(818 S. K. m. 117)
Dava: Taraflar arasındaki tapu iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili avukat Baykut Aktan gelmiş, diğer taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı kooperatif, 29.3.1996 tarihli düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile davalıya ait taşınmazı 22.400.000.000 TL bedelle satın aldıklarını, şimdiye kadar 20.651.000.000 TL ödediklerini, bakiye bedeli davalının almaktan kaçındığını ileri sürerek dava konusu 1 parsel numaralı taşınmazın tapusunun iptali ile kendi adlarına tescilini, mümkün olmaması halinde ödedikleri bedelin faiziyle tahsilini istemiş, yargılama esnasında ise, kooperatifin 16.11.1997 tarihli Genel Kurul Kararı uyarınca tasfiyeye girdiğini, bu nedenle ferağa icbar taleplerinden vazgeçip ödedikleri bedelin tahsilini istediklerini belirtmiştir.
Davalı, davacının sözleşmede kararlaştırılan ödemeleri zamanında yapmadığını, birikmiş faiz borcu ile bakiye anaparanın ödenmesi halinde tapuyu devretmeye hazır olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, sözleşme yapıldıktan ve eldeki dava açıldıktan sonra davacı kooperatifçe fesih kararı alındığı için akdin ifasının imkansız hale geldiği, davalıya ödenen bedelin de cezai şart olarak kararlaştırılamamış olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile 20.601.000.000 TL. nın 25.12.1997 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, taşınmaz mala ilişkin satış vaadi sözleşmesi gereğince, taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tescil mümkün olmadığı takdirde ödenen 20.651.000.000 TL. nin istirdadına ilişkindir. Taraflar arasında noterde düzenlenen 29.3.1996 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereğince davalının taşınmazını 22.400.000.000 TL bedel karşılığı davacıya satmayı vaat etmiştir. Buna karşılık 22.400.000.000 TL satış bedelinin de 31 Ekim 1996 tarihine kadar iki taksit halinde ödemesi ile birlikte alıcıya ferağ takriri verilmesi kararlaştırılmıştır. 21.10.1997 dava tarihi itibariyle 1.749.000.000 TL borç bakiyesinin henüz ödenmediği davacı tarafında kabulündedir. Davalı taraf ise, kalan borcun faizi ile birlikte ödenmesi halinde satıma konu taşınmaz tapusunun derhal devredileceğini ısrarla beyan etmiştir.
Sözleşme ile vadeye bağlanmış borç tamamen ödenmediği gibi, satıcının temerrüt düşürüldüğüne ilişkin dosyada belge ve bilgi bulunmamaktadır. Gayrimenkul Vaadi Sözleşmesi iki taraflı ve bağlayıcı bir akit olup, bu tür sözleşmelerin tek taraflı bir beyan veya ihbar ile sona erdirilmeleri mümkün değildir. Her ne kadar, BK.nun 117. maddesi hükmü gereğince, borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur ise de anılan yasa hükmünün uygulanabilmesi için; olanaksızlığın sözleşmenin yapılmasından sonradan meydana gelmiş olması, olanaksızlığın temerrütten önce gerçekleşmesi, olanaksızlığa borçlunun kusurunun sebebiyet vermemiş olması ve borçlunun sözleşme ile sorumlu tutulmamış olması şartlarının birlikte gerçekleşmiş olması zorunludur. Oysa somut olayda, davacı kooperatif kendi edimi olan satım bedelini ödeme borcunu yerine getirmemiş ve sözleşmede ayaktadır. Davacı, ancak satış bedelini ödeyerek davalıyı ferağa zorlayabilir.
Kooperatifin, tasfiye sürecine girmesinin ifanın olanaksızlığı olup olmadığı meselesine gelince; taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre davacının satım bedelinin tamamını 31 Ekim 1996 tarihine kadar ödemesi gerekirken, bu edimini tam olarak yerine getirmediği ve kooperatifin daha sonra 16.11.1997 tarihli Genel Kurul Kararı ile tasfiye sürecine girdiği ihtilafsızdır. Kooperatifin tasfiye sürecine girmiş olması, daha önceden bağıtladığı sözleşmelerden doğan yükümlülüklerden kaçınma olanağı vermeyeceği gibi, yukarıda sayılan şartlar birlikte gerçekleşmediğinden ifanın imkânsızlaştığından da söz edilemez. Davacı kooperatifçe bağıtlanan satış vaadi sözleşmesi ile ilgili olarak böyle bir dava açıldıktan sonra, kooperatifin tasfiye sürecine girmesi ifanın imkânsızlaşması sonucunu doğurmayıp, olsa olsa tasfiye sürecinde dikkate alınması gereken bir husus teşkil eder. Şu hususu da ayrıca belirtmek gerekir ki, satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan alıcı, öncelikle sözleşmede miktarı ve vadesi belirtilen satış bedelini ödemeli, bundan sonra tapuda ferağın verilmesini istemelidir. Kaldı ki, iki taraf edimler yükleyen böyle bir sözleşmede taraflardan birinin temerrüde düşmesi halinde dahi, sözleşmenin kendiliğinden münfesih olmasından söz edilemez. Bu durum sadece karşı tarafa usulüne uyulmak koşulu ile sözleşmeyi fesih yetkisi verir.
O halde mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde işin esasının incelenmesi ve elde edilecek sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz edilen hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, 275.000.000 lira duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, 21.04.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy