MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla)
Taraflar arasındaki ayıplı mal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, davacının ... tarafından yapılan 18 bloklu 2. Etap toplu konutun site yönetimi olduğunu, kalorifer peteklerinden ortak alan ve bağımsız bölümlerde muhtelif ölçülerde olmak üzere toplam 374 adet peteğin delinmek sureti ile arıza yaptığını, davalı şirketin ürünlerine 10 yıl süre ile garanti verdiğini, garanti süresi dolmadan garanti kapsamındaki peteklerin delindiğini ve kullanılamaz hale geldiğini, peteklerin değiştirilmesi için davalı firmaya müracaat edildiğini ancak bir sonuç alınamadığını, peteklerin delinmesinin kullanıcı hatasından kaynaklanmadığını, peteklerin herhangi bir kazaya da maruz kalmadığını belirterek 374 adet kalorifer peteğinin ihtiyari garanti kapsamında davalı tarafından değiştirilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, yetki ve husumet itirazında bulunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, mahkemenin yetkisizliğine, karar kesinleştiğinde ve iki hafta içinde talep halinde dosyanın yetkili ... Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Dava; sitede bulanan binalardaki ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı peteklerin garanti kapsamında yenisi ile değiştirilmesi istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Genel Kurul başlıklı 27. maddesinde "Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır."hükmü yer almakta, aynı Kanunun 30. maddesinde de kat malikleri kurulunun karar yeter sayısı belirlenmiş olup, bu yetersayı ise kanunda aksine konulmuş olan hükümler saklı olmak üzere ilk toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve oy çokluğuyla karar verileceği, yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantıda karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu olduğu belirlenmiştir. Sözü edilen Kanun’un 45. maddesinde de "Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." hükmü düzenlenmesi ile kat malikleri kurulunun oybirliğini gerektiren nedenler örnekseme yoluyla gösterilmiştir. Yine aynı Kanunun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü düzenlenmekte, aynı Kanunun "Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi" başlıklı 35.maddesinde de Yönetici veya Yönetim Kurulunun görevleri sayılmış, anılan kanun maddesinin (i) bendinde "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" şeklinde dava açma hakkı düzenlenmiştir. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konulduktan sonra aynı maddenin 2. fıkrasında 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanunun 19. maddesi ile yapılan değişiklik ile yönetici veya yönetim kuruluna karşı pasif husumet yöneltilerek dava açabileceği kabul edilerek "Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir."hükmü düzenlenmiştir. aynı Kanunun 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir.
Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkin dava açma yetkisi bulunmamaktadır. (Bknz. YHGK'nun 16.12.2015 tarih ve 2014/18-165, 2015/2925 E.K. Sayılı Kararı). Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki vermesi ve site yönetiminin kat malikleri adına; binadaki ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı işlere ilişkin dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Hal böyle olunca mahkemece, yapı yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığından aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yetkisizlik kararı verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/III-1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 20/06/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy