MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1904 E., 2024/667 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Pazar (Rize) 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/168 E., 2023/125 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleştirilen davada davacı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.03.2026 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde temyiz eden asıl ve birleştirilen davada davacı vekili Avukat ... ile temyiz edilen asıl ve birleştirilen davada davalı ... ve asıl davada davalı ... vekili Avukat ... geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
-K A R A R-
Asıl dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptal ve tescil, terditli olarak tazminat istemine; birleştirilen dava, yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Asıl davada davacı vekili; davacının, kardeşleri ile yaptığı rızai taksim sözleşmesi ile kendisine isabet eden 15... parsel sayılı taşınmazı ile bu taşınmazın bitişiğindeki davalı ablasına ait taşınmazın birleştirilmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmesi için davalı ...'un oğlu davalı ...'u vekil tayin ettiğini, davacıya 4,5 daire verilecek şekilde davalılar ile anlaştıklarını, davalı ...’ın vekaleten taşınmazları birleştirdiğini ve daha sonra dava dışı yüklenici ... ile 31.01.2014 tarihinde düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiğini, davacının 2015 yılı yaz ayında inşaatı gezmeye gittiğinde kendisine 2 daire verildiğini öğrendiğini, yükleniciden sözleşmenin fotokopisini temin ettiğini, sözleşmeye göre davacıya 1. kattaki 3 nolu bağımsız bölüm ile 4. kattaki 19 nolu bağımsız bölümün verildiğini, buna karşılık davalı ...'a 1. kattaki 1 ve 2, 2 kattaki 9, 3. kattaki 14, 4. kattaki 16, dubleks vasıflı 21 nolu bağımsız bölümlerin verildiğini ve sözleşmenin 5. maddesine göre 5. kattaki 22, 23, 24... numaralı dubleks dairelerin sözleşmenin teminatı olarak davalı ... adına tescil edileceğinin kararlaştırıldığını, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, davalıların el ve işbirliği içinde hareket ettiklerini ileri sürerek sözleşmeye göre davacının arsa payına isabet etmesi gerekirken davalı adına tesçil edilen 15... parseldeki 1, 2, 9, 14, 16... numaralı bağımsız bölümlerden uygun olanlarının takdiren davalı adına olan olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde güncel değerlerinin davalılardan dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 06/10/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile sözleşmede “teminat dairesi” olarak geçen dubleks vasıflı bağımsız bölümler yönünden de iptal tescile, olmadığı takdirde bedele hükmedilmesini talep etmiş; 06.10.2021 tarihli dilekçe ile “dört adet teminat dairesinin” satış bedeli'nin de davalı ... tarafından alındığını, sözleşmede “teminat daireleri” olarak kararlaştırılan bağımsız bölümlerin de ıslah tarihi itibariyle güncel piyasa değerinin arsa payı oranında davalılardan alınarak davacıya verilmesini istemiştir.
Birleştirilen 2017/469 Esas sayılı dosyada davacı vekili; asıl davada ... Tapu Müdürlüğünden gelen kayıtlarda dava konusu 15... parselin 20679/54665 payının davalıya 19.06.2014 tarihinde 54.000,00 bedelle satıldığına ilişkin sahte akit düzenlendiğini ileri sürerek 15... parselin 20679/54665 payının davalı adına tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Asıl davada davalılar vekili; davacı ve davalının yüklenici ile daha önceden sözlü olarak anlaştıklarını, bu anlaşmaya göre sözleşmenin akdedildiğini, davalının maliki olduğu arsanın köşe konumda, çift cepheli ve 6 79... olduğunu, davacının arsasının ise arka kısımda ve 4 13... olduğunu, davacının yüklenici ile 2 daire üzerinden anlaştığını, il dışında ikamet eden davacı ve davalının vekaletname düzenlediklerini, davacı ...'ın davacı ile yüklenici arasındaki anlaşmaya uygun olarak hareket ettiğini, davacının aşamadaki birçok resmi akdi bizzat düzenlediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Birleştirilen davada davalılar, resmi akitteki imzanın davacıya ait olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davacının kendisine 4 daire verileceğine yönelik iddiasını ispatlayamadığı, 08.03.2021 tarihli bilirkişi raporunda davacıya isabet eden daire sayısının davacıya ait 1771 parselin özellikleri gözetildiğinde uygun olduğu, bu husus ve tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde vekalet görevinin kötüye kullanıldığının kanıtlanamadığı, sözleşmede teminat olarak davalı ... adına kat irtifakı ile tescil edilen 4 adet dubleksin de yüklenici tarafından vekaleten 3. kişilere devredildiği gözetildiğinde bu dairelerin satış bedellerinin davalı ...'ye verildiği iddiasının da ispatlanamadığı; birleştirilen davada 19/04/1019 tarihli resmi akitteki imzanın davacıya ait olduğunun saptandığı gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiş, İlk Derece Mahkemesi kararının davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden; 15... parsel sayılı taşınmazın intikal, taksim ve ifraz işlemleri sonucu mirasçılar arasında paylaşıldığı, anılan taşınmazın gittisi olan 15... parsel sayılı 413, 50... yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmazın davacı adına, 15... parsel sayılı 679, 72... yüz ölçümlü arsa vasıflı taşınmazın davalı ... adına tescil edildiği, davacının ... . Noterliğinin 13.11.2013 tarih, ... yevmiye nolu vekaletnamesi ile 30.08.2014 tarihine kadar geçerli olmak koşulu ile ... ilçesindeki taşınmazları için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması ve tevhit işlemi için davalı ...’nin oğlu olan davalı ...’ı vekil tayin ettiği, davalı ...’ın 15... ve 1772 parsel sayılı taşınmazları 27.11.2013 tarihinde vekaleten tevhit ettirdiği ve 15... parselin oluştuğu, ayrıca dava dışı yüklenici ile ... Noterliğinin 21.04.2014 tarih, ... yevmiye nolu kat karaşılığı inşaat sözleşmesini akdettiği, sözleşmeye göre biri dubleks olmak üzere toplam 6 adet bağımsız bölümün davalı ...’ye, 2 adet bağımsız bölümün davacıya düşeceğinin, ayrıca 4 adet dubleks vasıflı bağımsız bölümün de teminat olarak davalı ... adına tescil edileceğinin, bunlar haricinde 13 adet bağımsız bölümün de yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı, davacının 15... parseldeki 20679/54665 payını 19.04.2014 tarihinde bizzat davalı ...’ye temlik ettiği, davalı ...’nin de bizzat aynı tarihte 14/240 payı davacıya, 131/240 payı yükleniciye devrettiği, 19/48 payı da uhdesinde bıraktığı, 30.06.2014 tarihinde vekil ... yüklenicinin katılımı ile gerçekleştirilen kat irtifakı tesisi ile 2 adet bağımsız bölümün davacı adına, biri dubleks olmak üzere 6 adet bağımsız bölüm ile sözleşmede teminat daireleri olarak kararlaştırılan 4 adet dubleks vasıflı bağımsız bölümün davalı ... adına, 14 adet bağımsız bölümün de yüklenici adına tescil edildiği, davacının bizzat katıldığı 19.04.2014 tarihli resmi akitteki imzanın kuvvetle muhtemel davacının eli ürünü olduğuna dair Adli Tıp Kurumu raporu düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun, vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan; vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni .... Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hâkim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; davacı vekilinin, vekil ... ile yüklenici tarafından düzenlenen 31.04.2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde vekilin vekalet görevini kötüye kullanarak diğer davalı lehine sözleşmeyi akdettiğini, arsa maliki olarak davacıya olması gerekenden daha az bağımsız bölüm verildiğini, kat irtifakı tesisi ile de arsa malikine düşen bağımsız bölümlerin anılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtildiği şekilde davacı ve davalı adına tescil edildiğini ileri sürdüğü, hükme esas alınan bilirkişi raporunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kararlaştırılan ve taraflara düşen bağımsız bölüm sayısının taşınmazların tevhit öncesi konumlarına göre uygun olduğunun belirtildiği, bilirkişi raporuna davacı vekilinin itiraz ettiği, raporda yapılan saptamaların doğru olmadığını, davacının tevhit öncesi maliki olduğu 1771 parselin de konumu itibariyle değerli bir taşınmaz olduğunu ve her iki bitişik parsel arasındaki farkın bu kadar fazla olamayacağını belirterek yeni bir bilirkişi heyetinin inceleme yapmasını talep ettiği anlaşılmakta olup düzenlenen ek raporda da bilirkişilerin aynı görüşte olduklarını belirttikleri görülmüş ise de hükme esas alınan bilirkişi raporlarında taşınmazların bulunduğu bölgede genel olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa maliklerine hangi oranda bağımsız bölüm düştüğü, tevhit öncesi bitişik olan iki parsel arasındaki farkın o bölgede yaygın olarak yapılan diğer kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki oranlara uyup uymadığı açıkça saptanmadan sonuca gidilmiştir.
Hâl böyle olunca; öncelikle taraflara dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede varsa emsal kat karşılığı inşaat sözleşmelerini sunmaları için süre verilmesi, içerisinde gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunacağı konusunda uzman 3 kişilik bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılarak taşınmazın konumu, imar durumu, yüz ölçümü, şehir merkezine, yapılaşma alanlarına olan uzaklığı, tevhit öncesi davacı ve davalı ...’nin taşınmazlarının durumu, önceki bilirkişi raporu ile davacının itirazları göz önüne alınarak ve somut emsaller de değerlendirilerek bilirkişilerden rapor alınması, ondan sonra iddia ve savunma kapsamında varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
Davacı vekilinin asıl davada değinilen yönden yerinde görülen temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 04.11.2025 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davacı vekili için 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen asıl davada davalılardan alınmasına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 10.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.