MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/2919 E., 2024/2672 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Terme 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/33 E., 2024/211 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
- K A R A R -
Dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı; dava konusu 270 parsel sayılı taşınmazın 15/24 hisse ile paydaşı olduğunu, taşınmazın 4/24 payına malik olan dava dışı ...'nın borçları sebebiyle Terme İcra Müdürlüğünün 2008/1401 Esas sayılı dosyası ile anılan paydaş hakkında icra takibi başlatıldığını, ancak icra dosyasında sehven yapılan hata sonucunda sadece dava dışı borçlu ...'nın payına haciz konulacağı halde taşınmazın tamamına haciz konulduğunu ve yapılan ihale sonucunda taşınmazın tamamının alacağına mahsuben dava dışı ... adına cebri satış suretiyle tescil edildiğini, borçluya ait 4/24 pay haricinde dava dışı ... adına oluşan tescilin yolsuz olduğunu, ancak ...'in ise kısa süre sonra taşınmazı muvazaalı olarak tanıdığı olan davalı ...'ya devrettiğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile 15/24 payının adına tescilini istemiştir.
Davalı; iddiaların doğru olmadığını, husumetin hatalı haciz ve satış işlemini yapan icra müdürlüğüne yöneltilmesi gerektiğini, dava konusu taşınmazı ediniminde iyiniyetli olduğunu, Van ilinde avukatlık yaptığını, emekli olduğunda memleketi Terme'ye dönüp çiftlik sahibi olma hayalinin olduğunu, dava konusu taşınmaz da çiftlik kurmaya uygun olduğundan bedelini ödeyerek satın aldığını, taşınmazın tescilinin yolsuz olduğunu öncesinde bilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Terme İcra Müdürlüğünün 2008/1401 Esas sayılı dosyasında sadece dava dışı borçlu ...'nın 4/24 payı yönünden ihale işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekirken davacının da dahil olduğu diğer paydaşların hisseleri yönünden de satış kararı verilmesi ve taşınmazın tamamının dava dışı ...'a ihale edilmesinin yolsuz olduğu, ancak taşınmazı dava dışı ...'dan edinen davalı ...'nın yolsuz tescili bilebilecek durumda olmadığı ve ediniminde iyiniyetli olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin istinafı üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; dava konusu 270 (yeni 1 05... ) parsel sayılı taşınmazın 15/24 payı davacı ..., 4/24 payı dava dışı ..., 1/24 payı dava dışı ... , 4/24 payının ise dava dışı ... adına kayıtlı olduğu, Terme İcra Müdürlüğünün 2008/1401 Esas sayılı takip dosyası üzerinden dava dışı borçlu ... (taşınmazın 4/24 paydaşı) aleyhine dava dışı alacaklı ... tarafından başlatılan icra takibinin kesinleşmesiyle dava konusu taşınmazın tüm payları üzerine 15.07.2009 tarihinde haciz konulduğu ve 08.07.2010 tarihinde yapılan ihale sonucunda dava konusu taşınmazın tamamının alacağına mahsuben dava dışı ...'a ihale edildiği, ihalenin kesinleşmesi üzerine taşınmazın 14.03.2012 tarihinde cebri satış suretiyle ... adına tescil edildiği, anılan kişinin de taşınmazı 14.08.2012 tarihinde satış suretiyle davalı ...'ya devrettiği anlaşılmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki, İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesinin de kabulünde olduğu üzere, Terme İcra Müdürlüğünün 2008/1401 Esas sayılı dosyasında sadece dava dışı borçlu ...'nın 4/24 payı yönünden satış ve ihale işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekirken davacının da dahil olduğu diğer paydaşların hisseleri yönünden de satış kararı verilerek taşınmazın tamamının ilk el konumundaki dava dışı ... adına cebri ihale suretiyle oluşan tescilin yolsuz olduğu kuşkusuzdur. O halde, eldeki davada çözümlenmesi gereken husus, çekişmeli taşınmazı satın alma yoluyla edinen ikinci el konumundaki davalı ...'nın TMK’nın 1023. maddesi uyarınca iktisabının korunup korunmayacağı, bir başka ifadeyle iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunup bulunmadığı noktasında toplandığı açıktır.
Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “İyi niyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi; “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur. Öte yandan, aynı Kanun'un “İyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünü içermektedir. TMK’nın 1023. maddesi iyi niyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; aynı ilkeyi tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile de iyi niyetli olmayan üçüncü kişilerin kazanımına değer verilemeyeceği vurgulanmıştır.
Nitekim bu doğrultuda, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen kötü niyet iddiasının Mahkemece re'sen nazara alınabileceği ilkesi 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 Esas, 1991/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenerek kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve Mahkemece re'sen nazara alınacağı kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
Öte yandan; 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da bazı fiili karinelerden yararlanılarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispat edilebileceği, örneğin üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğu, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiği iddia ve ispat edilerek iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiasının çürütülebileceği belirtilmiştir.
Anılan kararlardan da anlaşılacağı üzere; tapudan ayni hak iktisap eden üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı ve satışın kötü niyete dayandığının hangi hâllerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak, davalının dayandığı tescilin kötüniyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı üzerinde durulmalıdır.
Önemle belirtilmelidir ki, durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Buna, göre makul bir insanın göstereceği özenle herkesçe bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyi niyetli sayılamaz. Yargıtay kararlarında değinilip benimsendiği üzere, taşınmazın çok kısa bir süre içinde ve oldukça düşük bir bedelle el değiştirmesi işlemlerinin kuşkulu hareket olarak değerlendirilmesi ve davalı yönünden şüphe doğuran bir durum olarak ele alınması gerekmektedir. (YHGK’nın 24.05.2022 tarih, 2019/1-425 Esas, 2022/729 Karar sayılı kararı)
Somut olaya gelince; davalı, dava konusu taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını ve ediniminde iyiniyetli olduğunu savunmuş ise de taşınmaz için ne kadar bedel ödediğini belirtmediği gibi, bu ödemeyi nasıl yaptığı hususunda da bir açıklamada bulunmadığı ve herhangi bir ödeme belgesi ibraz etmediği, taşınmazın satış tarihindeki keşfen saptanan gerçek değerinin 109.007,00 TL, resmi senette gösterilen satış bedelinin ise 9.000,00 TL olması karşısında bedeller arasında fahiş fark bulunduğu, davalının satış bedelini ödediğini ispatlayamadığı, diğer yandan dinlenen tanıkların taşınmazın tamamının 20 yıldır ve halen davacı tarafından kullanıldığını ve davalıyı tanımadıklarını beyan ettikleri, emekli olduğunda memleketine dönüp çiftlik kurmak amacıyla taşınmazı satın aldığını savunan ve avukatlık mesleği yapan davalının taşınmazı satın aldığı 2012 yılından beri sahibi olduğu taşınmazı kullanmayıp ilgilenmemesinin hayatın ve olayların akışına uygun olduğunu söyleyebilmenin mümkün bulunmadığı, değinilen olgular yukarıda açıklanan ilkelerle birlikte değerlendirildiğinde son kayıt maliki davalının durumu bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda olduğu, ediniminde iyiniyet bulunmadığı ve TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır.
Hâl böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Davacı vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenden ötürü yerindedir. Kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
16.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.