MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/759 E., 2025/1076 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ :...1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/201 E., 2024/533 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ... vekili tarafından temyiz edilmekle, kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
-K A R A R-
Dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili; 15 Temmuz 2016 tarihi sonrası Milli Güvenliğe tehdit oluşturduğu tespit edilen ve terör örgütlerine üyeliği, iltisakı, irtibatı belirlenen...Vergi Dairesi Müdürlüğünün 3...9 Vergi Kimlik Numaralı mükellefi ... Özel Eğitim Basın Yayın İnş. ve San. A.Ş.' nin ticari faaliyetinin 17.08.2016 tarih ve 29804 sayılı resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 670 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Alınması Gereken Tedbirler Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin devir işlemlerine ilişkin tedbirler başlıklı 5. maddesinin 3. fıkrası gereği 19.09.2016 tarihi itibariyle kapatılmış olduğunu, Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün 23.07.2016 tarih ve 20604 sayılı yazısı uyarınca KHK ekindeki listelerde yer alan tüzel kişilerin taşınmazlarına ilişkin gerekli tespit çalışmalarının yapıldığını, merkezden tespit edilenlerin TAKBİS'te bloke edilmek sureti ile herhangi bir şekilde temlikinin tasarrufa konu edilemeyecek hale getirildiğini, ... Özel Eğitim Basın Yayın İnş. ve San. A.Ş.'nin Fethullahçı Terör Örgütüne aidiyetinin bilinmekte olduğunu, darbe girişimi sonrası çeşitli illerde paralel yapıya ait eğitim ve öğretim alanında hizmet veren şirketin de dahil olduğu kurum ve kuruluşlara operasyonlar yapılarak her türlü malvarlıklarına el konulduğunu,...ilçesi,...Mahallesinde kain 6 87... parselde kayıtlı taşınmazın Şirket tarafından ve akabinde de taşınmazı satın alan kişi tarafından yapılan satış ve devir işlemlerinde satışın 15 Temmuz 2016 tarihinden çok kısa bir süre önce gerçekleştiğini, yapılan devir işlemleri arasında 4 gün gibi kısa bir zaman olduğunu, mülkiyet sahibi şirketin FETÖ/PYD terör örgütü ile ilgisinin bulunması ve taşınmazı satın alan her iki şahıs hakkında da silahlı terör örgütüne üye olma suçundan soruşturma dosyasının bulunması nedenlerinden ötürü muvazaanın varlığının söz konusu olduğunu, Kapatılan ... Özel Eğitim Basın Yayın İnş. ve San. A.Ş. hakkında düzenlenen 24.07.2017 tarihli ve 2017-A-1944/12 sayılı raporda da (inceleme ve değerlendirme raporu) yapılan satış işleminin muvazaalı olabileceği düşüncesinin komisyonda hasıl olduğunu, taşınmazı satın alan davalının mal kaçırmak kastıyla hareket ettiğini, taşınmazın iyi niyetle iktisap edilmediğinin açık olduğunu ileri sürerek dava konusu 6 87... parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile Maliye Hazinesi adına tespit ve tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı; davalı ...'nın FETÖ/PDY terör örgütüne üyeliği, mensubiyeti, iltisakı veya irtibatının bulunmadığını, Ordu Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından soruşturma dosyasının açıldığını, ...'nın ifadesi dahi alınmadan takipsizlik kararı verildiğini, terör örgütü ile ilgili müvekkilinin hakkında açılan hiçbir dava ve işlem bulunmadığını, hiçbir makam tarafından ifadesinin alınmadığını, dava konusu yerin arsa olduğunu, üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığını ve herhangi bir faaliyetin yürütülmediğini, dolayısıyla faaliyet devam unsurunun da bulunmadığını, müvekkili ...'nın müteahhitlik yapmakta olduğunu, bu arsayı aldığı konumda da yapmış olduğu binaların bulunduğunu, bu sebeple ilgili tarihte yatırım ve ileride inşaat yapmak için bu arsayı devraldığını, müvekkilinin devraldığı 2012 tarihinde bu yeri ilgili Şirkete bağışlamış olduğunu, fakat 17 - 25 Aralık olaylarından sonra onlara düşman olduğunu, büyük mücadelelerle yeri geri aldığını, hatta 17-25 Aralık olayları sırasında itirafçı olduğunu, bu sebeple bir çok kez örgüt tarafından örtülü şekilde tehdit edildiğini, müvekkilinin yeri aldığında yer yurt alanı olarak imarda işaretli olduğundan bu hususu kaldırarak konut yapacağı için konut alanı olarak değiştirmiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; tüm dosya kapsamı itibariyle dava konusu taşınmazı bahsi geçen bağlantılı eğitim kurumundan ilk devralan kişi olan ....'e dair...CBSye yazılan müzekkere cevabında adı geçen kişiye ilişkin 2017/4480 Esas ve 2017/2652 Karar sayılı mala zarar ve definecilik suçundan 2018/840 Esas ve 2018/733 Karar sayılı hırsızlık suçundan, dolayı tamamlanmış soruşturmalar olduğunun bildirildiği, davalı hakkında ise eldeki dosyayla ilgili olan...CBS'nin 2016/2766 dosya nosu ile soruşturma başlatıldığı, dosyanın yetkisizlikle Ordu CBS'nin 2017/6008 soruşturma numarasına devrolduğu, ilgili soruşturmada ... nolu karar ile davalı yönünden soruşturmanın tefriki ile CBS'lerinin ... nolu soruşturma dosyası olarak kaydedildiği, bu tefrik dosyası üzerinden yazılan müzekkereye verilen cevapta ise davalı hakkında ... Özel Eğitim A.Ş.'nin mülk sahibi olduğunun tespiti üzerine hakkında soruşturma başlatıldığı adına terör örgütüne üyeliğini gösterir hakkında dava açmaya yeterli somut bir delil tespiti yapılamadığı, kamu adına 2018/4562 karar sayısı ile KYOK verildiği görülmekle; kararın kesinleşme şerhi için yazılan müzekkereye Ordu CBS örgütlü suçlar ve terör suçları soruşturma bürosunun 29.07.2014 tarihli verilen cevabında kararın davalı/şüpheliye tebliğ edilemediği, ancak kamu adına 19.06.2018 tarihinde kesinleştiğinin bildirildiği, bu kapsamda davacı Hazinenin taşınmazı satın alan davalının mal kaçırmak kastıyla hareket ettiği ve taşınmazın iyi niyetle iktisap edilmediği yönündeki iddialarını ispat edemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içerisinde davacı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından; davacı ... vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu 6 87... parsel sayılı 641,34 metrekare yüzölçümlü, arsa vasıflı taşınmaz 670 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Alınması Gereken Tedbirler Hakkında Kanun Hükmünde Kararname kapsamında kapatılan ... Özel Eğitim Basın Yayın İnş.San.ve Tic. A.Ş adına kayıtlı iken Şirketi temsilen ... isimli şahıs tarafından 12.05.2016 tarihli satış işlemi ile dava dışı ....'e temlik edildiği, onun tarafından ise 16.05.2016 tarihinde satış yolu ile davalı ...'ya devredildiği, taşınmazın öncesinde 6 87... ve 2 parseller olarak kayıtlı iken dava dışı .... tarafından 28.12.2011 tarihinde bahsi geçen kapatılan eğitim Şirketine temlik edildiği, daha sonra 26.01.2012 tarihli tevhit işlemi ile dava konusu 6 87... parselin oluştuğu anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; 675 sayılı KHK'nın (7082 sayılı Kanun) "Muvazaalı Devir İşlemleri" başlıklı 12.maddesinde;
"(1) 20.07.2016 tarihli ve 2016/9064 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla ülke genelinde ilan edilen olağanüstü hal kapsamında yürürlüğe konulan kanun hükmünde kararnameler gereğince kapatılan özel öğretim kurum ve kuruluşları ile özel öğrenci yurtları ve pansiyonlarının faaliyetlerinin sürdürüldüğü dönemde üzerlerinde bulundukları, mülkiyet kapatılanların sahibi gerçek veya tüzel kişilere ait taşınmazlardan 01.01.2014 tarihi ila bahse konu yerlerin kapatılma tarihleri arasında üçüncü kişilere devri yapılmış olan ve üzerinde kapatılanlar tarafından aynı faaliyete kapatılma tarihi itibarıyla devam edilen taşınmazların devir işlemleri muvazaalı kabul edilir ve tapuda ilgisine göre Hazine veya Vakıflar Genel Müdürlüğü adına her türlü kısıtlama ve taşınmaz yükünden ari olarak resen tescil edilir.
(2) (Ek: 17.04.2017 - KHK - 689/5 md.) Birinci fıkrada belirtilen taşınmazların devredildiği üçüncü kişilerin terör örgütlerine veya Milli Güvenlik Kurulunca Devletin milli güvenliğine karşı faaliyette bulunduğuna karar verilen yapı, oluşum veya gruplara üyeliği mensubiyeti, iltisaklı veya irtibatı olması halinde, taşınmaz üzerinde aynı faaliyete devam edildiğine bakılmaksızın devir işlemleri muvazaalı kabul edilir ve tapuda ilgisine göre Hazine veya Vakıflar Genel Müdürlüğü adına her türlü kısıtlama ve taşınmaz yükünden ari olarak resen tescil edilir." düzenlemeleri yer almaktadır.
Öte yandan; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “İyi niyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi; “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur. Öte yandan, aynı Kanun'un “İyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünü içermektedir. TMK’nın 1023. maddesi iyi niyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; aynı ilkeyi tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile de iyi niyetli olmayan üçüncü kişilerin kazanımına değer verilemeyeceği vurgulanmıştır.
Nitekim bu doğrultuda, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen kötü niyet iddiasının Mahkemece re'sen nazara alınabileceği ilkesi 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 Esas, 1991/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenerek kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve Mahkemece re'sen nazara alınacağı kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
Öte yandan; 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da bazı fiili karinelerden yararlanılarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispat edilebileceği, örneğin üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğu, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiği iddia ve ispat edilerek iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiasının çürütülebileceği belirtilmiştir.
Anılan kararlardan da anlaşılacağı üzere; tapudan ayni hak iktisap eden üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı ve satışın kötü niyete dayandığının hangi hâllerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak, davalının dayandığı tescilin kötüniyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı üzerinde durulmalıdır.
Önemle belirtilmelidir ki, durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Buna, göre makul bir insanın göstereceği özenle herkesçe bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyi niyetli sayılamaz. Yargıtay kararlarında değinilip benimsendiği üzere, taşınmazın çok kısa bir süre içinde ve oldukça düşük bir bedelle el değiştirmesi işlemlerinin kuşkulu hareket olarak değerlendirilmesi ve davalı yönünden şüphe doğuran bir durum olarak ele alınması gerekmektedir. (YHGK’nın 24.05.2022 tarih, 2019/1-425 Esas, 2022/729 Karar sayılı kararı) Somut olaya gelince; 670 sayılı KHK gereğince kapatılan eğitim Şirketi tarafından dava dışı ....'e 12.05.2016 tarihinde yapılan devir işleminin 675 sayılı KHK'nın 12. maddesi gereğince ( dava konusu taşınmazın evveliyatının da ....'e ait olduğu gözetildiğinde) muvazaalı olduğu, dava dışı ... tarafından ise taşınmazın, devralındıktan sonra 4 gün gibi kısa bir sürede 16.05.2016 tarihinde davalı ...'ya temlik edildiği, davalı ...'nın; müteahhit olduğunu, dava konusu taşınmazı inşaat yapmak amacıyla bedeli karşılığında satın aldığını ve ediniminde iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunduğu, ancak taşınmaz için ne kadar bedel ödediğini belirtmediği gibi, bu ödemeyi nasıl yaptığı hususunda da bir açıklamada bulunmadığı, inşaat alanında faaliyet gösteren ve basiretli bir tacir gibi hareket etme yükümlülüğü altında olan davalının, sarf edeceği basit bir araştırmayla taşınmazın evveliyatını ve yolsuzluğu bilebilecek durumda olduğu, devir işlemlerinin kısa aralıklarla yapıldığı hususları bir arada değerlendirildiğinde davalının TMK'nın 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır.
Hâl böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde
hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Davacı ... vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenden ötürü yerindedir. Kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Temyiz eden davacı ... harçtan muaf olduğundan, bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece...1. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.