MAHKEMESİ : Bakırköy 3. İcra Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 18/08/2010
NUMARASI : 2010/819-2010/1049
Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü :
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 69/3. maddesine göre; “Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.”
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38.maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise H.U.M.K., Avukatlık Kanunu, B.K.’nun vekalet akdine ilişkin hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, site yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu nedenle kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması usulsüzdür.
İcra takibinin aktif ve pasif husumet ehliyeti bulunmayan "..... SİTESİ ... 9-10 MAHALLE .................BLOKLARI YÖNETİCİLİĞİ" aleyhine yapıldığı görülmektedir.
634 sayılı Yasanın 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmistir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdigi ortak giderlerı yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler yapabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu hususta belirtilmelidir ki, yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan
kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı ücüncu kişilerle yaptığı sozleşmelerden dogan uyusmazlıklarda, aktıf ve pasif dava(icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.
Somut olayda takip dayanağı çekin alacaklı ile yönetim arasında düzenlenen sözleşmeden kaynaklanan edimin yerine getirilmesi (ödeme) amacıyla verildiği tarafların kabulünde olduğuna göre bu çekin tahsili amacıyla yönetim aleyhinde icra takibi yapılmasında yasaya aykırılık yoktur.
Borçlu vekili icra mahkemesine başvurusunda; takip dayanağı çekte borçlu gözüken yönetimin, çekte imzası olan yöneticilere genel kurulda kambiyo senedi düzenleme yetkisi verilmediğini, çekin dayanağını oluşturan sıcak su yapım işiyle ilgili de yönetim kuruluna yetki verilmediğini, dolayısıyla dayanak çek ile ilgili olarak borçlu sitenin sorumlu tutulamayacağını ileri sürerek borca itiraz etmiştir. Ayrıca borçlu vekili, 28.07.2010 havale tarihli mahkemeye sunduğu dilekçe ile site yönetiminin 10.04.2009 tarihinde değiştiğini, yeni yönetimin Ş... A.., U... K.... ve İ.... H...E....'tan oluştuğunu, daha sonra Ş.... A....'ında istifa ederek yerine Ş... O....'un geldiğini, dolayısıyla çekleri veren yönetimin eski yönetim olduğunu ileri sürmüştür.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32/4. maddesi; "Kat malikleri kurulu kararları 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.” hükmünü taşımaktadır. Dosyaya sunulan, toplantıyı yöneten divan başkanı ve üyeleri tarafından imzalanan “15 Ocak 2009 TARİHİNDE YAPILAN OLAĞAN GENEL KURUL TOPLANTISINDA ALINAN KARARLAR” başlıklı belge KMK'nun 32. maddesi anlamında usulüne uygun alınan bir kat malikleri kararı olmayıp, bu belgenin yönetime çek düzenleme yetkisi verdiği kabul edilemez.
Hal böyle olunca, yönetim, kambiyo senedinin (çekin) düzenlendiği tarih itibariyle kat maliklerini temsil ederken B.K.'nun 388. maddesi hükmü uygulanır. Çekin keşide tarihi itibariyle, kat malikleri kurulu tarafından, yönetim kuruluna kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisinin verilmemesi halinde, senedi imzalayan şahsen mesul olur. O tarihte yetki verilmesi halinde ise kat malikleri borçtan sorumlu olur. Mahkemece yapılacak iş; Kat Malikleri Kurulu toplantı tutanaklarının aslı getirtilerek çekin keşide tarihi itibariyle yönetim kurulu üyelerine usulüne uygun kambiyo senedi düzenleme yetkisi verilip verilmediğinin araştırılmasından sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesinden ibarettir.
Eksik inceleme ile yazılı şekilde sonuca gidilmesi isabetsizdir.
SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İ.İ.K. 366 ve H.U.M.K.’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 18.05.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi
Full & Egal Universal Law Academy