MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçiler tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Şikayetçi taşınmaz malikleri tarafından icra mahkemesine yapılan başvuruda, diğer şikayetleri ile birlikte, alacaklının daha evvel, toplu ipoteğe konu taşınmazların bir kısmı üzerinden ipoteği kaldırdığı halde, kendilerine ait taşınmazlar üzerindeki ipoteği aynı şartlar ile kaldırmadığını ileri sürerek takibin iptalini talep ettikleri; ilk derece mahkemesince istemin reddine dair verilen karara karşı istinaf talebinin de Bölge Adliye Mahkemesince HMK'nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verildiği görülmektedir.
Taşınmaz rehni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 850.maddesine göre taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.
Konuyla ilgili, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunun 855. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hâllerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır.” denilmektedir.
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan) kurulan rehine toplu rehin (kollektif rehin - müşterek rehin, birlikte rehin=...) denilmektedir. (Köprülü-sınırlı-haklar-... 1982- 1983,2.bası sh.291 vd.)
Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde kurulmak istenen taşınmazlarının mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.
Toplu rehinde amaç, tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağın tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.
4721 sayılı TMK'nın 873/3.maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte rehin) kurulmuş olan taşınmazların her birini aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir. (HGK.27.11.2002. T, 12-823/1020 K.)
Somut olaya bakıldığında; alacaklı banka, asıl kredi borçlusu kooperatif ve aralarında şikayetçilerin de bulunduğu 36 adet taşınmaz maliki hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip başlatmıştır. İcra dosyasında mevcut tapu kayıtlarının incelenmesine göre; takip dayanağı bağımsız bölümlerin tamamı, kredi borçlusu kooperatif adına kayıtlı iken, 13.08.2010 ve 26.04.2011 tarihlerinde ipotek verilmiştir. Buna göre; kooperatif adına kayıtlı olan 1 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı, E Bloktaki 1'den 23'e kadar ve F Bloktaki 1'den 36'ya kadar olan toplam 59 adet bağımsız bölüm üzerine 13.08.2010 tarihli, 14969 yevmiye nolu ipotek senedi ile birinci dereceden müşterek ipotek kurulmuş, ardından yine aynı bağımsız bölümler üzerine 26.04.2011 tarihi 8114 yevmiye no ile ikinci dereceden müşterek ipotek kurulmuş ve aynı gün 8115 yevmiye no ile bu defa D Blok 1-2-3-4-5-6-33 ve E Blok 24'ten 41'e kadar olan toplam 25 adet bağımsız bölüme daha birinci dereceden müşterek ipotek kurulmuş ve takipten evvel söz konusu taşınmazlar üzerinde ferdileşme işlemi yapılması üzerine, ipotekler aynen yeni tapu kayıtlarına taşınmıştır.
Taşınmazlar üzerinde kurulu ipoteklere dair her üç resmi senedin niteliği de toplu ipotek olup, TMK'nın 873/3.maddesi uyarınca, alacaklı tarafından tüm taşınmazlar hakkında takip yapılmalıdır. Ancak somut olayda, 14.01.2019 tarihli tapu müdürlüğü cevabına göre, müşterek ipotek konusu toplam 84 adet taşınmazdan 37'si (D Blok 1-2-3-4-5, E Blok 3-4-6-7-9-11-12-13-14-15-21-22-23-24-25-26-28-32-33-34-35-36-37-41 ve F Blok 3-4-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-25-28-33 nolu bağımsız bölümler) üzerinden, 19/06/2016 takip tarihinden önce ipoteğin terkin edildiğinin bildirildiği, alacaklı tarafından ise geriye kalan 37 taşınmazdan sadece 36'sı hakkında takip başlatıldığı (F Blok 22 nolu bağımsız bölüm üzerinden takip öncesinde ipotek terkin edilmediği gibi takibe de konulmadığı) anlaşılmıştır.
Bu durumda mahkemece, TMK'nun 873/3. maddesi gereği, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki müşterek ipotek konusu tüm bağımsız bölümler aleyhine takip yapılmadığı gerekçesiyle takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz
olup, istinaf talebinin reddine dair kararın kaldırılarak, ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Şikayetçilerin temyiz itirazlarının kabulü ile 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nun 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nun 373/1. maddesi uyarınca, ... Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesinin 04/07/2017 tarihli, 2017/1776 E. - 2017/1462 K. sayılı kararının (KALDIRILMASINA), ... 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 17/11/2016 tarihli, 2016/675 E. - 2016/761 K. sayılı kararının (BOZULMASINA), bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21/03/2019 gününde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy