MAHKEMESİ: ADANA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ: İSKENDERUN 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescili istemli dava sonunda Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 11.10.2021 tarihli, 2021/235 Esas ve 2021/1266 Karar sayılı ilamı yasal süre içerisinde davalı ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 31/05/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı vekilleri Avukat ...ve Avukat ... geldiler. Davetiye tebliğine rağmen davalı ... gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde, maliki olduğu 8 ve 9 parsel sayılı taşınmazlar için davalı ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiklerini, sözleşme uyarınca bağımsız bölümlerin %75’inin kendisine, %25’inin ise davalı ...’a ait olacağını, davalı ...’ı uzun süredir tanığı ve ona güvendiği için sözleşmenin akdedildiği gün taşınmazları satış suretiyle temlik ettiğini, ...’ın da kısa bir süre sonra taşınmazları muvazaalı olarak davalı ...’a devrettiğini, bu durumu ...’a sorduğunda ise ... ile ortak olarak inşaatı yapacaklarını söylediğini, taşınmazın bir kısmını kullanmasına rağmen kayıt malikinin kendisinden kira ya da başka bir talepte bulunmadığını, bunun da muvazaayı gösterdiğini, ...’ın kötüniyetli olduğunu ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ..., davacı ile gayri resmi olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiklerini, sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerektiğini davacıya bildirdiğinde davacının paraya ihtiyacı olduğu için taşınmazı kendisine satmak istediğini, davacının isteği üzerine bedeli elden ödeyerek taşınmazı edindiğini, davacının resmi ödemenin kendisine sorun yaratacağını söylediği ve davacıya da uzun zamandır tanıdığı için bedeli elden ödemeyi kabul ettiğini, daha sonra dava konusu taşınmazlara inşaat yapmaktan vazgeçtiğini ve satmak istediğini, yatırımlık taşınmaz arayan davalı ...’a taşınmazları teklif ettiğini, ...’ın da taşınmazı satın aldığını ve bedelini banka aracılığıyla gönderdiğini, davacının kötüniyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., inançlı işlem sözleşmesinin sözleşmenin taraflarını bağlayacağını, taşınmazı iyiniyetli olarak bedelini ödemek suretiyle edindiğini, zamanaşımının geçtiğini, dava dilekçesinde kötüniyetli olduğuna dair bir iddia olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, uygulamada, yüklenici tapuda hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcını ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte ancak, yapılan bu devirler avans niteliğinde olup tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği takdirde ayni hakkı kazanmasının mümkün olmadığının yargısal içtihatlar ile de sabit olduğu, davalı ...'ın inşaatı tamamlayıp teslim etmediği, hatta inşaata hiç başlamadığı, avans niteliğinde kendisine devredilen taşınmazda ayni hak kazanmasının mümkün bulunmadığı, davalı ...'ın taşınmaz alım/satım işleriyle uğraştığı, basiretli bir tüccardan beklenen dikkat ve özeni göstermeden taşınmazı aldığı için iyiniyetinin korunmasının mümkün olmadığı ve davanın kayıt malikine yöneltilmesi gerektiği gerekçeleriyle davanın davalı ... yönünden kabulüne, davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
2.1. Davacı istinaf dilekçesinde özetle; davalılar arasındaki muvazaalı işlem yok sayılarak davalılardan ... yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle verilen red kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, Yerel Mahkemece davalılardan ... ile aralarında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle davaya konu taşınmazı davalı ...’a devretmesinin inançlı işlemle olduğunun ve bunun ispat edildiğinin açıkça zikredildiğini, 16 gün sonra diğer davalı ...’a satış yapılmış gibi gösterilerek devrinin gerçekleştirilmesinin tapu iptali ve tescili davasının önüne geçilmesi maksadıyla yapıldığını, ...’ın diğer davalı ...’ın kendisinin iş ortağı olduğunu ve inşaat işini birlikte yapacaklarını, işlemleri yürütebilmesi için taşınmazı ...’a devrettiğini söyleyerek kendisini inandırdığını, davalı ...'ın 6 yılı aşkın bir süre geçmesine rağmen taşınmazın tahliyesi hususunda hiçbir hukuki girişimde bulunmadığını, davalıların dava konusu taşınmazların satış bedeli olarak herhangi bir rakam ifade etmediklerini, tanıkların da bu konuda çelişkili beyanlarda bulunduklarını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imha edilmediği gibi sözleşmenin iptal edildiğine yönelik herhangi bir adi yazılı sözleşme mevcut olmadığını ileri sürerek kararının davalılardan ... yönünden kaldırılmasını istemiştir.
2.2. Davalı ... istinaf dilekçesinde özetle; kabul kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, geçerli bir inanç sözleşmesinden bahsetmenin mümkün olmadığını, inançlı işlemin temelini oluşturması beklenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, davacı ile davalı müteahhit arasında gayrı resmi şekilde düzenlenmiş olduğunu, sözleşmenin hukuki anlamda geçerliliği dahi bulunmadığını, Mahkemenin davanın hukuki sebebine ilişkin değerlendirmesinin de tamamen hatalı olduğunu, davacının davasını inanç sözleşmesine dayandırdığını, bu nedenle Yerel Mahkemenin davanın hukuki sebebini belirlerken de hata yaptığını, davacının hile ile yanıltıldığını, bu hukuki sebebe göre ise davanın 1 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığının sabit olduğunu, davanın hile hukuki sebebine dayalı olarak yasal süresi içinde açıldığı kabul edilse dahi kendisi yönünden iyiniyet araştırması yapılması gerektiğini, taşınmazları iyi niyetli olarak ve bedelini ödeyerek satın aldığını, satın alma tarihinden yaklaşık 5,5 yıl sonra davanın açıldığını, davacı ile arasında herhangi bir inşaat anlaşması bulunmadığını, inşaat yapma gibi bir yükümlülüğünün olmadığını, davacı ile diğer davalı arasında var olan sözleşmelerin kendisini ilgilendirmediğini, dava dilekçesinde kötü niyetli olduğuna dair bir iddia da olmadığını, davacı tarafın tanıklarının yakın akrabaları oldukları için yanlı beyanlarda bulunduklarını, tanıkların kendisini tanımadığını, hiç görmediğini, temlikten sonra davalıların ortak olduklarına dair duyumları olduklarını beyan ettiklerini, taraflarınca dinletilen tanıkların tümünün ise davalıların birbirlerini tanımadıklarını, aralarında hiçbir şekilde ortaklık olmadığını, galeride tanıştıklarını, maddi durumunun çok iyi olduğunu, bu yeri kendisi de aynı mahalleli olduğu için bildiğini ve yatırım amaçlı aldığını beyan ettiklerini, emniyet araştırmalarında da aynı sonucun alındığını, İskenderun'da ve Türkiye'nin çeşitli yerlerinde taşınmazları olduğunu, akaryakıt istasyonu olduğunu, demir ticareti ile uğraştığını, maddi durumunun iyi olduğunu, her iki davalı yönünden de taraflar arasındaki işlemin hukuki durumu ve iptal sebeplerinin açıkça yazılmadığını, ayrı ayrı gerekçelendirilmediğini, yazılan hukuki sebepler arasında farklılıkların mevcut olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile başlandığını, daha sonra inançlı işlem denildiğini ve sonunda muvazaa olgusuna yer verildiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 11.10.2021 tarihli, 2021/235 Esas ve 2021/1266 Karar sayılı kararı ile; davacı ile davalı arasında yapılan adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde olmadığından kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliği taşımıyor ise de delil başlangıcı niteliği taşıdığı, davacı tarafça parsellerin davalı ...'a inançlı işlem doğrultusunda devredildiğinin tanık beyanlarıyla ispatlandığı, temlikin 16 gün sonra davalı ...’a yapıldığı, davalı tanıklarının ödendiği ileri sürülen bedelle ilgili olarak beyanlarının birbirini tutmadığı gibi, davalı ...'ın ödediğini ileri sürdüğü miktarın da farklı olduğu, banka aracılığıyla yapıldığı ileri sürülen miktarın devir tarihi itibari ile taşınmazların değerinin çok altında olduğu, tapu iptali ve tescil davaları tapu kayıt malikine yöneltilmesi gereken davalar olduğundan davalı ...'a husumet yöneltilmesine ihtiyaç olmadığı gerekçeleriyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalı ... temyiz dilekçesinde özetle; Mahkemenin ve Bölge Adliye Mahkemesinin davanın nitelendirilmesi hususunda hata yaptığını, Mahkemenin hem nitelendirmeyi hatalı yaptığını hem de iyiniyet araştırmasına giderek çelişkiye düştüğünü, kararın son paragrafında inançlı işlemden bahsettiğini, davacı ile arasında inançlı işlem sözleşmesi bulunmadığını, diğer davalı ile davacının yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de inançlı işlem sözleşmesi olduğunun kabulünün mümkün olmadığını, anılan sözleşmenin geçerli bir şekilde de düzenlenmediğini, Mahkemenin açıklamasına göre nitelendirmenin hata olarak kabul edilmesi gerektiğini, hile için de 1 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini, davacı tanıklarının devri 2015 yılında öğrendiklerini bildirdiğini, taşınmazları iyiniyetli olarak edindiğini, kötüniyetli olsa idi 5.5 senedir taşınmazı başka birine devredebileceğini, davacı tarafın tanıklarının yakın akrabaları olduğunu ve yanlı beyanlarda bulunduklarını, kendi tanıkların diğer davalıyı tanımadığını bildirdiklerini, emniyet araştırmasında da aynı doğrultuda tespit yapıldığını, taşınmazı yatırım amaçlı aldığını ve maddi durumunun çok iyi olduğunu, petrol istasyonu işlettiğini, emlakçı olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, adi nitelikteki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1 Bilindiği üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (KKİS), içinde taşınmaz devri (bağımsız bölüm devri) vaadi içerdiğinden Noter huzurunda yapılması zorunlu sözleşmelerdir. Noter huzurunda yapılmayan KKİS’leri geçerli olmaz ve bağımsız bölüm devri borcu doğurmaz. Ancak Yargıtay iki durumda, noter huzurunda yapılmayan KKİS’lerinin geçerli olacağına ilişkin kararları istikrarlı olarak vermektedir;
“Sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmişse de, yüklenici sözleşmede öngörülen inşaatı tümüyle yapıp bitirmiş ve arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümleri de teslim etmiş olduğundan artık bu aşamadan sonra sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmek Medeni Kanun’un 2. maddesindeki iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz.”(Y15 HD, E.1994/3473, K.1995/587, T.07.02.1995)
“Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenme şeklinde yapıp resmiyet kazanması zorunludur. Haricen yapılan sözleşme geçersizdir. Dava konusu olayda sözleşme resmi şekilde yapılmamışsa da tapuda devir yapılmakla geçerli hale gelmiştir. Akdi ilişkinin sıhhati konusunda herhangi bir sorun kalmamıştır.” (Y15HD, E.2010/3018, K.2011/3268, T.02.06.2011)
3.2.2. TMK’nın 1023 üncü maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/1. maddesinde; “ Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” 1024/3. maddesinde; “Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yukarıda (V.3.2.) no.lu paragrafta açıklanan yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle İlk Derece Mahkemesinin (III.) no.lu paragrafta açıklanan "uygulamada yüklenici tapuda hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcını ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği takdirde ayni hakkı kazanmasının mümkün olmadığı" şeklindeki gerekçesi de gözetilerek davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.
3.3.2. Diğer taraftan, davalı ... ve davalı ...’ın el ve işbirliği içerisinde olmaları nedeniyle yargılama gideri ve harç gibi hükmün ferilerinden müteselsilen sorumlu tutulmaları gerekmesine rağmen Mahkemenin davalı ...’ın kayıt maliki olmadığı gerekçesiyle onun yönünden davanın husumetten reddine ilişkin kararı yerinde değil ise de bu husus temyiz edilmediği için bozma nedeni yapılmamış, yanlışlığa işaret etmekle yetinilmiştir.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle, davalı ... vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edilen davacı vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz eden davalı ...’dan alınmasına, aşağıda yazılı 27.380,36 TL bakiye onama harcının davalı ...’dan alınmasına, 31.05.2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.