(6570 S. K. m. 7/d) (818 S. K. m. 41, 249, 254, 43/1) (1086 S. K. m. 76, 186)
Dava: Taraflar arasındaki karşılıklı kira sözleşmesinin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı esas ve karşılıklı davaların reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı ve davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, eczane olarak kullanmak amacıyla kiraladığı dükkanı davalı kiralayanın teslimden kaçındığını öne sürerek hükmen teslimine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, boş olarak imzalayıp verdiği kira sözleşmesinin davacı tarafından anlaşmaya aykırı doldurulduğunu savunmuş, açtığı karşılık davasında kira sözleşmesinin geçersizliğine ve muarazanın önlenmesine karar verilmesini istemiştir.
Dava açıldıktan sonra kiralanan davalı tarafından tapuda Mustafa ismindeki üçüncü bir şahsa satılmış, davacı HUMK. nun 186. maddesine dayanarak davasını yeni malike tebliğ ve teşmil etmiştir.
Mustafa, iktisap ettiği ayni hakka karşı şahsi hak doğuran ve tapuya şerh edilmeyen kira sözleşmesinin kendisine ileri sürülemeyeceğini savunmuş, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, kiralananın üçüncü şahsa satılıp devir edilmesi ile kira sözleşmesinin ifa olanağı kalmadığı yeni malike karşı kiracının aynen ifa isteyemeyeceği kabul edilmiş, her iki davanın reddine karar verilmiştir.
1) Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi, davacı ile eski malik davalı Yüksel arasında hukuken geçerli bir kira akdi kurulduğu çekişme konusu değildir. Dahası, yeni malik Mustafa'da kira sözleşmesine karşı çıkmamış, sadece davacının şahsi hakkına karşı satımla iktisap ettiği ayni hakkının üstün tutulması gerektiğini o nedenle kira akdinin kendisini bağlamayacağını savunmuştur.
2) Bir davada dayanılan olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve de uygulanacak yasa hükümlerini arayıp bulmak, hakimin doğrudan görevi gereğidir (HUMK. md. 76). Hukuken geçerli bir kira akdi kurulup kiralananın aynen teslimi amacıyla dava açıldıktan sonra kiralananın üçüncü bir kişiye satım yoluyla devir edilmesiyle devrin iyi niyetli olmadığı öne sürülerek davanın yeni malike yöneltilmesi şeklinde beliren maddi olgular karşısında uyuşmazlığın çözümü:
a) Davanın, Usulün 186. maddesince yeni malike yöneltilip yöneltilmeyeceği,
b) Kiralananın teslim edilmemesi durumunda kiracının tapuya şerh edilmeyen şahsi hakkını, kendi akdinden ayrı iktisabın iyi niyetli olmadığına dayanarak yeni malike karşı ileri sürüp süremeyeceği diğer bir anlatımla aynen ifayı kötü niyetli yeni malikten de talep ve dava edip edemeyeceği (BK. md. 249) noktasında toplanmaktadır.
Yargılama yürütülürken mal sahibi kiralayan kiralananı üçüncü bir kişiye satmıştır. Davacı yeni malikin kötü niyetli olduğunu ileri sürerek davasını yeni malike de teşmil etmiştir.
Gerçekte de böyle bir satış halinde davacıya kötü niyetin ispatı için bir imkan tanımak gerekir. İşte bu iddianın en iyi bir şekilde değerlendirilmesi ancak açılmış bu davanın yargılaması içinde olacağında kuşku olmamalıdır. Öte yandan az sonra açıklanacağı üzere BK.nun 254. maddesinin yeni malike karşı ileri sürebilme koşulları da göz önünde tutulduğunda HUMK.nun 186. maddesi uyarınca davanın yeni malik Mustafa'ya yöneltilmesinde hiç bir yasal engel bulunmamaktadır (Bkz., Baki Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü Hukuku, 1982, Cilt: 3, Sh. 2710 ve dipnottaki Yargıtay İçtihatları). e 4) Olayımıza, 6570 sayılı Yasa hükümlerinin uygulanabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması gerekir. 6570 sayılı Yasa hükümleri bu olguyu esas alarak düzenlenmiştir. Nitekim somut olaya uygulanması düşünülen anılan Yasanın 7 (d) maddesinin özü ve sözüne bakıldığında da rahatlıkla bu sonuca kavuşulacağı görülür. Öyleyse 6570 sayılı Yasa hükümlerince değil BK.nun kira hukukuna ilişkin hükümleri altında davanın çözümleneceği açıktır.
5) İlk önce, kira akdinin hukuki tanımı üzerinde durulmalıdır. Kira, rızai bir akittir (diğer bir ifadeyle, borç doğuran iltizami bir muameledir). Tarafların, kiralananın kullanılmasının bir bedel karşılığında devri hususunda anlaşması akdin vücut bulması için yeterlidir. Kira konusu şeyin teslimi akdin tamamlanması veya geçerliliği şartı değildir. Kiralayan, kiralananı akitten maksat olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile yükümlüdür (BK. md. 249).
6) Satımla Kira Sözleşmesinin Bozulması başlıklı 254. maddesinin 2. fıkrası hükmünce kira sözleşmesinin kurulmasından sonra üçüncü kişi kiralanan üzerinde ayni hak kazanacak olursa, bu ayni hak kiracının kişisel hakkına oranla öncelik taşır, bu durumda kural olarak temlikle kira sözleşmesi ortadan kalkmaz; kiracı sadece kiralayandan tazminat istemek zorunda kalır ve kiralayanın olumlu zararı giderim yükümü ortaya çıkar. Bununla beraber, kiraya verilen şey bir taşınmaz ise; kira sözleşmesi süre bitmeden önce bozulmaya (feshe) elverişli olmadıkça, kanunen haber verilmesi mümkün olan süreye kadar üçüncü kişi (olayımızda yeni malik) kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür. Şayet fesih hakkını kullanmazsa kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (BK. md. 254/F.II).
Açıklandığı üzere; kanunen feshi ihbar mümkün olan tarihe kadar yeni malik akde uymakla yükümlü ise de, eğer akdin süresi daha kısaysa, bu sürenin sona ermesine kadar, yoksa belli olmayan süreli kiralarda feshi ihbar döneminin (BK. md. 262) sonuna kadar sözleşmeyle bağlıdır. Yasa koyucu getirdiği bu kurallarla satımın kirayı bozacağı esasını hafifletmek istemiştir. Sırası gelmişken burada önem arzeden bir hususu açıklamakta yarar vardır: BK.nun 254. maddesi dikkatle yorumlandığında, maddenin uygulanabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması olgusu 6570 sayılı Yasadaki benimsemenin aksine bir koşul olarak amaçlanmamıştır. Diğer bir anlatımla; kira akdinin kurulmasından sonra kiralanan henüz kiracının zilyetliğine girmeden önce üçüncü kişi kiralanan üzerinde ayni hak kazanacak olursa yine BK. 254 hükümleri uygulanacaktır (Bkz., Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt: 1/2, Ankara 1985, Sh: 126, dipnot 58; Oser-schönenberger, art 259; Nr. 7). Şu durum karşısında kira sözleşmesi hükümleri yeni malik Mustafa'yı bağlar ve kiracı, temellük eden yeni maliki akde devama zorlayabilir ve kiralananın ondan teslimini isteyebilir (BK. md. 249, 254). Şu durum karşısında öncelikle açıklanan yasa maddesi buyruğu altında davanın kabulünün gerekeceği çok açıktır.
7) Kaldı ki, davacı; yargılama yürürken mal sahibi kiralayan davalı Yüksel tarafından kiralananın Mustafa'ya satıldığını, yeni malikin iktisabında kötü niyetli olduğunu öne sürmüş, bunu kanıtlayacağını bildirmiştir. Hemen vurgulayalım ki, yeni malikin kira akdinin varlığını bile bile, kötü niyetle ve davacı kiracının haklarını bir yana atmak ve onu zararlandırmak amacıyla hareket etmesi satım yoluyla kiralananın mülkiyetini kazanmasına hukuken engel değildir.
Şu var ki, bu durumda BK.nun 41/II. maddesi devreye girer. Anılan madde hükmüne göre; ahlaka mugayer bir fiil ile başka bir kimsenin zarara uğramasına bilerek sebebiyet veren şahıs, kezalik o zararı tazmine mecburdur. Öyleyse davacı sırf BK. 41/II'ye dayanarak yeni malike karşı talepte bulunma hakkına sahiptir. Öyleyse somut olayda BK. md. 43'ün uygulama alanı bulunduğunun kabulü gerekir. Bu yasa hükmüne göre ise hakimin Aynen Tazmine karar vermesinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. O nedenle, BK. 43/1'e göre hakim aynen giderime hükmetmek yoluyla takdir yetkisine sahip olduğundan, davacının zararı için aynen giderime hükmederek kira sözleşmesinin konusunu oluşturan dükkanın ona teslimine karar verebilir (Bkz.,Mustafa Reşit Karahasan, Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2. Cilt, 1992, Sh. 781-782; 13. HD., 7.12.1981 T., 7372 E., 7937 K.). Hal böyle olunca, yargılama yürütülürken böyle bir satış yapılması durumunda davacı tarafa kötü niyetin ispatı için imkan tanımak gerekir.
Mahkemece, tüm açıklananların ışığı altında inceleme yapılarak sonuca kavuşulması gerekirken hukuki nitelendirmede yasa maddelerini bulup uygulamada yanılgıya düşülerek davanın kabulü yerine yazılı şekilde reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
Sonuç: Temyiz olunan mahkeme kararının davacı yararına BOZULMASINA, istek halinde peşin harcın iadesine, 15.04.1993 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy