(743 S. K. m. 2, 634) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60/3)
Dava: Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatlarınca temiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı, arsa sahipleri ile yaptığı eser sözleşmesine göre kendine bırakılan üç nolu daireye davalı yüklenici Aykut'un 700.000 TL. harici sözleşmeyle satıp teslim ettiği halde tapusunu vermediğini, ikame ettiği tapu iptali ve tescil davasının ise taşınmazın üçüncü kişiye satılmasından dolayı reddedildiğini, diğer davalı Müzeyyen'in Aykut'un annesi olup inşaat işlerini yönettiğini ileri sürerek şimdilik 6.000.000 TL. olumlu zararının ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, taşınmazın harici satışına ilişkin mutlak butlanla malul sözleşmeye dayanılarak tazminat istenemeyeceğini, davacının yararlandığı 1.485.000 TL. kira parasının davacı alacağından mahsup edilmesini, davanın zamanaşımına uğradığını savunmuş, davanın reddini dilemiştir.
Mahkeme, 700.000 TL. satış parasının haksız iktisap hükümlerine göre davalılardan müştereken ve müteselsilen alınmasına karar verilmiştir.
Karar, her iki tarafça temyiz edilmiştir.
1 - Davalılardan Müzeyyen'in temyizinin incelenmesinde;
Satım sözleşmesinde Müzeyyen taraf değildir. Bundan ayrı sorumluluğunu gerektirir bir yönü de kanıtlanamamıştır. Bu nedenle hakkında açılan davanın reddine karar verilmesi gerekir.
2 - Davacının temyizini incelenmesinde;
Davalı Aykut ile dava dışı arsa sahipleri aralarındaki İsak Şah Mahhallesi ve sokağında tapunun 14 pafta, 117 adada 16 parsel sayılı arsa üzerine yapılacak çok katlı bina için kat karışığlı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenici Ayut'un inşaatı tamamlayarak eser sözleşmesince kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin adına tescilini isteme hakkını kazandığı, bunlardan ikinci katta, köşebaşı konumundaki üç nolu daireyi 15.8.1981 günlü sözleşme ile davacıya satıp teslim ettiği, daha sonra üçüncü kişiye tapuda satışı yaptığı, davacının Bursa Üçüncü Asliye Hukuk mahkemesi'ne 1985/339 esasına kayden açtığı tapu iptali tescil davasının davalıca, dairenin üçüncü kişiye satılması nedeniyle rededildiği, yanlar arasında uyuşmazlık konusu olmadığı gibi mahkemenin kabulü de bu yoldadır.
Davacı ile davalı Aykut arasında haricen düzenlenmiş 15.8.1981 tarihli sözleşme tapulu taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran bir sözleşme olarak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun yapılmadığından, hukuken geçersizdir (MK. m. 634. BK. m. 213, Tapu Kanunu m. 26, Noterlik Kanunu m. 60/3). Ne var ki genel kural böyle olmakla beraber, davacı kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapılan taşınmazdan üç numaralı bağımsız bölümü davalı yükleniciden satın alıp tüm borçlarını eda ettiği davalıdan teslim alıp yıllarda malik gibi kullandığı çok açıktır. İşte bu maddi vakıa Medeni Yasanın 2. maddesinde açıklanan dürüstlük kurallarını uygulanması için önemli ve yeterli bir gerekçe oluşturmaktadır.
Gerçekte de, açıklanan tartışmasız olgular ile tarafların sözleşme yapılması sırasında ve daha sonraki davranışları, olayın kendine özgü özellikleri birlikte değerlendirildiğinde, davalının sözleşmenin şekil noksanlığı nedeni ile geçersizliğini ileri sürmesi tam anlamıyla hakkın kötüye kullanılması olacağında kuşku ve duruksamaya yer olmamalıdır. Davalının bu tutumu Medeni Yasanın 2. maddesindeki objektif iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Bu nedenle butlan savı eksiksiz kalacağından hakim, MK. m. 2'ye dayanarak davalıyı aynen ifaya mahkum edebilir. Bu görüşler tüm unsurlarıyla uyuşmazlığa ve olaya uyan 1987/2 Esas, 1988/2 Karar numaralı ve 30.9.1988 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında geniş olarak açıklanmıştır. Taraflar araındaki harici satış sözleşmesinin hukuki tanımının şumül ve etkisinin tespitinde anılan İçtihadı Birleştirme Kararının alıcıya tanıdiğı hak ve yetkiler ile satıcıya yüklediği edimlerin gözden kaçırılmaması zorunluluğu az yukarıda açıklanan kabulün doğal bir soncu olaraktır. Hal böyle olunca istem konusu tazminatın hukuki dayanağı ve kapsamı borcun ifa edilmemesi ve sonuçlarını düzenleyen Borçlar Kanununun 96-108. maddelerince tayin ve tespit edileceği açıktır.
Davalı Aykut'un satım konusu dairenin ferağını davacı alıcıya vermediği, kusurlu davranışlarıyla 13.4.1984 tarihinde üçüncü kişiye satış yaptığı dosyadaki delillerle kanıtlanmıştır. Böyece ifa etmeme borçlu davalının kusurundan doğan bir imkansızlıktan kaynaklanmaktadır. Borçlunun kusuru yüzünden ifa imkansız hale gelse bile taraflar arasındaki borç ilişkisi devam eder. Böyle bir imkansızlık sadece alacak hakkını içeriğini değiştirir. Diğer bir anlatımla o zamana kadar aynen ifa edilmesi gereken alacak bir tazminat alacağı şekline dönüşür. Borçlunun kusuru ile ifanın imkansızlaşmasıyla alacaklı zararının tazminini istemeye hak kazanır. Borcunu ifa etmeyen borçlunun ödemekle yükümlü olduğu giderim ise ifa menfaati karşılığıdır. Borcunu gereği gibi ifa etseydi alacaklının mal varlığı durumu ne miktarda zenginleşecek idiyse, işte bu miktar tazminatı borçlu ödemekle yükümlüdür.
Tüm açıklananların ışığı altında mahkemece yapılacak iş, ifanın imkansız hale geldiği üç nolu dairenin üçüncü kişiye satıldığı tarihteki gerçek rayiç değeri uzman bilirkişilere tespit ettirilmeli, isteme bağlı kalınarak tazminata hükmedilmelidir.
Mahkemenin hukuki değerlendirmede yanlışlığa düşerek yazılı şekilde sadece satış parasına hükmetmesi usule ve yasaya aykırıdır, bozma nedenidir.
3 - Davalı Aykut'un temyiz itirazlarının bozma nedenine göre şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
Sonuç: Mahkeme kararının birinci bent gereğince davalı Müzeyyen, ikinci bentte açıklanan nedenlerle de davacı yararına BOZULMASINA, üçüncü bent uyarınca davalı Aykut'un temyiz itirazlarının incelenmesine, istek halinde peşin harcın iadesine, 15.01.1991 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy