(818 S. K. m. 198, 217)
Dava: Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda; ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı, 10.10.1984 tarihinde davalıdan satın aldığı iki katlı binanın zemin katında su çıktığını ve kanalizasyonun bulunmadığnı, bunların satış anında farkedilmeyen gizli ayıplar olduğunu belirterek satış bedelinden 1.000.000 liranını tenzilini dilemiştir.
Davalı, davacının evi gezerek aldığını, kanalizasyonsuz olduğunu bildiğini ve suyun da davacının eve iyi bakmamasından oluştuğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkeme, kanalizasyonun bulunmayışının açık ayıp olduğu ve 10 güne anlaşılabileceği şeklindeki bilirkişi raporuna itibar ederek davacının ayıplı durumu süresinde davalıya ihbar etmediğini ve su çıkmasının da gizli ayıp olmadığını belirterek davanın reddine karar vermiştir. Hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Borçlar Kanununun 217. maddesi gereğince menkul satımına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla gayrimenkul satımına da tatbik olunur. Anılan Yasanın 198.maddesi gereğince alıcı teslim aldığı satınalanın halini örf ve adete göre imkan hasıl olur olmaz muayene etmek borcu ile mükellef olup satılanda satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu derhal satıcıya ihbar etmesi gerekir. bunu ihmal ettiği halde satılanı kabul etmiş sayılır. Meğer ki satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunsun. Bu kabilden bir ayıp sonradan meydana çıkarsa derhal satıcıya ihbar edilmelidir. Aksi takdirde satılan bu ayıp ile beraber kabul edilmiş addolunur.
Bu hükümlere göre taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözülmesi, satılan binanın bodrum katının kanalizasyon hattının bulunmayışının açık ayıp mı yada gizli ayıpmı olduğunun, gizli ayıp ise davacının bunu hangi tarihte öğrendiğinin ve delil tespitinden önce yazılı veya sözlü olarak durumu davalıya duyurup duyurmadığının tespitine bağlıdır.
Sivas Üçüncü Asliye Hukuk Mahkemsi'nin 1985/73 Değişik-İş sayılı delil tespiti dosyasındaki 3.5.1985 günlü bilirkişi raporu ile mahkemece yargılama sırasında yapılan bilirkişi incelemesi sonucu verilen raporların birlikte değerlendirilmesinden, alt katın ön yola göre 3 metre kadar düşük olduğu, bu kata ait pis ve temiz su ayaklarının pompof olmadan ön yolda bulunan kanalizasyon hattına bağlanamayacağı, gerek temelden çıkan su için yapılan çevre drenaj ayağının ve gerekse bahçede bulunan tuvaletin ayağının arka komşu parselden geçirilmek suretiyle evin arka cephesinde bulunan arka yol kanalizasyonuna bağlandığı ve bilahare davacının binayı satın almasından sonra arka parselden geçen pis su ayağına parsel sahibinin müsaade etmediğini ve gerek evin temelinden çıkan suların gerekse tuvalet ayağının gidecek yer bulamadığı ve böylece uyuşmazlığa neden olan durumun meydana geldiği anlaşılmaktadır. Esasen mahkemenin kararının (a) bölümünde de başlangıçta kanalizasyonun arka parselden geçirildiği kabul edilmekte, ancak açık ayıp sayılmaktadır.
Mahkemenin hükmüne esas aldığı 17.3.1986 günlü esas bilirkişi raporuda kanalizasyon ayağının komşu parselden geçirilmesi olgusu dikkate alınmaksızın alt katta kanalizasyon hattının bulunmayışı açık ayıp olarak nitelendirilmiş, 5.5.1986 günlü ek raporda ise sebebi bildirilmeden bu ayıbın 10 günlük sürede tespit edilebileceği açıklanmıştır. Açık ayıp kavramı ile 10 günlük süre sonunda tespit edilebilir olma durumunun çeliştiği ve açıklamayı gerektirdiği kabul edilmelidir. Bu nedenlerle mahkemenin yeterli olmayan bilirkişi raporuna dayanmak suretiyle dava konusu edilen su sızması ve kanalizasyon ayağının bulunmayışını açık ayıp sayması yasaya aykırı bulunmuştur.
Açıklanan bu durum karşısında mahkemece öncelikle uzman bilirkişi aracılığıyla gerek çevre drenaj ayağının gerekse bahçede bulunan tuvaletin ayağının hukuken bağlayıcı olmayan iğreti biçimde arka komşu parselden geçirilmek suretiyle binanın arka cephesinde bulunan arka yol kanalizasyonuna bağlı bulunmasının satılanın teslim alınmasından sonra derhal yapılması gereken muayene ve inceleme ile anlaşılabilen açık ayıp mı, yoksa gizli ayıp mı olduğunun saptanması gerekir. Kanalizasyon ayağının açıklanan bu durumu açık ayıp niteliğinde ise, davalıya satımdan sonra derhal bir ihbar yapılmadığından davanın şimdiki gibi reddi gerekir. Yapılacak bilirkişi incelemesinde kanalizasyon ayağının arka parselden geçici şekilde geçirilmiş olmasının gizli ayıp niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde ise, davacının bu hali öğrendiği tarihin özellikle komşu parsel sahibinin parselinden kanalizasyon ayağının geçirilmesini iptal ettiği tarih tahkik edilerek tespiti ve bundan sonra ayıbın davalıya derhal bildirilip bildirilmediğinin belirlenmesi ve bu arada davacının gizli ayıbı öğrendiği tarih ile delil tespiti için mahkemeye başvurduğu tarihe göre delil tespiti dilekçesinin verilmesiyle derhal ihbar borcunun yerine getirilmiş olup olmadığının değerlendirilmesi ve bunlara göre davacının ayıptan dolayı satıcı davacıya müracaat hakkı bulunup bulunmadığının ortaya çıkarılması gerekir.
Mahkemece açıklanan bu yönler gözetilmeden noksan tahkikat ile davanın reddi yasaya aykırıdır ve bozma nedenidir.
Sonuç: Kararın yukarıda yazılı nedenlerle davacı yararına (BOZULMASINA), istek olursa peşin harcın iadesine, 27.11.1986 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy