(818 S. K. m. 81, 106, 249, 256)
Dava: Taraflar arasında görülen davada İstanbul Asliye 8. Ticaret Mahkemesi'nce verilen 04.04.2006 tarih ve 2005/179 - 2006/247 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi duruşmalı olarak davacı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 16.09.2008 gününde davalı avukatı S.Y geldi, davetiye tebligatına rağmen davacı vekili duruşmaya gelmediğinden, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraf avukatı dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi D.B. tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra, işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
Karar: Davacı vekili, müvekkilinin davalının açtığı 2. Vakıf Han'ın yapılan ihalesine girdiğini ve ihalenin üzerinde kaldığını, gerekli masrafların yatırılarak 25.01.2005 tarihinde kira sözleşmesinin yapıldığını, binanın 31.01.2005 tarihinde müvekkiline teslim edildiğini, ancak binanın teslim tarihinde kullanılamayacak durumda ve kullanılabilir hale gelmesi için büyük masrafların gerektiğinin mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini ve onarım süresi olan 4 aylık kira bedeli ve yapılacak masrafların davalıdan tahsili isteminin sonuçsuz kaldığını ileri sürerek, fazlaya ait haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik masraf toplamı 541.550. YTL ile 4 aylık kira bedeli 162.400.YTL ve tespit masrafı 3,270.YTL olmak üzere toplam 707.220.YTL'nin davalıdan tahsiline veya aynı değerde bilirkişilerce tespit edilen işlerin müvekkilince ikmal edilerek yıllık toplam kira bedelinden mahsubuna karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının ihaleye girmeden önce taşınmazın mevcut durumunu gördüğünü, görerek ihaleye girmesi ve tacir olması nedeniyle de işbu davanın açılamayacağını, kira sözleşmesinin iptal ya da feshini talep etmeden işbu davayı açmasının davacının iyi niyetli olmadığını gösterdiğini, kira sözleşmesinde de taşınmazın kullanılabilir olduğunu kabul ettiğini savunarak, davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, toplanan kanıtlar, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacının 31.01.2005 tarihli gayrimenkul teslim zaptını ihtirazi kayıt koymadan imzaladığı, yine 16.12.2004 tarihinde ihalesi yapılacak gayrimenkulü görerek teslim aldığı, BK'nun 81. maddesine göre doğan temerrüt durumunun olayda oluşmadığı, bu nedenle davacının BK'nun 106. maddesinde düzenlenen haklardan yararlanamayacağı, kaldı ki davacının kira sözleşmesi ve teslim belgesi ile artık kiralanan yerin istenilen kira bedeli kadar değerde bulunmadığını öne süremeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, davacının ihale ile kiraladığı binada yapılması gereken masrafların veya aynı değerde bilirkişilerce tespit edilen işlerin tarafından ikmal edilerek yıllık toplam kira bedelinden mahsubuna karar verilmesi istemine ilişkindir.
Davaya konu kiralananın, ruhsatsız olduğu, kira sözleşmesinin konusu olan dershane ve davacı şirketin genel müdürlük ve hizmet binası olarak kullanılmasının sözleşmenin kurulduğu anda mümkün bulunmadığı hususları dosya kapsamına göre sabittir. Yanlar arasındaki çekişme, sözleşmede kiralayanı koruyan hükümlerin bağlayıcılığı ve kiracının sözleşmeden doğan sorumluluğu noktalarına ilişkindir.
BK'nun 249. maddesi gereğince, kiralayan, akitten maksut kullanmaya salih bir halde, kiralananı kiracıya teslimle yükümlüdür. Davaya konu taşınmazın ise, sözleşme kurulduğu tarihte ruhsatsız olduğu ve 31.01.2005 tarihinde davacıya yapılan teslim ile aynı gün davacı tarafından yaptırılan Şişli 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2005/50 Değişik iş dosyasında alınan raporla taşınmazın amacına uygun olarak kullanılabilir hale gelmesi için tamiratlar yapılması gerektiği tespit edilmiş bulunmaktadır. Davalının ihaleden önce bölge müdürlük makamına yazdığı 11.10.2004 tarihli yazısında ve Değişik İş dosyasında alınan bilirkişi raporunun davalıya tebliğinden sonra alınan 24.03.2005 tarihli teknik raporda aynı hususların tespit edildiği dikkate alındığında, davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ve maddi ayıbı bildiği anlaşılmaktadır. O halde bu durumda, davacı kiracıya kiralanandaki eksiklikleri araştırma yükümlülüğü veya sonucuna katlanma sorumluluğu getirilemez. Öte yandan, kira sözleşmesinin özel şartlar 4. maddesinde ve BK'nun 256. maddesinde düzenlenen kiralanan yerin tamiri lazım gelir ise, kiracının hemen mal sahibine haber vermesi şartı, kiralanan yerin teslimi tarihinde alınan tespit raporunun davalıya tebliği ile yerine getirilmiş bulunmaktadır. Davalı kiralayan tespit raporunun tebliğinden sonra dahi onarım hakkında harekete geçmemiştir. Bu durumda kiralayan davalının, kira sözleşmesinin 4. maddesinde yer alan, kiralayana herhangi bir sorumluluk yüklenemeyeceği hükmüne dayanarak, kiralananı sözleşme maksadına uygun kullanıma hazır teslim sorumluluğundan kurtulması mümkün bulunmamaktadır.
Sonuç olarak mahkemece, kiralananın akitten maksut kullanmaya salih bir halde kiracıya teslimi imkanının kira sözleşme yapıldığı esnada bulunmadığı, davacı kiracının yasal yükümlülüklerini yerine getirdiği, bir başka ifade ile tespit raporunu davalıya göndermekle ihbar yükümlülüğünü yerine getirdiği, buna karşın davalının da kiralananı salih bir şekilde teslim etmediği, bunun sonucu olarak da, davacı kiracının kiralayan adına tamir ettirme hakkının doğduğu gözetilerek, davacının sunduğu onarım gideri faturalarının kiralananın amacına uygun şekilde kullanımı için gerekli ve makul olup olmadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi yerinde görülmediğinden kararın bu nedenle davacı yararına bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 16.09.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy