MAHKEMESİ: İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ.
İLK DERECE MAHKEMESİ: SAKARYA 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescili istekli dava dosyasının yapılan yargılaması sonunda, İlk Derece Mahkemesi tarafından davanın reddine karar verilmiş, kararın davacı vekili tarafından istinafı üzerine Bölge Adliye Mahkemesi tarafından istinaf isteğinin esastan reddine hükmedilmiş olup, iş bu karar davacı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 18/10/2021 Pazartesi günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat ..., Avukat ... ile temyiz edilen davalı .... Endüstri Yapı Gayrımenkul ve Sanayi Tic. A.Ş. vekili Avukat ..... geldiler, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalılar ....... Uluslar Arası Nakliyat Tur. Tic. San. A.Ş. ve diğerleri vekili Avukat gelmedi, gelenlerin huzuruyla duruşmaya başlandı, gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı.
Süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulü ile önceki günlü geri çevirme kararı ile getirtilen evraklarla birlikte dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılar adına kayıtlı 123 (öncesi 102) parsel sayılı taşınmazın 144 hektar büyüklüğünde olup, kayıt maliki ve müştereklerinden harici satış senetleriyle bir kısım bölümlerinin satın alındığını, akabinde zilyetliğin ardı ardına satışlarla müvekkili tarafından devralındığını, halen nizalı bölümün davacının zilyetliğinde olduğunu, eklemeli zilyetliğin 70 yılı aştığını, taşınmaz üzerinde 1400 hane olduğunu, zeminde bulunan evlerin kayıt malikleri ile fiili kullanıcılarının farklı olduğunu, taşınmazın kadastro tespitine itiraz üzerine Kadastro Mahkemesinin 1966/1553 Esas sayılı dosyasıyla davanın görüldüğünü, fakat davacıya taşınmazı devreden ve taşınmaza revizyon gören kayıt maliklerinden tapu dışı yolla bu yerleri satın alan zilyetlerin o tarihlerde zilyetlik sürelerinin 10 yılı doldurmadığı gerekçesiyle (3402 sayılı Yasa’nın 13/B-b maddesi) taşınmaza revizyon gören tapunun kayıt malikleri adına sicil oluşturulduğunu, söz konusu dosyada gerek kayıt maliklerinin beyanlarından gerekse yapılan araştırmalardan gerçek zilyetlerin tespit edildiğini, bilahare harici senetlerle satışların devam ettiğini, davacının eklemeli zilyet olduğunu, taşınmaz kayıt malikleri veya mirasçıları tarafından kullanılmadığı gibi, zilyetliklerine de müdahale edilmediğini, kayıt malikinin mirasçılarının tapuda adlarına intikal sağlayarak, bilahare paylarını tapuda davalılara sattıklarını, toplam 1400 haneden oluşan mahallin belediye hizmetlerinden yararlandığını, vergilerinin ödendiğini, zilyetliğin kesintisiz 1951 yılından tapuda davalılara intikal tarihi 2004 yılına kadar sürdüğü ve halen devam ettiğini, öte yandan kayıt maliklerinin ölümünden sonra TMK’nın 713/2 maddesindeki sürenin fazlasıyla dolduğunu, açıklayarak, nizalı taşınmazın davalılar üzerindeki tapu kayıtlarının TMK 713/2 maddesine göre iptali ile davacının zilyetliğinde bulunan kısmın davacı adına tesciline karar verilmesini, bu talepleri kabul edilmediği takdirde davacının öncelikle alım hakları olduğundan kullanımlarının tespiti ile önalım hakları nedeniyle taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
2.1. Davalı Tüm ..... Endüstri Gayrimenkul Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili, cevap dilekçesinde; zilyetlik devir senetlerinin hukuki değerinin bulunmadığını, taşınmazın kadastro tespitine yapılan itirazların 1966/1533 Esas ve 1991/270 Karar sayılı kararı ile 14/10/1996 tarihinde kesinleştiğini ve hükmen kayıt oluştuğunu, hak düşürücü sürenin dolduğunu, TMK'nın 713/2 maddesindeki "ölmüş" sözcüğünün Anayasa Mahkemesince iptal edildiğini, kaldı ki somut olayda hükmen tescil tarihi ile iptal kararının verildiği tarih arasında süre koşulunun oluşmadığını, vekil eden şirketin taşınmazın çekişmeli payını kayıt malikinin mirasçılarından tapu kaydına güven ilkesi gereğince satın aldığını, TMK'nın 1023. maddesine göre edinimlerinin korunması gerektiğini, nizalı taşınmazın birçok kayıt maliki olduğu halde, davanın bir kısım paydaşa açılmasının isabetsiz bulunduğunu, davacının paydaş olmaması nedeniyle önalım hakkı olmadığı gibi, önalım süresinin de dolduğunu bildirerek, davanın reddini savunmuştur.
2.2. Davalı ... ve ... Uluslararası Nakliyat Turizm Ticaret ve Sanayi A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; tespit öncesi neden bakımından hak düşürücü sürenin dolduğunu, tespit sonrası zilyetlik bakımından ise nizalı parselin tescil kararının kesinleştiği tarihten TMK'nın 713/2 maddesindeki "ölüm" nedeninin Anayasa Mahkemesince iptal edilerek yürürlüğün durdurulması kararı verildiği tarihe kadar geçen sürenin 20 yıldan az olduğunu, malikin tapu kütüğünden anlaşıldığını, vekil edeninin kütüğe güvenerek işlem yaptığını, öte yandan şufa hakkının hissedarlara tanınan bir hak olduğunu, vekil edeni ...'ın dava konusu parselde ilk hissesini 25/10/2011 tarihinde, diğer davalı ... Uluslarası Nakliyat Turizm Ticaret ve San. A.Ş.'nin de 27/08/2013 tarihinde satın aldığını, her iki satış üzerinden de iki yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin istinafa konu kararında, tespit öncesi sebepler bakımından nizalı parselin tespitinin kesinleştiği tarihten, dava tarihine kadar 10 yıllık hak düşürücü sürenin dolduğu, tapulu taşınmazların devrinin resmi şekle tabi olduğu, TMK'nın 713/2 maddesinde yazılı ölüm nedenine ilişkin talep bakımından anılan maddedeki "ölmüş" sözcüğünün Anayasa Mahkemesince 17/03/2011 tarihinde 2009/58 Esas 2011/52 Karar sayılı kararla iptal edildiği ve tespitin kesinleştiği tarih ile iptal tarihi arasında yirmi yıllık sürenin dolmadığı, önalım hakkının taşınmazın paydaşı olunması halinde kullanılabileceği gerekçesiyle, haricen satın alma ve kazandırıcı zamanaşımı hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescile yönelik davanın esastan reddine, şufa nedenine dayalı terditli davanın ise aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
Yerel Mahkeme kararına karşı yasal süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; terditli olarak dava açıldığını, davanın araştırma yapılmadan hak düşürücü sürenin geçtiği gerekçesiyle reddedildiğini, davada tespit öncesinin yanı sıra tespitten sonra kesinleşmeden önce yapılan harici satış sözleşmelerinin ve eklemeli 50-60 yıllık zilyetliğin de ileri sürüldüğünü, tespit tarihi ile kesinleşme tarihi arasında yapılan zilyetlik senetlerine değer verilmesi gerektiğini, mahallinde keşif yapılmadığını, zilyetlik olgusunun ispatı için tanıkların dinlenmediğini, TMK 713/2 maddesi koşullarının Anayasa Mahkemesinin iptal kararı öncesi gerçekleştiğini, davacının bayiinden devralınan zilyetliğin devam ettirildiğini, nizalı taşınmazın zeminde 1000 hanelik köy olduğunu, mevcut evlerin ve taşınmaz bölümlerinin maliki ile zilyetlerinin farklı olduğunu, kentsel dönüşüm yapan Sakarya Belediyesi kararına ilişkin Sakarya 2.İdare Mahkemesinin 2017/153 Esas sayılı dosyasıyla yürütmenin durdurulması kararı verildiğini ve İdare Mahkemesi tarafından kentsel dönüşümün iptal edildiğini, davalı şirketin bir kısım köy sakininin işbirliğiyle durumu bilerek satın aldığını, köyün sorunu araştırılmadan, harici satışları ve eklemeli zilyetlikleri değerlendirilmeden karar verildiğini, zilyetliğin taşınmazın tespite itiraz dosyası kapsamıyla da sabit olduğunu, hükmen kayıt maliki olanların köyde hiç oturmadıklarını, duruma mirasçılarının da itirazı olmadığını ve bildikleri halde devir yapıldığını, davalıların kötü niyetli olduğunu, kayıt maliklerinin ölümünden itibaren 40-50 yıl geçtiğini belirterek, istinaf taleplerinin kabulü ile kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin temyize konu kararında, dava konusu parsele ait tutanağın 14/10/1996 tarihinde hükmen kesinleştiği, eldeki davanın ise, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesinde belirtilen 10 yıllık hak düşürücü sürenin kaçırılmasından sonra 24/03/2017 tarihinde açıldığı, anılan maddedeki 10 yıllık hak düşürücü süre olumsuz dava koşulu olup, tüm def’i ve itirazlardan önce nazara alınacağı, tespit öncesi nedene dayalı davanın hak düşürücü sürenin geçmiş olması nedeniyle reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığını, tespit tarihi ile kesinleşme tarihi arasındaki hukuki sebepler bakımından hak düşürücü sürenin uygulanması mümkün değil ise de, somut olayda nizalı taşınmaz öncesi itibariyle tapulu olup, tapulu taşınmazların devri resmi şekle tabi bulunduğundan sözkonusu tarihlerde yapıldığı iddia olunan harici senetlere de hukuki değer atfetmek olasılığının bulunmadığı davacının, TMK’nın 713/2 maddesi gereğince ölüm nedeniyle kaydın hukuki değerini yitirdiğini ileri sürdüğü, her ne kadar davada hangi paydaş-kayıt malikinin ölümüne dayanıldığı hususuna açıklık getirilmemiş ise de, nizalı parselin öncesi 102 parselin 14/10/1996 tarihinde hükmen oluşumundan davada dayanılan TMK'nın 713/2 maddesindeki "ölüm" nedeninin Anayasa Mahkemesi tarafından yürürlüğünün durdurulduğu 17/03/2011 tarihine kadar kazanmayı sağlayan süre dolmadığına göre, buna dayalı davanın reddine karar verilmiş olması da usul ve yasaya uygun bulunduğu, davacının nizalı parselde paydaş olmadığı anlaşılmakla, önalım hakkına dayalı isteğin de yerinde olmadığı belirtilmek suretiyle istinaf başvurusunun HMK 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin yukarıda sözü edilen kararına karşı yasal süresi içerisinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesindeki taleplerini tekrar ile kararın bozulmasını talep etmiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/1. maddesi, “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. “
3.2.2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/2. maddesi “Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) (1) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir”
3.2.3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
3.2.4. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır”
3.2.5. Tapu Kanunu'nun 26. maddesi “Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanun'un 753. maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir..."
3.2.6. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi “Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.”
3.2.7. 4721 sayılı TMK.'nın 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”. hükümlerini içermektedir.
3.3. Değerlendirme
Dava konusu 123 parsel sayılı taşınmazın geldisi olan 102 parsel sayılı taşınmazın 14/10/1996 tarihinde hükmen kesinleştiği, açılan dava öncelikle kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, 3402 sayılı Yasa’nın 12/3 maddesinde belirtilen 10 yıllık süre içerisinde açılmadığının tespit edilmesine, her ne kadar ön alım hakkı talep edilmiş ise de davacının taşınmazda paydaş olmaması nedeniyle TMK’nın 732. maddesi kapsamında ön alım hakkı bulunmadığının anlaşılmasına, TMKnın 713/2. maddesinde belirlenen koşulların somut olayda oluşmadığının tespit edilmiş olmasına göre dosya içeriğine, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere, delillerin takdirinde yanılgıya düşülmediğinin belirlenmesine göre tüm talepler yönünden (IV.3) numaralı bentte yer verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararında isabetsizlik bulunmamaktadır.
VI. SONUÇ
Açıklanan nedenlerle yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle, usul ve yasaya uygun olan hükmün 6100 sayılı HMK’nın 370. maddesi uyarınca ONANMASINA, 24/11/2020 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edilen davalı Tüm Avrasya Endüstri Yapı Gayrimenkul San. ve Tic. A.Ş vekili için 3.050.00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz eden davacıdan alınmasına, diğer davalılar vekili duruşmaya katılmadığından lehine duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, aşağıda yazılı 44.80 TL bakiye onama harcının temyiz edenden alınmasına, 06/10/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.