MAHKEMESİ:Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı, davalı ve İhbar olunan; ... İnşaat Ticaret ve Sanayi A.Ş. avukatlarınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı; davalıdan 04.07.2006 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile bir konut satın aldığını, konutun birçok bölümünde ve konutun bulunduğu sitenin ortak alanlarında fen, inşaat ve sanat kurallarına aykırılık nedeniyle birçok eksikliğin ve ayıplı işin bulunduğunu, ilgili ayıp ve eksiklerin taşınmazın değerini düşürdüğünü ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 2.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslahla talebini 6.485,11 TL'ye yükseltmiştir.
Davalı; davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne, 2.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren 4.485,11 TL'nin ise ıslah tarihi olan 09.06.2016 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı, davalı ve ihbar olunan tarafından temyiz edilmiştir.
1-Davalının temyizi yönünden, uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zamanaşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır. Davacı tüketici olduğuna göre, tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır. Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır. Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır. Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir. Eksik ifa ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 Sayılı Kanun’un 4. maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır.
Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4.maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı açıkça ifade edilmiştir.
Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise, 4077 Sayılı Kanun’un 4.maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir.
Somut olayda; mahkemece bilirkişi raporu esas alınarak davanın kabulüne karar verilmiş ise de, bilirkişi raporunda eksik ifa olarak nitelendirilen örneğin (asansör makinesi dairesinin yalıtımının yapılmaması, blok dış duvar su yalıtımı yapılmaması vb.) ayıp kavramları içerisinde değerlendirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.
Bu hususa ek olarak; ileri sürülen ayıpların nitelendirmesi yapıldıktan sonra; “gizli ayıp” olarak nitelendirilen ayıplar yönünden kullanım ve mevsimlerdeki ..., kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki tüketicinin ne zaman farkedebileceği ile bağımsız bölümün teslim tarihi ve tespit tarihi de göz önünde bulundurularak yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği anlaşılmaktadır. Yine TBK'nun 223 (BK'nun 198. maddesi) hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “hemen ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Site yönetiminin veya diğer tüketicilerin, tüketici adına ayıp ihbarında bulunma hak ve yetkisi bulunmamaktadır. Hal böyle olunca mahkemece, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi heyetinden “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatlara ilişkin ayıpların tek tek neler olduğunun belirlenerek, ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (kullanım ve mevsimlerdeki ..., kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi ve tarafların delilleri dikkate alınarak taraf ve yargı denetimine esas gerekçeli ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2-Davacının temyizi yönünden kabule göre de, davacı eldeki dava ile satın aldığı konutta ve konutun bulunduğu ortak alanlarda bazı eksik ve ayıplı imalatların bulunduğunu, eksik ve ayıplı imalatların konutun değerini düşürdüğünü ileri sürerek, satış bedelinden indirim talep etmiştir. Davalı davanın reddini dilemiş, mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Ayıplı yapıda satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde; doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1991/10870) Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanarak bulunacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, dava konusu konutun dava tarihi itibariyle ayıplı ve ayıpsız değeri dikkate alınarak karar verilmiştir. O halde eldeki dosyada aldırılan bilirkişi raporu hüküm kurmaya ve Yargıtay denetimine elverişli değildir. Bu durumda mahkemece, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle dairenin ayıpsız değeri ile ayıplı değeri somut verilere dayanarak ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarı tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
3-Temyiz isteğinde bulunan ... AŞ. ihbar olunan sıfatıyla davada yer almış olup, kararın hüküm fıkrasında ihbar olunan aleyhine hüküm kurulmadığı anlaşılmakla, temyiz hakkının bulunmaması nedeniyle temyiz dilekçesinin reddine karar verilmesi gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen kararın BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenle ihbar olunan ... AŞ'nin temyiz dilekçesinin REDDİNE, peşin alınan 467,29 TL harcın davalı TOKİ'ye iadesine, HUMK’nun 440/III-1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23/10/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.