MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Borçlunun, sair şikayetlerle ihalenin feshi istemi ile icra mahkemesine başvurduğu, ilk derece mahkemesince, ihalenin feshi talebinin reddi ile ihale bedellerinin %10'u oranındaki 158.200,00 TL para cezasının borçludan alınarak hazineye irat kaydına karar verildiği, borçlu tarafından ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak şikayetin reddine ve ihale bedelleri toplamı olan 1.240.000,00 TL’nin %10’u oranında (124.000,00 TL) para cezasının borçludan tahsili ile hazineye irat kaydına karar verildiği görülmüştür.
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
Taşınmaz rehni 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 850. maddesine göre taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Aynı Kanunun 855. maddesine göre birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine toplu rehin (kollektif rehin-müşterek rehin, birlikte ...=...) denilmektedir. (..., Sınırlı Ayni Haklar, ... 1982-1983, 2. bası sh. 291 vd.)
Kanunun 855. maddesinde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde kurulmak istenen taşınmazlarının mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.
Toplu rehinde amaç, tek bir alacağın tamamını birden fazla taşınmaz ile teminat altına almaktır, dolayısı ile birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşnmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.
4721 Sayılı TMK'nun 873/3. maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar." hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir. (HGK. 27.11.2002 T., 12-823/1020 K.) Dolayısıyla tüm taşınmazlar için takibin birlikte başlatılması ve satışının da aynı anda talep edilmesi gerekmektedir. Bu husus kamu düzeninden ve takip şartı olup, mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.
Somut olayda, 09.07.2014 tarih ve 5824 yevmiye nolu ipotek resmi senedi incelediğinde, ... Mahallesi 447 ada 22 parselin tamamının borçluya ait olduğu ve bu parseldeki taşınmazlar üzerine alacaklı lehine 1.000.000 TL bedelle fekki bildirilinceye kadar süreli olmak üzere üst sınır ipoteği tesis edildiği, 27.02.2015 tarih ve 1349 yevmiye nolu ipotek resmi senedi incelendiğinde ise aynı parselde tamamı borçlu adına kayıtlı 44 adet taşınmaza (bağımsız bölüme) müşterek ipotek tesis edildiği ve ipotek limitinin ilave 2.000.000 TL ile 3.000.000 TL’ye çıkarıldığı görülmektedir. Takip dosyası incelendiğinde ise taşınmazların tamamı üzerinde toplu (birlikte) rehin konulmuş olmasına rağmen 28 adeti hakkında takip başlatılıp, bu taşınmazlar hakkında satış talep edildiği ve ihalenin de buna göre yapıldığı, TMK’nun 873/3. maddesi nazara alındığında toplu ipotek kapsamında bulunan taşınmazların tamamı hakkında takip başlatılması gerekirken bir kısmı hakkında takip başlatılmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ve her aşamada re’sen nazara alınması gerektiği anlaşılmakla taşınmaz ihalelerinin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ: Borçlunun temyiz isteminin kamu düzeni nedeniyle re’sen yapılan inceleme sonucu kısmen kabulü ile ... Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi’nin 26.03.2021 tarih ve 2020/741 E. - 2021/681 K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nun 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nun 373/2. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13/10/2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.