(818 S. K. m. 97, 117, 249, 251, 410) (1086 S. K. m. 101, 103)
Dava: Kadir vekili ile Hatice vs. vekilleri aralarındaki dava hakkkında, (Bartın İkinci Asliye Hukuk Hakimliği) nden verilen 2.5.1983 tarih ve 23-175 sayılı hükmün Dairenin 18.11.1983 tarih ve 7048 - 8129 sayılı ilamıyle onanmasına karar verilmiştir. Süresi içinde davalılar tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği konuşuldu:
Karar: Davacı, davalıların tapu ile payları oranında malik bulundukları "Ahşap atelyesi olan bahçeli ahşap ev" vasfındaki taşınmaz malda otuz yıldır kiracı olduğunu, burayı torna, tesviye, demir işleri ve motor tamiri işyeri olarak çalıştırdığını, 1.1.1983 gününden itibaren yağan karın etkisi ile kiralananın yıkıldığını, göçme sonucu makinalar ve araçların karın ve molozların altında kaldığını, çöken çatıyı ve işyerini onarmak istemesine, davalıların, Bartın Belediyesine müracaat ederek muvafakatları olmadığını belirtmek suretiyle engel olduğunu, bu konuda noter aracılığı ile yapılan ihtarının netice vermediğini, başvurması üzerine mahkemenin delillerin tespiti usulü ile aldığı bilirkişi raporunda durumun açıklığa kavuştuğunu, ileri sürerek, Bartın Belediye'sinden alınacak ruhsat için onarıma izin verilmesine, davalılar yararına zenginleşme doğuracak olan yapacağı onarım bedeli 300.000 liranın tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, yağan yoğun kardan çatının çöktüğünü, davacı kiracının, otuz yıldır ağır sanayii işlerinde kullandığı dükkanın esasen harap halde olduğunu davacının yeni ve sağlam bina yapmak istemesine razı olmadıklarını Belediye'ye bildirdiklerini, olayda BK.nun 97 ve 251. maddesi hükümlerine dayanılamayacağını, kiracının ancak ufak tefek ayıpları kiralayan hesabına onarabileceğini, yıkılmanın mucbir sebepten ileri geldiğini, aylık kirası 1000 lira olan kiralamanın yeniden sağlam bir dükkan şeklinde yapılması borçları bulunmadığını, devam etmesi mümkün olmamasına rağmen davacının kira akdini feshetmemesinde kötüniyetli olduğunun ve iyiniyet kurallarına uygun hareket etmediğini, Belediye mevzuatına göre davacının sanayi bölgesinde bir dükkana yerleşip sanatını orada yapması gerekeceğini, kamulaştırma kesiminde kalan dükkan için harcama yapılamayacağını, davacının aşırı harcamasının kabul edilemeyeceğini ve rızaları hilafına arsaları üzerine bina yapamayacağını, Mahkemece inşaata izin verilmesinin yasaya aykırı olduğunu akdin feshini ve kiralananın tahliye edilmesini isterdiklerini savunarak davanın reddine karar verilmesini dilemişlerdir.
Mahkeme, dosya muhtevasından ve müstaceliyetten bahisle BK.nun 97. maddesinin 1. fıkrası gereğince 24.1.1983 günlü ihtiyati tedbir kararı ile davacının belediyeye müracaatla ruhsat alıp tamiratı yapmasına izin vermiş ve 2.5.1983 gününde açıklanan nihai karar ilede zaruri tamirat masrafı 300.000 liranın davalıdan tahsiline hükmetmiştir.
Tarafların üzerinde birleşmiş olduğu üzere, yağan yoğun karın etkisi ile kiralananda çökme meydana geldikten sonra, davacı davalılardan Hatice ve Necla'ya ihtarname çekmiştir. Bunda ahşap dükkanın son yağan karlar sebebi ile çöktüğü ve kullanılmaz hale geldiği, otuz yıldır kiracı bulunduğu ve evvelce kiralayanlardan aldığı izinle bu ahşap dükkanı kendisinin yaptırdığı açıklanmış ve tebliğinden itibaren bir hafta içinde çatının tamirine başlanması istenilmiş, aksi halde BK.nun 97. ve 251. maddeleri gereğince ruhsat alıp, masrafı kira bedelinden mahsup edilmek şartiyle, tamiratı yapacağı bildirilmiştir.
BK.nun 251/II. maddesine göre onarımı kiracıya düşmeyen, kiracının kusuru sonucu olmayan ufak tefek ayıpların verilen uygun bir süre içerisinde kiralayan tarafından giderilmemesi halinde, kiracı, kiraya veren hesabına giderebilir.
Yine, BK.nun 97. maddesinin I. fıkrası gereğince kiralanandaki önemli ayıplarda, hakimin iznini almak şartıyla, kiracı, kiralayan hesabına onarabilir.
Alınan ve dayanılan bilirkişi raporlarında ve keşif tutanağında, kiralananın "8.00X17.20 m2 büyüklüğünde 3.50 m. yüksekliğinde ahşap karkas basit bir yapı" bulunduğunu, çatısının yoğun kar yağışı sonucu çöktüğü, yıkılan çatının kar yükünü taşıyamadığı, dayanıksız olduğu, yan duvarlarında tahta kaplamalarının çürümüş ve eskimiş bulunduğu, belirtilmiş, beşik örtüsü şeklinde ve kiremitli olan çatı ile tahta duvarın yapımı için 313.548 lira harcanması gerekeceği, onarımın ufak tefek sayılamayacağı, kiralananın çatısının esaslı ve büyük bir tamiri ve bir kısmının yenilenmesi niteliğinde bulunduğu açıklanmıştır.
Gerçekten de, maliyeti 313.548 lira olan bu genişlikteki tamiri, su sızan boruların, kapanmayan muslukların, akıntı yapan çatının veya taraçanın onarımı ve kırılan camların değiştirilmesi gibi ufak tefek onarımlardan saymak mümkün değildir.
Öyleyse, ihtarname ile durumu bildirmiş olsada, davacı kiracı BK.nun 251/II. maddesi hükmünden yararlanamaz.
Öte yandan, aylık kirası 1000 lira olan, otuz yıllık ve eskimiş bu ahşap yapının kullanılamayacak derecede yıkılmış olmasından dolayı onarımı için bilirkişi raporuna göre 313.548 lira harcanması gerekmektedir. Bu hal kısmen yok olan kiralananın büyük ölçüde yeniden yapılıp kullanmaya elverişli duruma getirilmesi demektir. Bu durumda kiralananda meydana gelen ayıbın önemli sınırını da aştığı BK.nun 97/I. maddesi gereğince hakimden izin almak suretiyle onarım yapmak imkanında kalmadığı düşünülmelidir.
Yazılanlardan hareketle BK.nun 117/I. maddesinde öngörüldüğü üzere borçluya (kiralayanlara) yüklenemeyen yoğun kar yağışı sonucu yapının yıkılması yüzünden borcun ödenmesinin kiralananın kullanılmaya yarayışlı bir durumda bulundurulmasının olanaksız hale geldiği, bu suretle kira sözleşmesinin ve kiralayanlar kiracı ilişkisinin sona erdiği kabul edilmelidir.
Davacı, davada kiracı sıfatı ile davalılardan kiralayanlar olarak talepde bulunamaz.
Ne var kki, HUMK.nun 101 ve 103. maddelerinin kapsamına girmeyen konularda ve davayı nihai olarak halledecek şekilde ihtiyati tedbir kararı verilmesi usule aykırı isede, davacının kiralananı onarması, talebi üzerine Mahkemece ihtiyati tedbir yolu ile verilen izne müstenit bulunduğundan, dava BK.nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaleti olmadan başkası hesabına tasarruf (işgörme) hükümlerine göre çözülmelidir.
O halde, iddia ve savunmada ileri sürülen olgular gözönünde bulundurulup soruşturulmak, varsa bu doğrultuda deliller tamamlattırılmak, vekaleti olmadan başkası hesabına işgörme hükümleri dairesinde mahallinde keşif yapılıp bilirkişi incelemesi yaptırılmak ve hasıl olacak sonuca göre uygun karar verilmelidir.
Mahkeme hükmünün onanmasına ilişkin bulunan önceki kararın yanılgı sonucu verildiği bu defa karar düzeltme talebinin incelenmesinde anlaşılmış olmakla, onama kararı kaldırılmalı ve mahkeme hükmü açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
Sonuç: Karar düzeltme talebinin yukarıda açıklanan gerekçe ile kabulü ile Onama kararının kaldırılmasına ve mahkeme hükmünün BOZULMASINA, 23.3.1984 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy