(818 S. K. m. 96) (6570 S. K. m. 7)
Dava: Taraflar arasında görülen davada Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce verilen 01.03.2007 tarih ve 2005/423-2007/240 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi Salih Çelik tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
Karar : Davacı vekili, müvekkilinin 12.10.2004 tarihinde imzalanan sözleşme ile davalının maliki olduğu taşınmazı kaba inşaat halinde iken 5 yıllığına kiralayıp bu yerde sürücü kurs yeri olarak hizmet vermeyi düşündüğünü, eksik imalat ve inşaatı müvekkili tamamlamakta iken, davalının dava dışı İ.. A.Ş.'ne bu yeri sattığı hususunu yeni malikin taşınmazın boş olarak teslimini isteyen ihtarı ve inşaata girişi engelleyen uyarı levhaları ile öğrendiğini, müvekkilinin 2.500 YTL harcadığı zemin etüdünden kaba inşaatın büyük bir kısmının tamamlanmasına kadar yapılan bazı harcamaların boşa gittiğini, çevreye karşı ticari itibarının da sarsıldığını, tespit bilirkişi raporu ile 36.453.71 YTL harcamanın belirlendiğini, davalının kısa bir süre sonra taşınmazı 31.12.2004 tarihinde satmasının kötüniyete dayandığını ileri sürerek, şimdilik 10.000 YTL muhtemel kazanç kaybına dayalı menfi zarar karşılığı tazminat ile diğer harcamalar olmak üzere toplam 48.953.71 YTL'nin faiziyle tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, yeni malikin 6570 Sayılı Yasa' ya dayalı haklarını kiracıya karşı süresinde ve usulüne uygun olarak kullanmadığından kira sözleşmesinin yeni malik ile aynı süre için devam ettiğini, bu nedenle yeni malike karşı dava açması gerektiğini, kaldı ki kiralama amacına uygun hale getirme masraflarının kira sözleşmesine göre davacının karşılaması gerektiğini, yeni malikin ihtiyacının gerçek olmaması ve buna rağmen davacıyı tahliye ettirmek istemesi halinde davacının zaten yeni malike yönelmesi gerekeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, dosya kapsamına ve toplanan kanıtlara göre, yeni malikin taşınmazı 31.12.2004 tarihinde satın alıp, 6570 Sayılı Yasa'nın 7/d bendi gereğince davacıya 6 ay sonra taşınmazı boşaltmasını istediği, ihtarnamede tebliğ şerhi bulunmasa da, davacının bir aylık süre içinde ihtarnameyi tebellüğ ettiğini mahkemeye bildirdiği ve taşınmazdan yararlanması fiilen engellendiği için tahliye ettiğini ileri sürdüğü, bu durumda anılan 7/d madde koşullarının oluştuğu, kira sözleşmesinin tapu kaydına şerh edilmediği ve sözleşmede satışı engelleyen bir hüküm bulunmadığı gibi satışa yasal bir engelin de bulunmadığı, yeni malikin 6570 Sayılı Yasa'ya davalı ihtarnameyi süresinde kiracı davacıya ulaştırdığının kabulü gerektiği, satım ile birlikte eski malik davalı ile kiracı davacı arasındaki ilişkinin sona erdiği ve yeni malikin sözleşmenin tarafı olduğu, kiracının bu sözleşmeden doğan alacağını ve zararını eski malik davalıdan değil yeni malikten isteyebileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
1-Dava, davacı kiracı şirketin davalı kiraya veren şirketten kira konusu taşınmazı kiralamasından sonra davalının bu yeri başkasına satmasından doğduğu iddia olunan tazminatın tahsiline ilişkindir.
Dava konusu yer 6570 Sayılı Kanun'a tabi bir yer olup yeni malik dava dışı şirketin 31.12.2004 olan iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde hem keşide edip hem de tebliğini sağlayacağı bir ihtarname ile bu yeri satın aldığını, bu yere ihtiyaç duyduğunu bildirmesi, iktisaptan itibaren 6 ay beklemesi ve 6 ay sonra tahliye davası açması ya da kira sözleşmesinin sona ermesini beklemesi gerekmektedir. Yeni malik bu olanaklardan ilkini kullanmak istemiş ve 04.01.2005 tarihli ihtarnameyi keşide edip davacıya göndermiş, ihtarname muhatap tanınmadığından iade olunmuştur. Davacı kiracı bu davada ihtarnamenin kendisine faks yolu ile ulaştığını ileri sürmüş olup, faksa geçerlilik tanınsa dahi dayandığı faks işleminin tarihi (14 APS 2005) 14 Nisan 2005 olup tebliğ işlemi bir aylık sürede gerçekleşmemiştir. Davacının, yeni malikin inşaata girilemeyeceğine dair uyarı levhası koyması nedeniyle kira konusu yere girememesi ve satın almayı fiilen bu engelleme ile öğrenmesi dahi bu sonuca değiştirmez. Bu durumda, yeni malik 5 yıllık kira sözleşmesi ile bağlı olup, davacının bu yerden çıkmama hakkını kullanması, gerektiğinde muarazanın önlenmesi davası açmak gibi yasal yollarla haklarını yeni malike karşı ileri sürmesi gerekmektedir. Buna göre, davacının 5 yıllık kira sözleşmesine güvenip umduğu muhtemel kazancın kaybına dayalı menfi zarara ilişkin istem bölümünü davalı eski malike değil yeni malike ileri sürmesi mümkün olup, davanın reddi bu istek kalemi bakımından ve bu gerekçelerle doğru olmuştur.
Bu açıklamalar ve hüküm yerinde yazılı bir kısım doğru gerekçeler karşısında davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Davacı, kiralama konusu yerde zorunlu ve faydalı giderleri davalının bu yeri satmasından önce yaptığını iddia etmiş olup bu kapsamda 25.000 YTL zemin etüd gideri ile 36.453.71 YTL imalat ve inşaat giderinin tahsilini eski malik davalıdan istemiş, 12.10.2004 tarihinde kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 31.12.2004 tarihindeki satışa kadar geçen sürenin davalının kötüniyetini ve sözleşmeye aykırılığı gösterdiğini ileri sürmüştür. Bilirkişi asıl ve ek raporunda da kaba inşaat olarak kiralanan yerin kurs yeri olarak kullanılması amacıyla davacının tadilat ve inşaata giriştiğini, bu masrafların 5 yıl olan kira süresi ve kiralamanın amacına uygun olduğunu, sözleşmede mevcut kaba inşaatı devam ettirmek, amaca uygun hale getirmek için gereken masrafların kiracıya ait olduğu öngörülse dahi kiracı tarafından satım tarihine kadar getirilen seviyenin satımı izleyen 6 aylık faaliyet süresi için yapılmadığının kabulü gerektiğini, sözleşmenin anılan hükmüne rağmen bu masrafları davacının davalı olan isteyebileceğini bildirmiştir. Raporun bu yönü mahkemece tartışılmamış, ek rapora karşı davalı tarafın itirazı üzerinde de durulmamıştır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 26.03.1985 tarih ve 1469 Esas, 2036 Karar sayılı ilamında da açıklandığı üzere, şayet davacı kiracı satımdan önce zorunlu ve faydalı masraflar yapmış ve taşınmazı davalı bu hali ile satmış, satış bedeli bu aşamadaki inşaat durumuna göre oluşmuş ise, davacının bu harcamaları nedeniyle davalı satıcının mal varlığında haksız bir iktisap meydana geldiğinin ilke olarak kabulü gerekir. Anılan sözleşme hükmü, kira bedelini etkileyen bir hüküm olup, kaba inşaat haline göre kira bedeli belirlenmiş olmaktadır. Bu giderlerin gerçekleşecek bir satımda davalı lehine olarak belirlenmesine davacı kiracının önceden bu hüküm nedeniyle, onay verdiğinin kabulü, sözleşmenin amacına ve kiracının bu sözleşmeden umduğu beklentilere uygun düşmez. Satıma yasal bir engel bulunmaması, sözleşmede satıma engel bir hüküm konulmaması, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi, bu giderlerin niteliğini değiştirmez ve davalı bakımından zenginleşme olgusunu bertaraf etmez.
Bu giderlerin yeni malikten istenilmesi olanağı ilke olarak bulunmamaktadır. Bu durumda, davacının menfi zarar istemi dışındaki diğer iki kalem istemin bu ilkeler ve açıklamalar çerçevesinde ele alınması, zemin etüd giderinin faydalı ve zorunlu bir masraf niteliği bulunup bulunmadığının üzerinde de özellikle durulması, bu istek kalemlerinin BK'nun 96 ncı maddesi çerçevesinde değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, anılan bu iki kalem istemin de yazılı gerekçelerle reddi, eksik ve yanlış nitelemeye dayalı olup, hükmün bu istek kalemleri bakımından davacı yararına bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle, diğer temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına bozulmasına, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 03.11.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy