(6570 S. K. m. 1)
Dava: Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verien hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı, 1.9.1983 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kiralanan fırına ilişkin kira sözleşlemesinin günün ekonomik koşullarına uygun düşmeyen düşük kira bedeli ile 15 yıllık kira sözleşmesi yapıldığını, bu durmunun davacı derneğin amacına aykırı olduğunu ve dernek mensupları arasında davalının kayırıldığı kuşkusu nedeniyle huzursuzluk yarattığını ve bu halin çekilmezlik sebebi sayılarak kira sözleşmesinin iptalini istemiştir. Davalı, davaya cevap vermemiş ve duruşma gıyabında sonuçlanmıştır.
Mahkemenin davanın kabulüne ilişkin 20.2.1985 günlü ilk kararı Dairemizin 10.6.1985 tarih ve 3582/4090 sayılı kararıyla taraflar arasıdaki çekilmezlik durumunun araştırılması gerekçesiyle bozulduğu ve mahkemenin bozma kararına uyarak yaptığı inceleme sonucunda verdiği 7.7.1987 tarih ve 1985/204 esas, 1987/296 sayılı kararla, kiralanan fırının aylık kirasının 300.000 lira olması gerekeceği cihetle aylık 35.000 lira üzerinden 15 yıl süreli olarak kiraya verimesi halinin davacı için çekilmez bir durum yarattığından bahisle kira sözleşmesinin iptaline karar vermiş ve bu ikinci karar da davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu uyuşmazlık yanlar arasındaki kira sözleşmesinin 15 yıl süreli olması ve kira bedelinin azlığı sebebiyle davacı için çekilmez bir durum arzettiğinden sözleşmenin feshi istemine ilişkindir.
Bu istek; kira sözleşmesinin önemli sebepleden dolayı feshini içeren Borçlar Kanunun 264. maddesinden kaynaklanmaktadır. Anılan madde aynen (muayyen bir müddetle akdedilen taşınmaz kirasında mucibi akdin icrasını tehammül edilmez bir hale getiren sebepler hususunda iki taraftan her biri diğerine tam bir tazminat vermek ve kanunui mehillere riayet etmek şartıyla, kira müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir) hükmünü kapsamaktadır. Bu maddenin uygulanabilmesi ve dolayısiyla kira ilişkisinde çekilmezlik halinin varlığından söz edilebilmesi için sözleşmenin belirli süre için yapılmış ve taşınmazla ilgili bir kira akdinin var olması; ve kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli bir sebebin ortaya çıkmış bulunması ve önemli sebebin zuhuru ile bu duruma maruz kalan tarafın Borçlar Kanunun 262. maddesi uyarınca feshi bildirme sürelerine uyarak usulünce fesih beyanında bulunması ve fesih bildirimi yapan tarafın Borçlar Yasasının 264. maddesine göre diğer tarafa tam bir tazminat ödemeyi teklif etmiş olması gerekir. Şu halde bu maddeye göre kira sözleşmesinin fesih edilebilmesi için maddede yazılı koşulları gerçekleşmiş olmalıdır. Olayda kira sözleşmesi 1.9.1983 tarihli ve 15 yıl sürelidir. Dava 6.6.1984 tarihinde açılmıştır. Davacı fırının 15 yıl süre ile kiralanmış olmasını ve kira bedelinin başlangıçtaki azlığını akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren önemli sebeb olarak göstermiştir. Davacı tarafından açıklanan çekilmezlik nedenleri, kira sözleşmesindeki şartların önceden görülmeyen esaslı değişmesi olarak kabul edilemez. Çünki bu nedenler sözleşme yapılırken bilinen koşullardır. Sözleşme başlangıçta bu koşullarla kurulmuştur. Bu itibarla açıklanan çekilmezlik nedenleri BK.nun 264. maddesi anlamında taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshini gerektiren nedenler olarak kabul edilecek nitelikte değildir. Bunun dışında yasaya göre feshi isteyen davacının 264. maddede öngörülen tam tazminatı teklif etmiş olması gereklidir. Davada bu koşulda yerine getirilmemiştir.
Öte yandan, bugün uygulamada uzun süreli kiralarda kiralayan öngörülemeyen sebeblerin meydana çıkması ile akdin kuruluşundaki şartların önemli surette değiştiği ve akde devamının çekilmez hale geldiği durumda MK.nun 2. maddesine dayanarak beklenmeyen haller (Emprevizyon) kuralı uyarınca kira parasının uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir ve sözleşmenin değişen şartlara göre düzeltilmesi imkanı vardır. 6570 sayılı Yasanın kiracıyı koruma amacıyla tahliye nedenlerini sınırlamış olması dikkate alınırsa, kiralayanın kira parasının uyarlanmasını isteyebilmesi karşısıda, beklenmeye önemli olaylara dayanarak, BK.nun 264. maddesi dışında, sözleşmesinin feshini istemeye yetkisi yoktur.
Bu nedenlerle mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken olayda davacı için çekilmezlik durumunun gerçekleştiğinden bahisle kira sözleşmesinin feshine karar verilmesi yasaya aykırıdır ve bozma nedenidir.
Sonuç: Kararın yukarıda açıklanan nedenlerle davalı yararına (BOZULMASINA), peşin harcın istek halinde iadesine, 18.3.1988 gününde oybirliği ile karar verildi. *
Full & Egal Universal Law Academy