(818 S. K. m. 266) (4721 S. K. m. 2)
Dava: Taraflar arasında görülen davada Ankara Asliye 2.Ticaret Mahkemesi'nce verilen 12.05.2004 tarih ve 2001/302 - 2004/298 sayılı kararın Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı-davacı Mc Donald's Ltd.Şti. ve davacı-davalı Birak Ltd.Şti. vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 23.01.2007 gününde davacı şirket temsilcisi Birol Aktan ve avukatı Mustafa Şimşek ile davalılardan Mc Donald's Restorantları Ltd.Şti. avukatı Baha Selma Vicdan gelip, diğer davalı Odabaşı İnş. Mimar Müh.San.Tic.Ltd.Şti. avukatı tebligata rağmen gelmediğinden, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Gürkan Gençkaya tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
Karar: Davacı vekili, 05.01.2000 tarihli asıl davada, müvekkiline ait Bilkent 2. Park Sitesi B Giriş kapısı yanındaki dükkanın davalıya Mc Donald's Restaurant yapılmak üzere kiraya verildiğini, kira sözleşmesinde kiracıya tamirat ve tadilat yapma yetkisi tanındığını, ancak davalının tadilatları yaparken mühendislik ve mimari projeye aykırı davrandığını, aynı zamanda imalatların deprem mevzuatına ve 6570 sayılı Kira Kanunu'na aykırı yapıldığını, binanın yıkılıp yeniden inşa edilmediği sürece bu haliyle kullanılabilme vasfını yitirdiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere kal'i gereken yapının eski hale getirilmesini ya da eski hale getirilmesi için gereken giderlerden şimdilik 10.000.000.000. TL.nın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, 22.07.1999 tarihli kira sözleşmesinin 21.01.2000 tarihinde müvekkili tarafından feshedildiğini, sözleşmenin 10 uncu maddesinde tadilat, değişiklik ve ilave yapma yetkileri bulunduğunu, binanın zemin altındaki işlemlerinin davacının bilgisi ve katılımı ile yapıldığını, hafriyatın davacı tarafından yapılıp, müvekkiline fatura edildiğini, bina kullanılamıyorsa davacının kusurunun bulunduğunu, davacının eski malikten önce burayı kiraladığını ve bu sırada iç duvarları yıktırıp müvekkiline bu şekilde teslim ettiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Davacı vekili, 31.01.2000 tarihinde açılıp, 27.03.2002 tarihinde birleştirilen 2002/66 esas sayılı davada, taşınmazın 166.667. Dolar yıllık kira bedeli ile davalıya kiralandığını, kiracı şirketin isteği üzerine, kira bedeli ödemelerinin üç aylık dönemler halinde ödenmesi yolunda değiştirilip, üç yıllık peşin alınan kira bedelini takip eden gelecek kira döneminde üçer aylık dönemler halinde kira bedelinin ödenmesinin kararlaştırıldığını, bu konuda 01.08.2002-31.12.2002 dönemi için düzenlenen 24.730.604.640. TL bedelli faturanın davalı tarafından kabul edildiğini, bu faturaya istinaden 5.000.000.000. TL ödeme yapılıp, bakiyenin de ödeneceğinin taahhüt edilmesine rağmen davalının 29.12.1999 tarihli iade faturası düzenledikten sonra 21.01.2000 tarihinde sözleşmeyi feshettiğini, feshin haksız olup, kabul edilemeyeceğini, davalının yaptığı tadilatlar nedeniyle taşınmazın kal edilmesi gerektiğini ileri sürerek, 19.730.604.640. TL. kira bedelinin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, kira sözleşmesinin 3/ii maddesinde kira bedelinin üç yıllık peşin, dördüncü kira yılından itibaren yıllık peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, dördüncü yıl için şimdiden üç aylık dönemler halinde ödeme talepleri bulunmadığını, kaldı ki sözleşmeyi feshetmeleri nedeniyle kira bedeli de istenemeyeceğini, müvekkili tarafından yapılan 5.000.000.000. TL ödemenin de iadesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Davacı vekili, 25.12.2000 tarihinde açılıp, 06.06.2001 tarihinde birleştirilen 2000/1030 esas sayılı davada, davalının diğer davalı ile birlikte taşınmazda yaptığı tadilatlar neticesinde binanın kullanılamaz duruma getirildiğini ileri sürerek, davalının müdahalesinin men'ine ve müvekkiline ait binayı mimari ve mühendislik projelerine uygun olarak eski hale getirmesine, bu mümkün olmadığı taktirde binanın eski hale getirilmesi için yapılması gereken 90.000.000.000. TL eski hale getirme bedelinin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, asıl davaya verdiği cevabı tekrarlayarak davanın reddini istemiştir.
Davalı-birleşen davacı vekili, 02.04.2002 tarihinde açılıp, 04.07.2002 tarihinde birleştirilen 2002/246 esas sayılı davasında, kira sözleşmesinin 01.08.1999-01.08.2002 tarihleri arasındaki ilk üç yılı için kira bedeli olan 500.000 Doların davacıya peşin ödendiğini, sözleşmenin feshedildiğini, 14. madde uyarınca davacı-birleşen davalının kira bedelini iade etmesi gerektiğini ileri sürerek, 500.000 Doların davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davacı-birleşen davalı vekili, feshin haksız olması nedeniyle kabul edilmediğini, taşınmazın yapılan tadilatlarla kullanılmaz duruma getirilmesinden sonra feshinin kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Davacı vekili, 02.09.2003 tarihinde açılıp, 07.11.2003 tarihinde birleştirilen 2003/535 esas sayılı davada, sözleşmenin 14/ii maddesi hükmüne göre kiracının feshi, mecurun kiracıya sözleşme şartlarında teslim olunmasına rağmen tek taraflı olarak mecuru lokanta olarak kullanmaktan vazgeçmesi sebebine bağlandığını, bu durumda davalının mecurun kendisine sözleşme şartlarında teslim olunduğunun da kabulü sonucunu doğurduğunu, mecurun 14.09.2001 tarihinde Çankaya Belediyesi tarafından yıkıldığını, davalının B.K.nun 266 ncı maddesine göre aynen iade yükümlülüğü bulunduğunu, mecurun yıkılması nedeniyle müvekkilinin mülkiyet hakkından yararlanamayıp, zarara uğradığını, bu zararın sözleşmeye dayalı olumlu zarar olarak müvekkilinin elde edebileceği kira gelirinin kaybı olarak somutlaştığını ileri sürerek, 01.08.2002 tarihinde muacceliyet kesbeden dördüncü yıl kira bedeli 166.667 Dolar ile 01.08.2003 tarihinde muacceliyet kesbeden beşinci yıl kira dönemine ilişkin 166.667 Dolar'ın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, sözleşme uyarınca davacının fesihten sonra kira bedeli ve tazminat isteyemeyeceğinin düzenlenmiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, dava dilekçesinin yetkisizlik nedeniyle reddine dair verilen karar Dairemizin 19.02.2001 tarih 2000/10478 esas, 2001/1304 karar sayılı ilamı ile bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda, iddia, savunma ve toplanan kanıtlara göre, benimsenen bilirkişi raporu doğrultusunda, taraflar arasındaki sözleşme içeriğine göre, açıklık bulunmasa da dosyadaki mevcut deliller uyarınca mecurun kiracı davalıya kullanıma elverişli bir şekilde teslim edildiği, davalının taşınmazı teslim aldıktan sonra iç duvarlarını kaldırarak, bodruma iniş merdiveni yaptığı ve bodrum katın oluşturulduğu, bu durumun binanın statiğini etkilediği ve yeniden sağlığına kavuşmasının mümkün bulunmadığının Belediye ve delil tespiti raporları ile belirlendiği, binadaki tüm hafriyat, betonarme ve duvar gibi işlerin davalı tarafından diğer davalı Odabaşı ... Ltd. Şti.ne 14.10.1999 tarihli sözleşme ile yaptırıldığı, davalı kiracının kiralanan şeyi teslim aldığı şekilde kullanma sebebi ile meydana gelen değişiklik ve eksikler hariç iade ile mükellef olduğu, davalının yaptığı tadilat ve değişikliklerin binanın yıkılmasına neden olduğu, aksini ispat edemediği, bu nedenle doğan zarardan sorumlu olduğu, davacının davalıya üç aylık kira bedeli için gönderdiği faturanın davalı tarafından kabul edilmeyerek iade edildiği, kira parasının ödenmesinde değişiklik yapıldığı hususunun davacı tarafından ispatlanamadığı ve feshedilen sözleşmeye dayanılarak kiracının kullanmayacağı bir dönem içinde kalan ve 2,5 yıl sonrasına ait kira parasının talep edilmesinin yerinde olmadığı, sözleşmenin 14/ii maddesinde kiracıya fesih ve ödediğini iade isteme imkanı tanındığı, bu hükmün tacir olan tarafları bağlayacağı gerekçesiyle, asıl davada davanın kabulü ile 10.000.000.000. TL.nın davalıdan tahsiline, birleşen 2002/66 esas sayılı davada davanın reddine, birleşen 2000/1030 esas sayılı davada davalı Odabaşı ...Ltd. Şti. hakkındaki davanın atiye bırakılmasına, diğer davalı hakkındaki davanın kısmen kabulü ile 20.922.249.200.TL.nın tahsiline, birleşen 2002/246 esas sayılı davada davacı Mc Donald's A.Ş.nin açtığı davanın kabulü ile 500.000 Doların davalı Birak İnş....A.Ş.den tahsiline, birleşen 2003/535 esas sayılı davada, davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davalı-davacı Mc Donald's Ltd.Şti. ve davacı-davalı Birak Ltd.Şti. vekili temyiz etmiştir.
1- Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına ve Çankaya Belediyesinin 17.11.1999 tarihli zabıt ve Ankara 23.Asliye Hukuk mahkemesinin 1999/441 D.İş sayılı tespiti ile taşınmazda yapılan tadilat ve tamiratların niteliklerinin belirlenmiş olmasına rağmen davalı kiracının inşa faaliyetlerinde daha da ileri giderek mecuru kullanılamayacak duruma getirmiş bulunmasına göre davacı kiraya verenin zararın artmasına neden olduğundan bahisle müterafik kusurunun bulunduğunun kabulünün mümkün bulunmamasına göre davalı Mc Donald's Restoranları Ltd. Şti. vekilinin tüm, davacı Birak İnşaat Taahhüt San A.Ş. vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Davalı-birleşen davacı Mc Donald's Restoranları Ltd. Şti. vekili birleşen 2002/246 esas sayılı dosyada, taraflar arasındaki 22.07.1999 tarihli kira sözleşmesinin 3/ii maddesine göre ilk üç yıllık dönem için kira bedelinin peşin olarak ödenmiş olduğunu, sözleşmenin 14/ii maddesine göre de sözleşmeyi usulüne uygun olarak feshetmeleri nedeniyle ödedikleri üç yıllık kira bedelinin birleşen davanın davalısı kiracı şirketten tahsilini istemiştir.
Taraflar arasındaki sözleşmenin 14/ii maddesinde kiracının mecurda tek taraflı ve sadece kendi kararına bağlı olarak lokanta açmaktan vazgeçmesi halinde dilediği zamanda ve her hangi bir ihbar süresi ile bağlı bulunmaksızın fesih hakkına sahip olduğu düzenlenmiştir. Davada halli gereken sorun, bu madde hükmünün birleşen davacı kiracıya mutlak bir hak bahşedip etmediğidir.
Yasaların ve sözleşmelerin uygulanmasında göz önünde tutulması gereken MK.nun 2 nci maddesine göre, herkes haklarını kullanmakta ve borçlarını ifada hüsnüniyet kaidelerine riayetle mükellef olup, bir hakkın başkasını izrar eden kötüye kullanılmasını kanun himaye etmez. Uyuşmazlık konusu sözleşme maddesi, bu yasa hükmünün ışığı altında yorumlandığında maddenin davacıya keyfi olarak nitelenebilecek mutlak bir hak bahşetmediğinin kabulü gerekir.
Davacı, sözleşmenin feshine gerekçe olarak lokanta açmaktan vazgeçmesini göstermiş olmasına rağmen sözleşmedeki bu yetkinin iyi niyet kurallarına uygun olarak kullanılması gerekir. Somut olayda birleşen davacı kiracı şirket, mecurda yaptığı tadilat ve tamirat nedeniyle mecurun statiğini bozup, binadan yararlanmayı imkansız kılması ve sonuç olarak da mecurun yıkılmış olması nedeniyle sözleşmenin uygulanmasını fiili olarak imkansız hale getirmiş olup, birleşen davacı kiracı şirketin mecurun kendi kusurlu davranışları ile yıkılmasından sonra bu sözleşmeye dayanarak ödediği kira bedelini tamamen geri istemesi MK.nun 2 nci maddesine uygun düşmez. Birleşen davacı kiracı şirket, kira sözleşmesine göre değil ancak genel hükümlere dayalı olarak verdiği parayı geri istemesi mümkün olabilir. Ancak bu durumda, davacı kiracının eylemleri nedeniyle mecurun yıkılması ve davalı kiraya verenin buradan elde etmeyi umduğu yararlanmayı sağlayamaması nedeniyle, mecurun yeniden inşa edilmesi sırasında geçecek süre ile mecurun yeniden inşasından sonra davalı kiraya verenin burayı üçüncü bir kişiye kiralayabileceği tarihe kadar geçecek makul sürede, davalı kiralayanın mahrum kaldığı yararlanma miktarının davacı kiracının ödemiş olduğu kira bedelinden indirilmesi gerekmektedir.
O halde mahkemece, birleşen bu davaya yönelik olarak mecurun yeniden inşa edilmesi için gereken süre ile yeniden inşa edilmesinden sonra taşınmazın niteliği, konumu gibi etkenler dikkate alınarak ne kadar süre içerisinde üçüncü bir kişiye kiraya verilebileceğinin tespiti ile bu sürelerde davalı kiraya verenin mahrum kaldığı yararlanma bedelinin belirlenerek davacı kiracının peşin olarak vermiş olduğu kira bedelinden mahsubu ile bakiye miktarın iadesine karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi doğru görülmemiştir.
3- Davacı Birak İnşaat Taahhüt Sanayi A.Ş. vekilinin birleşen 2002/66 esas ve 2003/535 esas sayılı dosyalarına yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davacı kiraya veren 2002/66 esas sayılı dosyada kira sözleşmesinin dördüncü yılına yönelik olarak ilk üç aylık kira bedelinin tahsilini istemiş, birleşen 2003/535 esas sayılı dosyada ise, mecurun yıkılması nedeniyle mülkiyet hakkından yararlanamayıp, zarara uğradığından bahisle sözleşmenin dördüncü ve beşinci yıllarına ilişkin kira bedellerini istemiş olup, her iki davadaki talepler kısmen birbiri ile örtüşmektedir.
Birleşen 2003/535 esas sayılı dosyadaki talepler yönünden bilirkişilerce bir inceleme yapılmamış olması ve mahkemece de bu davadaki taleplerin reddine gerekçe gösterilmemiş olması doğru olmadığı gibi, davacı kiraya veren yukarıda 2 numaralı bentte yapılan açıklamalarda olduğu şekilde birleşen 2002/66 esas ve 2003/535 esas sayılı davalardaki talepleri yönünden ancak mecurun yeniden inşa edilmesi sırasında geçecek süre ile mecurun yeniden inşasından sonra davalı kiraya verenin burayı üçüncü bir kişiye kiralayabileceği tarihe kadar geçecek makul süreler toplamının kira sözleşmesinin ilk üç yıllık kısmını aştığı taktirde bu aşan kısma yönelik olarak elde edemediği yararlanmayı mecurun yıkılıp kullanılmamasına neden olan davalı kiracıdan talep edebilecektir.
O halde mahkemece mecurun yeniden inşa edilmesi için gereken süre ile yeniden inşa edilmesinden sonra taşınmazın niteliği, konumu gibi etkenler dikkate alınarak ne kadar süre içerisinde üçüncü bir kişiye kiraya verilebileceğinin tespiti ile bu sürelerin kira sözleşmesindeki dördüncü ve beşinci yıllara sarkması halinde davacı kiraya verenin mahrum kaldığı yararlanma bedelinin genel hükümlere göre belirlenerek davalı kiracıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda 1 numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı-davacı Mc Donald's Restorantları Ltd. Şti. vekilinin tüm, davalı-davacı Birak İnş.Taah.San.A.Ş. vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2 ve 3 numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı-birleşen davalı Birak İnşaat Taahhüt Sanayi A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın BOZULMASINA, takdir edilen 500,00 YTL duruşma vekillik ücretinin davalı-davacı Mc Donald's Restorantları Ltd.Şti.nden alınarak davacı-davalı Birak İnş.Taah.San.A.Ş.ne verilmesine, aşağıda yazılı bakiye 1.263.00 YTL temyiz ilam harcının temyiz eden davalı-davacı Mc Donald's Restorantları Ltd.Şti.nden alınmasına, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz eden davacı-davalı Birak İnş.Taah.San. ve Tic.A.Ş.ne iadesine, 09.02.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy