MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
İHBAR OLUNAN : ... vekili avukat ...
Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalılar avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı Toki Başkanlığı vekili avukat Eda Karakuzu ile davacı ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
K A R A R
Davacı, davalı ... ile ... Belediyesi arasında ... Merkez Kentsel Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) projesinin uygulanmasına yönelik 18.06.2008 tarihli protokol imzalandığını, anılan protokol ile ... Belediyesi tarafından kentsel yenileme alanı ilan edilen ... Merkez ... Mahallelerinde, plansız ve tabi afetlere dayanıksız eski yapıların yıkılarak, planlı ve tabi afetlere dayanıklı yeni ve modern yapıların inşası hedeflendiğini, bunun için kentsel yenileme alanı içerisinde bulunan taşınmazların kamulaştırılması, mülkiyetlerinin Toplu Konut İdaresi Başkanlığına devredilmesi hususunun kararlaştırıldığını, kentsel dönüşüm (proje) alanında taşınmazı bulunup, taşınmazını, tespit edilen arsa ve yapı enkaz bedellerini peşinata sayarak Toplu Konut İdaresi Başkanlığına devir eden her bireyin, yapılacak olan konutları, belirlenecek şerefiyeli bedelleri üzerinden % 30 oranında indirimli olarak alabileceği yönünde kamuoyunda bir kanaat oluşturulduğunu, bu nedenle davacının dava açmak yerine, ... bünyesinde oluşturulan Kentsel Dönüşüm Ofisine başvurarak mülkiyetinde bulunan arsası ve yapısı için takdir edilen 30.650,00 TL tutarındaki bedelin peşinat sayılması kaydıyla konut almayı ve borçlanmayı kabul ettiğine ilişkin muvafakat senedi imzaladığını ve ardından ... Merkez ... Ada no 24 Parsel no 61 de adına kayıtlı taşınmazını davalı ... Başkanlığına devir ettiğini, inşaatların tamamlandığını ve 07.05.2014 tarihinde davalı ... yetkililerinin de katıldığı ... Spor Salonunda yapılan toplantıda noter huzurunda kura çekildiğini, kendisine C-S-2 No 32 numaralı mesken çıktığını, kura çekiminden sonra tüm hak sahipleri gibi kendisinin de davalı ... ... Şubesine sözleşme imzalamaya çağrıldığını ve davalılar tarafından önceden hazırlanmış sadece davacının kimliği, davacıya çıkan meskenin numarası gibi yerleri boş olan matbu sözleşmenin boş bırakılan kısımları yine davalı tarafların istediği şekilde doldurularak davacı tarafından imzalanması istenildiğini, davacı, sözleşmeyi imzalamadığı takdirde, kurada çıkan meskeni edinemeyeceği korkusuyla önüne konulan "... Merkez ... Mahallesi yenileme projesi gayrimenkul satış sözleşmesi" başlıklı sözleşmeyi inceleyemeden imzalamak zorunda kaldığını, davacının imzalamak zorunda kaldığı sözleşmede, meskenin şerefiyeli bedeli % 30 indirimsiz 127.027,00 TL olarak yer aldığını, hâlbuki % 30 oranında indirim uygulanarak meskenin satış bedelinin 88.918,90 TL olması gerektiğini, ayrıca sözleşmede, davacının toplam peşinat üzerinden % 0,5 banka komisyonu ödeyeceğinin yer aldığını, taraflar arasındaki sözleşmenin 2.1. maddesinde "gayrimenkul bedeli" olarak yazılan 127.027,00 TL üzerinde bir uzlaşı bulunmadığını, davalı tarafın uzlaşmaya aykırı ve tek taraflı olarak sözleşmeye yazdığı bu hükmün haksız şart olduğunu ve kesin olarak geçersiz olduğunu sabit olduğunu, aynı şekilde, davacı alıcı (tüketici) ile müzakere edilmeden davalı-satıcı tarafından matbu olarak hazırlanmış bulunan sözleşmenin 2.1. maddesinde "banka komisyonu" olarak yazılan 160,91 TL’nin, "taksitlendirilen borç bakiyesi" olarak yazılan 96.377,00 TL’nin, sözleşmenin 2.2. maddesinde "Taksit miktarı ve borç bakiyesi belirleme esasları başlangıç taksidi" olarak yazılan 538,24 TL’nin üzerinde de bir uzlaşı bulunmadığı için sözleşmenin bu hükümlerinin de haksız şart olduğundan geçersiz olduğunu, tarafların uzlaştıkları gayrimenkul bedelinin %30 indirimli olarak belirlenmesi gereken 88.918,90 TL olduğunu, taksitlendirilen borç bakiyesinin 58.268,90 TL olduğunu, başlangıç taksidinin 323,71 TL olduğunu, bu hususlarda taraflar arasında uzlaşı mevcut olduğunu, yine taraflar arasındaki sözleşmenin 2.3. maddesinde yer alan KDV tahsilatları başlığı altındaki hükümlerde, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 8.1.a maddesi uyarınca katma değer vergisi mükellefinin satıcı olması (meskeni teslim eden) ve bu maddenin de taraflar arasında müzakere edilmemiş olması nedeniyle haksız şart olup geçersiz olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 2.4., 2.5., 2.6., 2.7., 2.8„ 2.9., 3. 4. 5. 10. maddelerindeki davacı-alıcı (tüketici) aleyhine yazılmış bulunan hükümler de aynı şekilde müzakere edilmeden tek taraflı olarak davalılar tarafından dikte ettirildiği için haksız şart olup geçersiz olduğunu belirterek taraflar arasındaki sözleşmenin 2.1. maddesinde gayrimenkul bedelinin 88.918,90 TL; taksitlendirilen borç bakiyesinin 58.268,90 TL; 2.2. maddesinde başlangıç taksitinin 323,71 TL olduğunun ve davacının davalı tarafa 43.410,00 TL fazladan borçlu olmadığının tespitine, taraflar arasındaki sözleşmenin 2,1., 2.2., 2.3., 2.4., 2.5., 2.6., 2.7., 2.8., 2.9., 3. 4. 5. 8. 9. ve 10. maddelerindeki davacı-alıcı (tüketici) aleyhine yazılmış bulunan haksız şartların hükümsüz olduğunun tespitine ve iptaline, geçersiz ve haksız sözleşme hükümleri gereği, dava tarihi itibariyle, fazla taksit ödemesi, KDV, banka komisyonu ve sair adlar altında haksız yapılan tahsilâtların tespiti ile dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte iadesine, davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar, ayrı ayrı davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile, taraflar arasında imzalanan ... Merkez ... Mahallesi Kentsel Yenileme Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesi'nin bedele ilişkin hükmünün %30 indirimli olarak inikat ettiğinin kabulü ile satış bedelinin KDV hariç 88.918,90-TL, taksitlendirilen borç bakiyesinin 58.268,90 TL, sözleşmenin 2.2 maddesinde başlangıç taksitinin 323,71 TL olduğunun ve davacının satım bedeli olarak fazladan talep edilen 38.108,10 TL'den davalı TOKİ Başkanlığı'na borçlu olmadığının tespitine, taraflar arasında imzalanan 2.1 maddede yer alan banka komisyonuna ve KDV'ye ilişkin sözleşme şartının haksız şart teşkil ettiğinden banka komisyonu adı altında tahsil edilen 160,91 TL'nin davalı T.C. Ziraat Bankası'ndan KDV kesintisinin davalı TOKİ başkanlığından dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte alınarak davacıya ödenmesine, Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 2.4, 2.5, 2.6, 2.7, 2.8, 2.9, 3, 4, 5, 8, 9 ve 10. maddelerindeki haksız şartların hükümsüz olduklarının tespitine ve iptaline, taraflar arasında imzalanan 2.2 maddede yer alan taksit miktari ve borç bakiyesi belirleme esaslarına göre davacının 635,14 TL fazla taksit ödemesi tutarının ödenen %1'lik KDV'si ile birlikte dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı TOKİ Başkanlığı'ndan alınarak davacı tarafa ödenmesine karar verilmiş; hüküm, davalılar tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1-Davalı TOKİ’nin temyiz itirazları bakımından;
Dava, davacının sahibi bulunduğu taşınmazın Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında davalı TOKİ’ye devredilmesi sırasında kendisine verilecek taşınmazın değerinin %30 indirimli olarak belirlenmesi, fazladan ödenen taksit bedelleri ile KDV’nin iadesi, haksız şart içeren banka komisyon bedelinin iadesi ve TOKİ ile imzalanan sözleşmede yer alan bazı hükümlerin haksız şart içerdiğinden geçersiz olduğunun tespiti istemine ilişkindir. Davalı TOKİ; Başbakanlık tarafından belirlenen %30 indirimli bedelin taşınmaz üzerinde ilk hak sahibi olanlar için geçerli olduğunu, sonradan devralan kişilere uygulanmasının mümkün olmadığını belirterek davanın reddini dilemiş, mahkemece, açılan davanın kabulüne karar verilmiştir. Dosya kapsamında, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yer alan taşınmazların TOKİ’ye devredilmesi ve bu bölgede yaşayan vatandaşların gelir durumunun düşük olması nedeniyle mağdur olmamaları amacıyla 15.02.2010 tarihli Başbakanlık Olur’u ile m2 satış fiyatlarında %30 indirim yapılması kararı alınmıştır. Ancak söz konusu yörede yer alan taşınmazların 3. kişilere devredilmesi durumu ile karşılaşıldığından ... Belediyesi tarafından TOKİ’ye gönderilen 11.01.2011 tarih ve 503 sayılı yazı ile 3. kişilere devredilen bu taşınmazlarla ilgili nasıl bir yol izleneceği sorulmuş, TOKİ’nin ... Belediyesi’ne gönderdiği 19.01.2011 tarih ve 272 sayılı cevabi yazıda, bu kişilerle sözleşme yapılmaması ve yapılmışsa iptal edilmesi hususu bildirilmiştir. Daha sonra ... Belediyesi tarafından TOKİ’ye gönderilen 25.01.2011 tarih ve 1032 sayılı yazıda 3. kişilerle sözleşme yapılması konusunda kısıtlayıcı hüküm bulunmaması ve sayının da az olması nedeniyle geçerli sayılması bildirilmiş, TOKİ tarafından gönderilen 15.02.2011 tarih ve 610 sayılı cevabi yazıda yapılan anlaşmaların incelenmesi amacıyla TOKİ ve ... Belediyesi arasında imzalanan protokol tarihinden sonra hisse satışı yapanların ve hisse satın alanların listesinin gönderilmesi istenilmiş ve yazışmalar burada kesilmiştir. Bu yazışmaların kesilmesinden çok sonra TOKİ tarafından gönderilen 24.06.2014 tarih ve 25213675-140.02.(19.01)-240 sayılı yazı ile Başbakanlık Olur tarihi olan 15.02.2010 tarihinden sonra hak sahiplerinden hisse satın alan kişilerin (201 kişi) %30 indirimli bedelden yararlanmaması hususu belirtilmiştir. Davacı, dava konusu taşınmazdaki ½ hisseyi asıl hak sahibi Sevim Kabasakal’dan 10.10.2012 tarihinde satın almış, 10.10.2012 tarihinde ... Belediyesi ile muvafakat senedi imzalamış ve 01.11.2012 tarihinde taşınmazı TOKİ’ye devretmiş, ardından 14.08.2014 tarihinde davalı TOKİ adına Ziraat Bankası A.Ş. ile “... Merkez Kunduzhan Mahallesi Kentsel Yenileme Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” ni imzalamıştır. Dosyada yer alan asıl hak sahipleri ile imzalanan muvafakat senedi ve satış sözleşmesi içeriği ve davacı ile imzalanan muvafakat senedi ve satış sözleşmesinin içeriğinin aynı olduğu, sözleşme hükümleri değerlendirildiğinde %30 indirimin uygulanacağına ilişkin hususun yer almadığı, davacı tarafça sözleşme ve muvafakat senedinin ihtirazi kayıt koyulmaksızın kabul edildiği ve bedellerin ödenmeye başladığı anlaşılmaktadır. 15.02.2010 tarihli Başbakanlık Olur’unda belirtildiği gibi bölgede yaşayan vatandaşların gelir durumunun düşük olması nedeniyle mağdur olmamaları amacıyla %30 indirimin yapılacağının duyurulması ve ayrıca taraflar arasında uyuşmazlığın çözümünde öncelikle sözleşme hükümlerinin uygulanması gerekmekte olup, taraflar arasında sözleşme hükümlerinde de %30 indirimli bedelin uygulanacağının yer almaması hususu gözetilerek mahkemece uyuşmazlığın sözleşmeye bağlılık, ahde vefa ilkesi ve tarafları bağlayan sözleşme hükümlerine göre çözüleceği dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2-Davacının iadesini talep ettiği KDV bedeli istemine gelince; KDV bakımından 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 57. maddesine göre sözleşme ile taraflar KDV’yi alıcının ödeyeceğini kararlaştırabileceğini düzenlediğinden, taraflar arasında imzalanan sözleşme ile bu husus kararlaştırıldığından, KDV’nin iadesi talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü ile davalı TOKİ’den tahsiline karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
3-Davacının sözleşmenin 2,1., 2.2., 2.3., 2.4., 2.5., 2.6., 2.7., 2.8., 2.9., 3. 4. 5. 8. 9. ve 10. maddelerindeki davacı-alıcı (tüketici) aleyhine yazılmış bulunan haksız şartların hükümsüz olduğunun tespitine ilişkin talebine gelince; dava tarihi itibariyle davacıya uygulanmış olmadığından söz konusu hükümlerin haksız şart içerdiğinden geçersizliğinin tespiti ile iptalini istemekte hukuki yararı bulunmadığından reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin tarafı dahi olmayan "Bakanlığın" sözleşmedeki henüz uygulanmamış bulunan haksız şartların iptalini ve uygulanmamasını sağlamak yetki ve görevi varken, sözleşmenin tarafı olan tüketicinin, sözleşmedeki henüz uygulanmamış haksız şartların tespitini ve hükümsüzlüğünü talep etme hakkının bulunmadığını söylemenin mümkün olmadığı gerekçesiyle taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 2.4, 2.5, 2.6, 2.7, 2.8, 2.9, 3, 4, 5, 8, 9 ve 10. maddelerindeki haksız şartların hükümsüz olduklarının tespitine ve iptaline karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
4-Davalı ...Ş.’nin temyiz itirazları bakımından;
Taraflar arasında imzalanan “... Merkez Kunduzhan Mahallesi Kentsel Yenileme Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesi”nde yer alan 2.1. maddesinde peşinatın binde beş oranında 160,91 TL banka komisyonun alınması, kredi kullandırma masrafları olmayıp bankanın TOKİ ile alıcı arasındaki aracılık hizmeti nedeniyle almış olduğu komisyon olduğu, imzalanan sözleşmede açıkça belirtildiği gözetilerek haksız şart olarak nitelendirilmesi mümkün olmadığından, bu talep bakımından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, taraflar arasında imzalanan 2.1 maddede yer alan banka komisyonunun haksız şart teşkil ettiğinden, banka komisyonu adı altında tahsil edilen 160,91 TL'nin davalı T.C. Ziraat Bankası'ndan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda (1), (2), (3) nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davalı TOKİ yararına BOZULMASINA, (4) nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davalı ...Ş. yararına BOZULMASINA, 1.480,00 TL duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalı Toki'ye ödenmesine, peşin alınan 672,00 TL harcın istek halinde davalı ...Ş.'ye iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28/06/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy