkikat ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir...” gerekçesiyle Mahkeme kararı bozulmuştur.
3. Mahkemece Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar
Mahkemece 16/05/2014 tarihli ve 2013/389 E. 2014/286 K. sayılı kararla, davalılar arasındaki muvazaanın kanıtlanamadığı ancak satış bedelinin davacıya ödendiğine dair delil bulunmadığı gerekçesiyle, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davalı ... aleyhine tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.
4.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. İkinci Bozma Kararı
Dairenin 21/06/2016 tarih ve 2016/8648 E., 2016/7464 K. sayılı kararıyla; “…Mahkemece, içeriği açıklanan Dairenin bozma kararına uyulmasına karşın bozma gereklerinin yerine getirildiğini söyleyebilme imkanı yoktur. Şöyle ki; davacı taraf 15.01.2014 tarihli celsede tanıkları hakkında talimat yazılmasını istemiş, yemin teklif etme haklarını ise bilahare kullanacaklarını belirtmiştir. Ancak Mahkemece tanıklar hakkında talimat yazılmadığı gibi yemin delilinin de hatırlatılmadığı görülmektedir. Hâl böyle olunca; Mahkemece, hükmüne uyulan bozma kararı ve yukarıda açıklanan ilke ve olgular uyarınca gerekli araştırma ve inceleme yapılarak davacı tanıklarının dinlenilmesi, sonrasında davacıya yemin teklif edip etmeyeceğinin hatırlatılması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.” gerekçesiyle Mahkeme kararı bozulmuştur.
6. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin 06/02/2019 tarihli ve 2016/422 E. 2019/58 K. sayılı kararıyla; davalılar ... ile ...'ın muvazaalı hareket ettiğinin ispatlanamadığı, davalı ...'ın dava konusu taşınmazı 70.000,00-TL bedel ödeyerek satın aldığının tanık beyanları ve davalı ...'ın 15/01/2014 tarihli celsede alınan beyanı ile belirlendiği, bu bedelin davacıya ödendiği savunulmuş ise de buna ilişkin herhangi bir delil bulunmadığı, yemin delilinin kesin delil niteliğinde olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davalı ... aleyhine açılan tazminat talebinin kabulü ile 70.000-TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
7. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkilinin şikayette bulunması üzerine davalı ...’in muvazaa iddialarını bertaraf edebilmek adına ek tapu harcı yatırdığını, soruşturma dosyasında hakkında yakalama bulunan davalı ... tarafından 70.000,00 TL bedelin elden alındığına ilişkin olarak imzaladığı kağıdı davalıya vermesinin muvazaa iddialarını kanıtladığını, müvekkilinin suç duyurusunda bulunması üzerine davalı ...’in vergi dairesine ilave bedel bildiriminde bulunduğunu, Mahkemece soruşturma numarası bildirilen dosyadaki deliller ve ceza yargılama dosyası incelenmeksizin hüküm kurulduğunu, resmi senedin aksinin aynı kuvvetteki delille kanıtlanması gerektiğini, taşınmazı çok düşük bedelle satın alan davalı ...’in iyi niyetli kabul edilemeyeceğini, davalının satış akdinin yapılmasından çok sonra ve müvekkilinin şikayetinden sonra bankaya kredi başvurusunda bulunduğunu, bozma öncesinde davalı lehine hükmedilen vekalet ücreti dikkate alınmayarak hükmedilen vekalet ücretinin yüksek olduğunu, delillerinin dikkate alınmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
9. Gerekçe
9.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
9.2. İlgili Hukuk
9.2.1. Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. Maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
9.2.2. Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
9.2.3. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
9.2.4. TMK.nın 6. maddesinde; "Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür", ...nın 190/1. maddesinde; "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir " düzenlemeleri yer almaktadır.
9.3. Değerlendirme
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayanağı olan ve kararın (IV/9.2.) no.lu paragrafta açıklanan yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinin yerinde olmasına ve hükmüne uyulan (IV/5) no.lu paragraftaki bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılmış olmasına göre (IV/6.) no.lu paragrafta gösterilen gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 3.595,58 TL bakiye onama harcının davacıdan alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 20/06/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.