(818 S. K. m. 19) (6570 S. K. m. 2, Geç. m. 3)
Dava: Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda: ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Dava, taraflar arasında 2912 sayılı kanunun yürürlüğe girmesinden sonra 1.6.1984 gününde kurulmuş olan kira sözleşmesinin ikinci maddesinin (B) fıkrasında yazılı hükmün kanun ve hukuka aykırı olması nedeniyle iptali isteğine ilişkindir.
Mahkemece, 2912 sayılı kanun yürürlüğe girdikten sonra kiracının sözleşmeyi yapmama yolunu seçmesinin mümkün olduğu, 2912 ve 3012 sayılı kanunlarda sadece yeni kira parasına Sulh Hukuk Mahkemesinde itiraz hakkı verilmiş olup kiracının kabul ettiği sözleşme şartlarına itiraz hakkının öngörülmediği, gelecek yıllar kirasını rayiç kiraya göre kiralayanın iradesine bırakılmasının kanuna aykırı olmadığı, davacının yeni dönemde teklif olunan kiranın tespiti için mahkemeye başvurma hakkı olduğu, bu itibarla davada henüz hukuki yarar olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
1 - 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'a bir geçici madde eklenmesine dair 2912 sayılı kanunun yürürlüğe girmesinden sonra taraflar arasında kurulan 1.6.1984 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin iptali istenen ikinci maddesinin (B) fıkrasında aynen "kira süresinin bitmesinden engeç bir ay evvel taraflar, yazılı olarak sözleşmenin feshini ihbar etmedikleri takdirde, kira sözleşmesi birer yıl uzatılmış olur. Kiracı, bu sürede uzayan her yıl için ihtarla istenecek kira miktarı üzerinden yazılı olarak sözleşmenin feshini ihbar etmedikleri takdirde, kira sözleşmesi birer yıl uzatılmış olur. Kiracı, bu sürede uzayan her yıl için ihtarla istenecek kira miktarı üzerinden yazılı sözleşme yapmaya mecburdur. Bilhassa sözleşmeye yapıştırılacak damga pulu (vergi niteliğinde) bakımından önem arzeden yazılı sözleşmeyi yapmaması akde aykırı bir hareket olacak ve ihtara rağmen bu durumu düzeltmezse bu hal, akdin feshini ve tahliyeyi icap ettirecektir" hükmü yer almıştır.
2 - Bu maddenin ilk cümlesiyle kiracı ve kiralayana kira süresinin bitmesinden en geç bir ay önce sözleşmenin feshini ihbar yetkisi tanınmıştır. Olaydaki kira sözleşmesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları hakkında Kanun'a tabi olduğunda bir uyuşmazlık yoktur. Anılan kanunun II nci maddesine göre kiracı kira süresinin bitmesinden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır. Böylece 6570 sayılı kanuna göre feshi ihbar olanağı sadece kiracı için mevcuttur. 6570 sayılı kanun kiralayana süre bitmesi nedeniyle sözleşmenin feshini ihbar suretiyle kiralananı tahliye ettirme hakkını vermemiştir. Kiracıyı korumak amacıyla çıkarılan bu yasa kiralayana sadece yasada öngörülen hallerin varlığında sözleşmeyi feshederek kiralananı tahliye ettirme yetkisi tanımıştır.
Bu nedenle kanunun amir hükmüne aykırı olan sözleşme hükmü Borçlar Kanununun 19 uncu maddesi uyarınca batıldır ve tarafları bağlamaz.
Öte yandan taraflar arasında kurulmuş olan sözleşme bir yıl sürelidir. İptali istenen maddenin ikinci cümlesiyle kiracının uzayan her yıl için kiralayanın isteyeceği kira miktarı üzerinden yazılı sözleşme yapmaya mecbur olduğu, sözleşme yapılmazsa kiralayanın akdi fesih ederek tahliye istiyebileceği hükme bağlanmıştır. Madde gayet açık ve kesindir. Bununla uzayan yıl kirasını kiralayanın tek taraflı iradesiyle belirleme yetkisi olduğu kabul edilmiştir. Bu durumda, kiracınında istenen kira bedeline itiraz edebileceğini yada kira tespit davası açma yoluna gidebileceğini söylemek sözleşme hükmüne ters düşer. O halde uzayan yıllarda kiracının kiralayanın teklif ettiği kira parası üzerinden sözleşme yapma zorunluluğuna ve sözleşme yapılmazsa kiralayanın akdi fesih ile tahliye ettirebileceğine ilişkin bir sözleşme hükmü 6570 sayılı kanunun emredici hükümlerine ve uzayan kira sözleşmelerinde kira parası konusunda ortaya çıkan boşluğun uyuşmazlık halinde mahkemenin kira tespit davalarında vereceği kararla doldurulması gerektiği yolundaki Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları hükümlerine aykırıdır. Bu nedenle söz konusu maddenin ikinci cümlesinin iptali isteği de yerindedir.
Diğer taraftan 2912 sayılı kanunla, kanun kapsamına alınan kurum ve kuruluşlara yeni kira bedeli ve şartlarla sözleşme yapmak imkanı belirli bir süre için bir defaya mahsus olmak üzere sağlanmıştır.
Bu kanuna dayanarak yapılan sözleşmelere konan yeni şartlar kamu düzeni ile ilgili 6570 sayılı kanunun amir hükümlerine aykırı olamıyacağı gibi 2912 sayılı kanunda uzayan yıllara ilişkin olarak kiralayana kira bedeli tespit etmek ve bunu kiracıya tebliğ yoluyla yeni sözleşme yapılmasını istemek hakkı da tanımamıştır.
Davalı, iptali istenen hükmün aynen 2912 sayılı kanundan önce uygulanmış olan kira sözleşmesinde de mevcut olduğunu, şimdiye kadar ona dayanarak herhangi bir tahliye talebinde bulunulmamış olduğunu öne sürmüşse de, bu durum kiracının halen yürürlükte olan kira sözleşmesinde kanunun emredici hükümlerine aykırı bulunan ve geçersiz olan bir maddesinin iptalini istemesine engel teşkil etmez.
Bu nedenlerle mahkemece davanın kabulüyle sözleşmenin 2 (B) maddesinin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle reddi usul ve yasaya aykırıdır ve bozma nedenidir.
Sonuç: Kararın yukarda açıklanan nedenlerle davacı yararına BOZULMASINA, 18.2.1986 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy