MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı ve ihale alıcısı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hâkimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Şikayetçi 3. kişinin icra mahkemesine başvurusunda, 336 Parsel 4 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın, 01.10.1990 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine istinaden...1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/757 E. - 2014/39 K. sayılı kararı ile borçlu... adına olan 1/24 hissenin kaydının iptali ile şikayetçi adına tesciline karar verildiği ve bu kararın 11.4.2014’te kesinleştiğini, alacaklının alacağından dolayı icra dosyasından konulan hacizden önce şikayetçinin taşınmaza mahkeme kararı gereğince malik olduğunu, İİK’nun 150/e maddesi gereğince de süresinde satış istenmediğinden takibin düştüğünü, ileri sürerek ihalenin feshini talep ettiği, mahkemece; ihale tarihinden önce kesinleşmiş mahkeme kararı gereğince satışı yapılan taşınmazın mükiyetinin tescilsiz şikayetçiye geçtiği, tapuda borçlu adına bulunan kaydın şekli olup şikayetçinin mülkiyetindeki taşınmazın borçlunun borcu için satılamayacağı gerekçesiyle şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verildiği, kararın taraflarca temyizi üzerine Dairemizce şikayetçi adına tapuda tescil bulunmadığından şikayette aktif husumet ehliyeti olmadığından bahisle bozulduğu, şikayetçinin karar düzeltme talebinin de Dairemizce reddedildiği, mahkemece önceki kararda direnilerek şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verildiği, bu direnme kararına karşı ise alacaklı ile ihale alıcısının temyiz yoluna başvurduğu, Hukuk Genel Kurulu’nun 25.6.2019 tarih ve 2018/77 E. - 2019/790 K. sayılı kararı ile; Dairemizin şikayetçinin aktif husumeti bulunmadığına ilişkin gerekçesinin yerinde olmadığı, zira şikayetçinin taşınmazın tapu kaydında alacaklı olduğu takip dosyasından konulmuş haczi bulunduğundan ilgili sıfatı olduğu belirtilerek, direnme kararının değişik gerekçeyle yerinde olduğu ancak Dairemizce şikayetin esasına yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Dairemize gönderilmesine karar verildiği görülmüştür. Buna göre alacaklı ile ihale alıcısının, mahkemenin ihalenin feshi kararına karşı temyiz itirazlarının incelenmesinde;
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesine göre, Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.
2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesine göre de, Noterlik Kanunu'nun 44. maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilebilir ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.
Tapu Kanunu'nun ve Türk Medeni Kanunu’nun yukarıda açıklanan hükmü uyarınca; kişisel hak mahiyetinde olan satış vaadi sözleşmesine dayalı hak, tapu kaydına işlenmekle kuvvetlendirilmiş nisbi hak niteliğini kazanır. Bu nedenledir ki, aynı yasa hükümlerine göre, sicile şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süre ile 3. kişilere karşı ileri sürülebilme imkanı bulur.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa dahi, lehine satış vaat edilen kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikalini sağlamaz. Yukarıda da belirtildiği gibi, Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca; siciline şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süreyle 3. kişilere karşı ileri sürülebilir. Ancak bunun için, anılan süre içerisinde tescil davası açılması ve 3.kişi adına tescil işleminin tamamlanması zorunludur. Bu hak, yukarıda belirtildiği gibi tescil kararı alınıp, tapuya işlenmediği sürece ayni nitelik kazanmaz.
Somut olayda; şikayete konu 336 Parsel 4 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydında satış vaadi şerhi bulunmadığı, satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil davasının 09.8.2012 tarihinde açıldığı, bu dava sonucunda 28.01.2014’te taşınmazın şikayetçi adına tesciline karar verildiği ve kararın 07.3.2014 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, hernekadar satış kararı ve ihaleden önce kesinleşmiş mahkeme kararı ile taşınmazın şikayetçi adına tesciline karar verilmiş ise de; taşınmazın tapu kaydına satış vaadi şerhi konulmadığından, artık bu hakkın, 3. kişilere karşı ileri sürülmesi imkanı yasal olarak ortadan kalkmıştır. Dolayısıyla şahsi bir hak olan satış vaadi sözleşmesine dayalı bu hak, tapuda malik gözüken kişinin borcu sebebiyle haciz koyan alacaklıya karşı hüküm ifade etmez.
Hukuk Genel Kurulu'nun 07.04.2004 tarih ve 2004/...-210 E. - 2004/208 K. sayılı kararında da açıklandığı üzere, taşınmazın borçlunun borcu nedeniyle haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olması zorunludur. Haciz tarihinde taşınmazın bir kısım hissesi borçlu... adına kayıtlı olduğundan haciz işleminde usulsüzlük bulunmamaktadır. Sonradan tapu iptal ve tescil kararına dayalı olarak taşınmazın maliki olan şikayetçinin, Hukuk Genel Kurulu'nun 13.06.2001 tarih ve 2001/...-461 E. - 2001/516 K. sayılı kararı ve Dairemizin süreklilik arzeden içtihatları doğrultusunda genel mahkemede mülkiyet hakkına dayalı olarak dava açması gerekir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında şikayetin esastan reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile şikayetin kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Alacaklı ve ihale alıcısının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK'nin 366. ve HUMK’nin 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03/10/2019 gününde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy