MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, ... Beledeyesinin desteği ve garantörlüğünde inşaa edilen .... evleri projesinden B blok 23 nolu daireyi 22.11.2007 tarihinde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle 321.000,00 TL ödeyerek satın aldığını, dairenin 2009 yılı Aralık ayında geçici teslim tutanağı ile teslim edildiğini, ancak satış ofisinde, broşür ve materyallerde tanıtımı yapılan, vaziyet planları ve fiilen gösterilen inşaat alanı ve sosyal yaşam alanlarının bulunduğu bölümün yarıyarıya azaltılarak özellikle basketbol ve tenis kortunun bulunduğu 4500 metrekarelik alanın bahçe dışına çıkartılarak sosyal yaşam alanlarının küçültüldüğünü, kalan alanda da vaad edilen oyun alanları, süs havuzlarının yapılmadığını, 15.5.2010 tarihinde yapılan açılış toplantısında, davalı yetkilisinin 4500 metrekarelik rekreasyon alanının tapu devrinin yapılamayacağının bildirdiğini, 4 kat maliki tarafından bu konuda tesbit de yaptırıldığını, davalının site dışındaki yeşil alanı site içinde gibi proje içine alıp gösterdiğini ve etrafını beton duvar ile çevirerek yanılttığını ayrıca daire içi taahhütlerini de sözleşmeye ve reklam broşürlerine göre tamamen aykırı olarak eksik ve ayıplı ifa ettiğini; akıllı ev sistemi alt yapısının kurulmadığını, duş bataryalarının termostatik yapılmadığını, güneş kolektörleri ile destekli su sisteminin kurulmadığını, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünün sağlanarak klozet sifonlarında kullanımı ile ilgili taahhüdün yerine getirilmediğini, A ve B blok arasındaki dükkanların bulunduğu mahallin çatı bağlantısının yeşillendirilmediğini, pencerelerin açılır yapılmadığını, çardak, süs havuzu, araç parklarının kalitesiz yapıldığı vs. taşınmazda değer kaybına sebep olan bu eksik ve ayıplar nedeni ile fazla hakları saklı kalarak, taşınmaz bedelinden 5.000 TL indirim yapılarak faizi ile davalıdan tahsilini istemiş; bilahare talebini ıslah ile 64.774,00 TL'ye çkartmıştır.
Davalı, dava konusu alanın kampanyadan önce park alanı olarak terk edildiğini ve halen de yeşil alan olarak korunduğunu, düzenlenen broşürlerin icaba davet niteliğinde olduğu gibi, herhangi bir taahhüdün de bulunmadığını, süresinde bir ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren, 59.774,00 TL'nin ıslah tarihi olan 31/10/2012 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş; hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Dava, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece, alınan bilirkişi raporunun doğrultusunda, tanıtım materyallerinde proje kapsamında ve vaziyet planı içerisinde gösterilerek taahhüt edilen yeşil alanın site duvarı dışında kamuya açık alanda kaldığı, bu şekilde taahhüt edilen 4900 metrekarelik kısma ilişkin edimin hiç ifa edilmediği, yine iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması, güneş kollektörlerinin olmamasının da eksik ifa olduğu, klima tesisatının tekniğine uygun olarak kurulmaması, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sistemin yapılmamasının gizli ayıp niteliğinde olduğu ve dava sırasında da belirtilen ayıpların devam ettiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davaya konu projenin bulunduğu 176 nolu parselin 16.7.2004 tarihinde yol, park ve otopark alanı olarak terkinden sonra 7782 metrekare olarak ... Belediyesi adına tescil edildiği ve 26.2.2007 tarihinde de davalı Kiptaş adına tapu devrinin yapıldığı, 4 kat maliki tarafından aynı nedenle 21.5.2010 tarihinde tespit yaptırıldığı, tanıtım kataloğu ve internet ilanlarında daire içi imalatları ile otopark ve spor alanları olarak basketbol ve tenis kortunun bulunacağının yazılı olduğu ve yeşil alanın metrekaresine ilişkin bir taahhüdün bulunmadığı tüm dosya kapsamı ile sabittir. Emsal dosyalarda alınan bilirkişi raporlarında ekli kroki ile açıklandığı üzere, otopark alanı ve spor alanlarının etrafının duvarla çevrildiği ve bu haliyle halen kullanıldığı anlaşılmaktadır.
Uyuşmazlık; dava konusu olayda "ayıplı ifa" mı, yoksa "eksik ifa"nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır.
Davacı tüketici olduğuna göre , tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, karar tarihinde yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)'un 4. maddesinde yer almaktadır.
Anılan maddenin birinci fıkrasında; "Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir." denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır.
Ayıp; yasa yada sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır.
Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir.
Eksik ifa ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 sayılı Kanun'un 4 maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır.
Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun'la değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 4.maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir.
Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise, 4077 sayılı Kanun'un 4.maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi gerekmektedir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;
Davacının 22.11.2007 tarihli sözleşme ile satın aldığı dairenin 05.12.22009 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirdiğine ilişkin bir delil bulunmadığı ve sonrasında 21.09.2011 tarihinde açtığı eldeki dava ile de, taahhüt edilen yeşil alanın kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istemiştir.
Davacının dava dilekçesinde tanımladığı bu durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.
Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun'un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır.
Her ne kadar, 4.madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun'a dayanarak dava açabilecektir.
Hal böyle olunca, yeşil alana ilişkin mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından bu talebin reddi gerekirken aksi düşünce ile yazılı şekilde hüküm tesisi, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
3- Öte yandan Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. (6098 sayılı TBK’nun 223.) maddesi uygulanacaktır. Buna göre gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. Mahkemece de kabul edilen klima tesisatının tekniğine uygun olarak kurulmaması, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sistemin gereği gibi yapılmaması gizli ayıp niteliğinde olup, yukarıda açıklandığı gibi süresinde bir ayıp ihbarı bulunmadığından bu taleplerin de reddi gerekirken, aksi düşünce ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
4-Dava konusu sitedeki iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmamasının mahkemenin de kabulünde olduğu gibi eksik ifa olduğu açık olduğuna göre, mahkemece bu eksikliklikler nedeni ile bir değer kaybının bulunup bulunmadığı taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, ayrıntılı raporla tespit edilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, somut verilere dayanmayan bilirkişi raporu esas alınarak yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) ve (3) ve (4) olu bentte açıklanan nedenlerle hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 15/06/2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy