(743 S. K. m. 4, 2, 1)
Dava: Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı Avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı;sahibi bulunduğu gayrimenkulü 5 yıl müddetle davalıya kiraladığını, sonradan görülen ve önceden düşünülüp öngörülmesi olanaksız olan aşırı enflasyon ve kira parasının etkileyen sair etkenlerdeki hızlı, yüksek ve sürekli artışlar nedeniyle sözleşmenin katlanılmaz hale geldiğini, edimler arasında büyük dengesizlik sonucu işlem temelinin çöktüğünü öne sürerek yeni hal ve şartlara sözleşmenin uyarlanmasını, kira parasını dava tarihinden itibaren aylık 360.000.000 TL. sına yükseltilmesini istemiştir.
Davalı davanın reddini istemiştir.
Mahkemece sözleşmedeki kira parasının yıllık 360.000.000 TL. sı uyarlanmasına karar verilmiştir.
Hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle Dairemizin yerleşim içtihatlarınca kiralanana kiracı tarafından yapılacak faydalı giderlerin sözleşme sonunda kiralanana kalacağı kararlaştırılması halinde, bu sözleşme hükmünün ve yapılan faydalı giderlerin kira parasının uyarlanmasında göz önünde tutulması gerekeceğine, Ne var ki; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin "hususi şartlar" bölümünün (6). Maddesinde tesislerden nakli kabil olanları tahliye sırasında kiracıya alıp götürmesi yönünde yetki tanınmış olmasına göre yazıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde vefa-Pacta Sund Selvanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.
Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir
Gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.
Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (M.K. Md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmeyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.
Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında Medeni Yasanın 2 nci maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ekonomik krizler, aşırı enflasyon örnek olarak gösterilebilir.
Enflasyon paranın "İŞTİRA-SATIN ALMA" gücünü kaybetmesi nedeni ile fiyatlarda aşırı ve sürekli bir artış olayıdır.
Yurdumuzda ekonomik koşullar önemli derecede değişmiş ve eşya fiyatları tahminlerin üstünde yükselmiş, enflasyonist bu durum artarak bireylerin hayat yükünü çekilmez düzeye çıkarmıştır. Paranın değer kaybı toplumda her zaman her yerde önemli huzursuzluk kaynağı olmaktadır. Son yıllarda da değer kaybı tahminlerin ötesinde artışını sürdürmektedir. Ayrıca yasalarla sağlanan düzenlemelerde de paranın değer kaybının dikkate alınmadığı izlenmektedir. Sözleşmenin edim ve karşı edim arasındaki dengeyi esaslı surette sarsan olağanüstü olaylara beklenilmeyen olaylar denir.
Önceden görülmeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde "işlem temelinin çökmesi" gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hakim; alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Başka bir deyimle sözleşmeye müdahale eder.
Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK. md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir.
Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak Medeni Yasanın 1, 2 ve 4 ncü maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. (MK.Md. 1) Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.
Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuku tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim:
Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Örneğin para değerinin aşırı derecede düşmesi (enflasyon) gibi...
Yine değişen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Ne var ki değişen hal ve şartlara rağmen aşağıdaki hallerden biri mevcutsa sözleşmenin değiştirilmemesi kaçınılmaz olacaktır.
Sözleşmede veya yasada değişen hal ve şartlara dair bir kayıt veya hüküm bulunmaması gerekir. Nitekim sözleşmedeki bir kayıtla değişen hal ve şartların rizikosunu üstlenen kimse, doğruluk ve dürüstlük kuralına dayanarak sonradan bu rizikodan kendisini kurtaramaz.
Uyarlama isteyen davacının değişen hal ve şartların ortaya çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir.değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir. Tahmin edilebilir veya beklenebilir nitelikte olmamalıdır veya olaylar öngörülebilir nitelikte olmakla beraber bunların sözleşmeye olan etkilerinin kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. İlaveten edimler henüz ifa edilmemiş olmalıdır.davacı değişen hal ve şartlara rağmen edimini "ihtirazı kayıt" koymaksızın ifa etmişse uyarlama talep edemez. (Doç. Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara- 1987 Sh.152.-vd.)
Bu davalarda hakimin göz önünde tutacağı temel esaslarda genel olarak şunlar olabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Karar verilirken sözleşmeye yönelik ve bağlantılı değerlendirme yapılmalı özellikle tarafların farazi iradeleri yani taraflar sözleşmede açık kalmış hukuki meseleyi sözleşmenin in'i kadı sırasında düzenlemiş olsalardı doğru ve makul düşünen taraflar olarak neyi kararlaştırmış olabileceklerinin tespitine önem vermelidir. Somut sözleşmenin özelliği, kira parasının yıllık peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırılması diğer koşullar, sözleşme süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler (enflasyon) kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri, gibi tüm objektif ve subjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilmeli sonuçta uyarlama yapılması kanaatine kavuşulursa hakim, sözleşmedeki intibak boşluğunu hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (MK.Md. 4;2) ışığında kanun boşluğunda olduğu gibi M.K. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanarak yine bizzat kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla doldurmaya çalışmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar, yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret veya kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Önemle vurgulayalım ki; belirtilen uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tespitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevkii, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi donelerle intibak boşluğu doldurulup sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz. Sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekte de; uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı veya kiralayanın hak ve vecibelerini kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestiyesi ilkesine Adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağından duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren, bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Bu yüzden kiralanan sanki boş durumda yeni kiraya verilecekmiş gibi gözetilerek rapor düzenleyen bilirkişilerin görüşleri uyarlama ilkelerine ters düştüğü için aynen hükme esas alınıp sözleşme boşluğunun düzeltilmesi yoluna gidilemeyeceği çok yanlıştır. Yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama kurallarının ışığı altında mahkemece yapılacak iş: resmi kurumlardan enflasyonun oran ve seyri araştırılmalı, bununla birlikte kiralananın kullanım sahası, nitelikleri, bulunduğu mevkii, konumu, emsal kira paraları sözleşmenin kurulduğu, davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri, artış oranı ve diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığı ile incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilmeli daha sonra az yukarıda anlatılan uyarlama ilke ve esaslarına sadakatle hal ve şartların değişmesi nedeni ile borçluya (kiracıya) ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı kira parası tarafların amacına uygun objektif iyi niyet, hakkaniyet ve nesafet (M.K. Md. 4;2) kurallarının elverdiği ölçüde ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli, sonuçta, tüm dayanakları belirtilmiş, gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intibak boşluğu doldurulmalıdır.
Mahkemece hükmüne esas tutulan bilirkişi incelemesi az yukarıda açıklanan uyarlama davalarındaki izlenmesi, gözetilmesi zorunlu olan yöntemlere uygun dayanakları ve gerekçeleri içermemektedir. Daha çok kira tespit davalarında esas tutulan yol seçilmiştir. Örneğin sözleşmede yıllık kira parasının peşin ödeneceği kararlaştırılmış olduğuna göre kira parasının peşin alınmasının sağladığı ekonomik yarar ve faydalanmalara yönelik ihtimal hesapları tespit edilip değerlendirilmemiş özellikle hakkaniyet ve nesafet ilkeleri doğrultusunda yapılacak değerlendirme sonucu hasıl olacak sonuç takdire etkisi üzerinde hiç durulmamıştır. Hemen vurgulayalım ki kira parasının peşin alınması olgusu davacı kiralayan açısından ekonomik yarar sağlayacağında duraksama olmamaktadır. O nedenle kira parası uyarlanırken bu olgunun işlem temelinin çökmesi üzerinde yağacağı etki göz ardı edilemez. Yargılamada alınan ikinci kez alınan bilirkişi raporunda peşin alınan kira parasına ilişkin maddi olgu yukarıda açıklanan şekilde Yargıtay Denetimine uygun gerekçe ve dayanakları gösterilerek değerlendirilmemiştir. Dahası birinci Bilirkişi raporunda bu konuda bir görüş getirilmemiştir. O nedenle kararın eksik incelemeye dayandığı çok açıktır.
Hal böyle olunca peşin alınan kira parasının davacıya sağlayacağı tüm ekonomik yararlar dayanakları da gösterilerek Yargıtay denetimine uygun düşecek şekilde bilirkişilerden alınacak görüşlerle belirlenmeli hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmelidir. Mahkemece açıklanan gerekçelere uygun bir inceleme yapılmadan eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
Sonuç: Birinci bentte yazılan nedenlerle davalının temyiz itirazının reddine, ikinci bentte açıklanan sebeplerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 16/05/1995 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy