MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla)
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacılar, dava dışı ...i'nin davalıdan satın aldığı konut nedeniyle geç teslimden kaynaklanan kira alacağının fazlası saklı 3.160,00 TL site yönetimine temlik edildiğini ileri sürerek, temlik borçlusuna ait dairenin geç tesliminden kaynaklanan müspet zararının Borçlar Kanunu 106/2. madde gereğince davalıdan tahsilini istemişlerdir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne 2.256,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dava, davalı tarafından inşa edilen ve satılan dairenin geç tesliminden kaynaklanan bedelin tahsili istemine ilişkin olup, site yönetimini temsilen davacı site yöneticileri tarafından açılmıştır.
Öncelikli uyuşmazlık, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa (KMK) tabi taşınmazda, Yönetim Kurulunun site ortak alanlarına ilişkin ayıp ve eksikler nedeni ile tazminat davası açmak için aktif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
İlkin, dava eden durumundaki site yöneticiliğinin hukuki konumunu belirlemeye yönelik yasal düzenlemelerin ortaya konulmasında yarar vardır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Genel Kurul başlıklı 27. maddesinde " Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır."hükmü yer almakta, aynı Kanunun 30. maddesinde de kat malikleri kurulunun karar yeter sayısı belirlenmiş olup, bu yeter sayı ise kanunda aksine konulmuş olan hükümler saklı olmak üzere ilk toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve oy çokluğuyla karar verileceği, yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantıda karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu olduğu belirlenmiştir.
Sözü edilen Kanunun 45. maddesinde de " Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." hükmü düzenlenmesi ile kat malikleri kurulunun oybirliğini gerektiren nedenler örnekseme yoluyla gösterilmiştir.
Yine aynı Kanunun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü düzenlenmiş, aynı Kanunun "Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi" başlıklı 35.maddesinde de Yönetici veya Yönetim Kurulunun görevleri sayılmış, anılan kanun maddesinin (i) bendinde "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" şeklinde dava açma hakkı düzenlenmiştir.
Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “ Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konulduktan sonra aynı maddenin 2. fıkrasında 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanunun 19.maddesi ile yapılan değişiklik ile yönetici veya yönetim kuruluna karşı pasif husumet yöneltilerek dava açabileceği kabul edilerek "Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir."hükmü düzenlenmiştir. Aynı Kanunun 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “ Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir.
Bu hükümler göstermektedir ki,ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, dava konusu temlik işlemine ait temliknamenin dairemizin geri çevirme ile istenilmesine karşın ikmal edilmediği anlaşılmaktadır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı site yönetiminin dava dışı konut satın alan İlhami Sipahi'nin davalıdan geç teslim nedeniyle olan alacağına ilişkin temliknameyi sunmadığı diğer bir deyişle davacının dayandığı temliknamenin bulunmadığı dosya kapsamından anlaşıldığına göre öncelikle davacıların aktif husumet ehliyetlerinin bulunup bulunmadığı gözetilmek suretiyle hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir. Bu yönler gözetilmeden aksi düşüncelerle ve yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
2-Bozma nedenine göre davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle kararın davalı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, 11/05/2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.