(818 S. K. m. 96)
Dava: Taraflar arasındaki karşılıklı tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda; ilamda yazılı nedenlerden dolayı esas ve karşılık davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı ve karşı davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı; ihtiyari ve aleni müzayede ile 1959 yılında davalı Silifke Belediyesi Tüzel Kişiliği'nden 77 nolu dükkanı bedelini ödeyerek satın aldığını, 30 yılı aşkın zamandır tasarruf ve zilyetliği altında bulunduğunu, davalının tapuya ferağ yükümünü yerine getirmekten kaçındığını, aldığı imar değişikliği kararı ile taşınmazı yola kalbedip ifayı kusuruyla imkansızlaştırdığını, dahası tahliyesini istediğini öne sürerek 48.000.000 TL. olumlu zararının tazminini istemiştir.
Davalı Belediye Tüzel Kişiliği; satışa dair resmi belgelerin mevcut olmadığını, ihalenin varlığı ile satış parasının ödendiği var sayılsa dahi, sözleşme resmi biçimde düzenlenmediği için geçersiz olduğunu, ancak satış parasına ve ihtiyar olunan masraflara hükmedilebileceğini, imar uygulaması nedeni ile de tapu intikalinin mümkün olamıyacağını savunmuş, davanın reddini dilemiş, Silifke Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1991/719 esasına kayden açtığı dava ile elatmanın önlenmesine karar verilmesini istemiştir.
Birbiri ile irtibat halinde bulunan davalar birleştirilmiştir.
Mahkemece; ihtiyari ve aleni artırma sonucu taraflar arasındaki satış akdinin in'ikat ettiği kabul edilmiş olmasına rağmen; cebri ihalelerde olduğu gibi bu ihalelerde ihale ile mülkiyetin kazanılamıyacağı; sözleşme resmi biçimde düzenlenmediğinden geçersiz olduğu benimsenmiş sadece, satış parasının ödetilmesine, fazla talebin reddine hükmedilen satış parası üzerinden hapis hakkı tanınmak suretiyle davacılar haksız elatmalarının önlenmesine karar verilmiştir.
Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Hemen belirtelim ki, 2490 sayılı Yasa hükümlerine göre ihtiyari ve aleni müzayede (isteğe bağlı açık artırma) ile dava konusu dükkanın 1959 yılında yapılan satışının münakit olduğu, satış parasının ödenmesiyle taşınmazın alıcı davacılara teslim edildiği, bu tarihten beri de nizasız ve fasılasız davacıların kullandığı iddia, savunma, dosyadaki bilgi ve belgelerle sübut bulmuştur. Esasen mahkemenin kabulü de bu doğrultuda olup davalı belediyenin de temyizi yoktur.
Uyuşmazlığın çözümü "isteğe bağlı açık artırma"ya dayanan satış aktinin 2490 sayılı Yasa hükümleri gözden uzak tutulmaksızın hukuki nitelendirmesini yapmak ve sorumluluk sınırını belirlemekte toplanmaktadır. Cebri artırmalarda mülkiyet, ihalenin kesinleşmesiyle birlikte alıcıya geçer. Taşınmazlarda mülkiyetin geçici ayrıca tescilin yapılmasına bağlı tutulmamıştır (BK.m.231/II). Cebri artırma ile taşınmaz satımında alıcı adına yapılacak tescil kurucu (inşai) olmayıp; (ihzari) açıklayıcıdır (MK. m. 633).
Ne varki, 4.5.1940 gün ve 57/17 sayılı İnançları Birleştirme Kararı uyarınca "Artırma, Eksiltme Kanununa göre yapılan taşınmaz satışları sırf ihtiyari satış olduğu için 2490 sayılı Yasa hükümlerine göre yapılan taşınmaz satışına dair ihale MK.nun 633. maddesinde sayılan mülkiyeti nakleden sebeplerden kabul edilemez. Bu ihale ile mülkiyet alıcıya intikal etmez. Kaldı ki, 2490 sayılı Kanunda salt ihale ile taşınmaz mülkiyetinin alıcıya geçeceği hakkında bir hüküm mevcut değildir. İsteğe bağlı açık artırmada (ihtiyari ve aleni müzayedelerde) taşınmaz satımı mülkiyeti ancak tescile alıcıya geçer. Tescil, artırmayı yönetenin hazırladığı artırma tutanağına dayanılarak yapılır. Ne varki isteğe bağlı açık artırmalarda satış akdi ihale ile münakit olur. İster cebri artırmalarda isterse isteğe bağlı açık artırmalarda taşınmaz satımıda dahil sözlü ihale ile sözleşme kurulmuş sayılır (BK. m. 225/I). Ayrıca resmi bir senet gerekli değildir. İhaleden sonra artırmanın sonucunu göstermek için düzenlenen tutanağın kurucu (ihdas) edici niteliği yoktur. Yalnızca bir ispat belgesidir" (BK. m. 225/II, 231/II).
Az yukarıda açıklanan her iki tür ihalenin hukuki tanımından sonra somut olayın çözümünde önemi haiz olan açık artırma ile yapılan ihalelerde 2490 sayılı Yasanın 25. maddesinin gözönünde tutulup tutulmayacağı konusunun aydınlanmasına sıra gelmiştir. Hemen vurgulayalımki; anılan yasa hükmünden hareket etme yöntemi kabul edilmemesi halinde BK.nun 225/II ve 231/II. maddelerine başvurulacağında kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. 2490 sayılı Yasanın 25. maddesinin özü ve sözünden anlaşılacağı üzere bu madde kapalı zarf usulü ile artırması yapılan ihalelerde uygulanması gerekir. Gerçekte de; yasa koyucu kapalı zarf usulü ile artırma sonucu taşınmaz satımı açık artırma niteliğinde olmadığı için ihale kararının yetmiyeceğini, 25. maddede öngörülen sözleşmenin düzenlenmesini amaçlamıştır. Çünkü ancak isteğe bağlı açık artırmada, ihale kamusal biçimin yerini tutabilir. Oysa, kapalı zarf açık artırma niteliğinde değildir. Öyleyse açık artırma ile bir taşınmazın satımında 2490 sayılı Yasada öngörülen sözleşmenin düzenlenmesi söz konusu olmayacaktır. Hal böyle olunca; açık artırma ile yapılan kesin ihale tescilin dayanağı olan kazanma nedenini oluşturur ve 2490 sayılı Yasanın 25. maddesinde belirtilen sözleşmenin düzenlenmesi koşulu aranmaz. O nedenle; 2490 sayılı Yasaya göre yapılan bu tür satışlar "ihtiyari mahiyette" kabul edilince, anılan yasa da başkaca bir hükmü içermediğinden burada BK. m. 225/II ve 231/II uygulanmak gerekir.
Böylece, az yukarda geniş açıklandığı üzere kesin ihalenin tescil için yeterli olması ayrıca sözleşme yapma, notere tasdik ve tescil ettirmek gibi bir işleme başvurmayı gereksiz kılar (Mustafa Reşit Karahasan, İnşaat-İmar İhale Hukuku, Ankara, 1979, Sh. 1187-1188). Yargıtayın görüşleri de bu doğrultudadır (14.HD. 24.5.1974 T., 1448 E., 1405 K., 1. HD., 20.5.1985 T., 5085 E., 5884 K.).
Satım tam iki yanlı (karşılıklı) bir sözleşmedir. Bu sözleşmeler, mahiyetleri gereği yanlardan herbirini alacaklı ve borçlu kılar. Diğer ifade ile; satıcı malı ya da hakkı veya mal varlığı değerini devir ve de teslim borcunu yüklendiğinden, semen yönünden alacaklı ve satım konusu yönünden de borçlu durumdadır. Satım sözleşmesinin kurulması ile mülkiyet satıcıdan alıcıya geçmez. Bu nedenle satım bir borçlanma işleminden ibarettir ve satıcıya yalnızca mülkiyetin geçirilmesi borcunu yükler. Öyleyse hukuken geçerli olarak kurulan satış akdinden dolayı davalı belediyenin taşınmazın mülkiyetini alıcı davacıya geçirme borcu ile yükümlü olduğunun kabulünde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır.
Bu kabulden sonra BK. 96'nın uygulama koşullarından olan;
- Borcun hiç ve gereği gibi ifa edilmemiş olması,
- Zarar,
- Uygun illiyet bağı üzerinde durulmasına sıra gelmiştir.
Anılan maddenin özü ve sözünden anlaşılacağı üzere; imkansızlıktan sorumlulukla, borcun hiç ifa edilmemiş olmasıyla veya borcun yerine getirilmekle beraber, gereği gibi yerine getirilmemiş olmasından kaynaklanan sorumluluk aynı esasa bağlı tutulmuş olmaktadır. Borcun ifasındaki maddi ve hukuki imkansızlık sözleşmenin yapılmasından sonra meydana gelmişse; (olayımızda olduğu gibi) imkansızlığın vücuda geliş nedenine göre BK.nun 96 veya 117. maddesinin uygulanması gündeme gelecektir.
Eğer, bu imkansızlığın meydana gelmesinden borçlunun kusuru varsa borçlu BK. m. 96 gereğince alacaklının uğradığı zararı giderimle yükümlüdür. Bu imkansızlıkta borçlunun kusuru yoksa BK. m. 117 uyarınca giderim yükümü söz konusu olmayacaktır.
Alacaklının, borçludan hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle isteyebileceği tazminatın kapsamını, alacaklının, borcun ifasındaki menfaatini gerçekleşmemesi yüzünden uğradığı zarar (müsbet-olumlu zarar) teşkil eder. Borç meydana geldikten sonra borçlunun kusuru ile söz konusu olan imkansızlıkta borç sona ermez. Edimin yerine tazminat kaim olur.
Davalının, sözleşme gereği yerine getirmekle yükümlü olduğu mülkiyeti geçirme borcun tahakkuku için gerekli her türlü tedbiri alması ve bunu engelleyecek her türlü hareketten kaçınması gerektiği halde aksine imar değişikliği yaparak taşınmazı yola kalbettiği; açtığı elatmanın önlenmesi davası ile de edimini ifa etmeyeceğinin anlaşıldığı, böylece kusurlu olduğu dosyadaki delillerle belirlenmiş, kensine hiç bir kusurun isnad edilemeyeceğini de davalı ispatlayamamıştır. Bu olgu bir yana, zaten satım zamanında Belediyenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz İmar Kanununa göre işleme tabi tutulmakla kamu malı hukuki statüsüne alınmış ve ifa imkansız hale getirilmiştir. Öyleyse kusurlu imkansızlık nedeni ile davalının edimi yönünden sözleşme yerine getirilemez hale geldiği için, davacının olumlu zararını başka bir ifade ile sözleşmeden doğan ifa menfaatini, BK.nun 96. maddesi uyarınca davalının tazmin etmekle yükümlü olduğunu kabul etmek gerekir. Zararın saptanması yönünden yargılamada alınan bilirkişi raporu hükme yeterli görülmemiştir. Bu durumda, mahkemece yapılacak iş, zarar tutarı yönünden tarafların delil ve karşı delilleri toplanmalı, uzman bilirkişiler aracılığı ile deliller, emsallerle birlikte etraflıca gerekçeleri gösterilip tartışılarak, değerlendirilmek suretiyle ifanın imkansızlaştırıldığı İmar Kanununa göre alınan karar tarihi itibariyle taşınmazı gerçek değeri tespit edilmeli bulunacak miktar olumlu zarar kabul edilip hükmedilmelidir. Belediye Tüzel Kişiliğinin elatmanın önlenmesine ilişkin davası kabul edilirken, tazminat miktarı esas alınarak diğer tarafa taşınmazı alıkoyma hakkı tanınmalıdır. Mahkemece sözleşmenin hukuki tanım ve yorumunda yanlışlığa düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
Sonuç: Temyiz olunan yerel mahkeme kararının açıklanan nedenlerle davacı yararına BOZULMASINA, istek halinde peşin harcın iadesine, 2.10.1992 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy