(6831 S. K. m. 52) (818 S. K. m. 21, 117)
Dava: Taraflar arasındaki muarazanın meni davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği düşünüldü:
Karar: Davacı Şirket davalı ile aralarında düzenledikleri 2.7.1990 tarihli sözleşmede, davalının dava dışı üçüncü kişi aleyhine açtığı şuf`a davasında belirlenen şuf`a bedeli 5.000.000.000 TL.yı davalıya ödemeyi yükümlendiğini, davalının da buna karşılık şuf`a davası sonucu kazanacağı taşınmazdan 250 dönüm miktarındaki taşınmazın tapusunu vermeyi, taşınmaz üzerine inşaat yaptırmayı üstlendiğini, davalının 250 dönüm taşınmaz tapusunu vermemek suretiyle sözleşmeyi ihlal ettiğini öne sürerek bankadan kredi alıp davalıya ödediği 5.000.000.000 TL. için 55.000.000.000 TL. 250 dönüm arsa için 250.000.000.000 TL. yapılması kararlaştırılan inşaatlar için en az 300.000.000.000 TL.dan şimdilik 150.000.000.000 TL. olmak üzere oluşan zararlarının davalıdan reeskont oranında faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiş, bu dava ile birleşen Ankara Birinci Asliye Ticaret Mahkemesi`nin 1997/745 esas sayılı davasında ayrıca 4.300.000.000.000 TL.nın reeskont oranında faizi ile ödetilmesini istemiştir.
Davalı, davada dayanılan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğunu, davacının ancak verdiğini geri isteyebileceğini, kaldı ki sözleşmenin ifasının imkansız olduğunu, şuf`a davası için iadeyi muhakeme istediğini, sözleşmenin ancak karşılıklı bir araya gelinip birçok konuların tartışılmasıyla ifade edilebileceğini, davacı tarafın bu konuda kendilerini temerrüde düşürmediğini, birleşen dava için ise zamanaşımı süresinin dolduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne dair temyiz edilen hükmün karar düzeltme aşamasında bozulmuş bu bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda ise Borçlar Kanunu 20/1 ve 117. maddesi hükümleri gerekçe gösterilmek suretiyle asıl davanın kısmen kabulüne, 54.886.148.097 TL.nın dava tarihinden itibaren hesaplanacak % 90 faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine, bu miktardan 10.000.000.000 TL.nın ipotek kaldırıldıktan sonra davacıya ödenmesine, ilk bankaya yatan 4.960.000.000 TL.na 2.2.1993 tarihinden 8.02.1993 tarihine kadar % 90 faiz yürütülmesine, nakit ödenen 50.000.000 TL.nın dava tarihinden itibaren değişen oranlarda reeskont faizi ile davalıdan tahsiline, fazla istemin ve birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
1 - Dosyadaki yazılara mahkemece uyulan bozma karar gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşmiş olan cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesi artık mümkün bulunmamasına göre davalının temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2 - Hükmüne uyulan dairemizin 22.11.1996 gün 8841-10366 sayılı bozma kararında özet olarak; taraflar arasında düzenlenen 2.7.1990 tarihli "Gayri Menkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin içeriği itibariyle hukuki nitelikçe tapuda kayıtlı taşınmazın mülkiyetinin geçirilmesini amaçlayan satış vaadi, eser yapma vaadi adi ortaklık sözleşmelerinin birbirinden ayrılmayacak şekilde unsurlarını ihtiva eden birinin diğerine üstün egemenliği bulunmayan karma tipli bir sözleşme olduğu, davalının bu sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek edimini ifa etmekten kaçınma hakkını kullanmasının, Medeni Kanunun 2. maddesinde kabul edilen bir hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil ettiği, bu durumda davacının sözleşmenin ifa edilmemesinden kaynaklanan olumlu zararlarını isteyebileceği vurgulanarak sözleşmenin karma niteliği sözleşme hükümlerine göre tarafların birbirine yönelik edim ve karşı edimlerini, bunların taraflara sağladığı yararlar ve yine davalının savunmalarında açıklandığı üzere sözleşmenin davalı yanca yerine getirilmesinde kusursuz ifayı ortaya koyacak ( BK. madde 117 ) koşullarının meydana gelip gelmeyeceği tüm sözleşmedeki hükümler gözardı edilmeksizin bütünü ile değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gereğine işaret edilmiştir.
Her ne kadar mahkemece yapılan inceleme ve araştırma ile sözleşme konusunun olanaksız olduğu, ( BK. madde 20/1 ), kusursuz ifa imkansızlığının bulunduğu ( BK. madde 117 ) sonucuna ulaşılarak bir karar verilmiş ise de bu sonuç dosya içeriğine uygun düşmediği gibi, araştırma da yeterli değildir. Şöyle ki;
Gerçekten sözleşme konusu toplam 678 dönüm miktarındaki taşınmazlardan 244 ve 246 parsel sayılı taşınmazlar "özel orman" vasıflı, diğer 245 ve 247 parsel sayılı taşınmazlar da "tarla" vasıflıdır. 244 parsel 185.125 m2., 246 parsel 311.000 m2., 247 parsel de 137.750 m2.`dir. Parsellerin her biri 250 dönümü karşılamamakta veya fazla gelmektedir. 250 dönüm için birinin ifrazı veya diğer bir veya birkaçının tevhit ve ifrazı gerekmektedir. Bunun için de özel orman vasıflı taşınmazların ifrazı zorunludur. Böyle bir ifraz ve tevhit işlemini de Orman Kanununun 52. maddesi yasaklamıştır. Ne var ki, davaya konu sözleşmede davacıya salt 250 dönüm arsa tapusu değil, 250 dönüm araziye isabet eden payın mülkiyetinin verileceği öngörülmüştür. Davalı edimi pay mülkiyetinin devridir. Mahkemece ifa zamanında toplam 678 dönüm miktarında bulunan dava konusu parsellerden 250 dönüme tekabül eden pay devrinin hukuken mümkün olup olmadığı üzerinde durulup bu yönden bir inceleme ve araştırma yapılmamıştır.
Öte yandan Özel Orman vasıflı taşınmazlara kesinlikle inşaat yapılamayacağı değil, belli koşulların yerine getirilmesi halinde yine belirli koşullara uygun imar yapılabileceği de dosyadaki mevcut belgelerden anlaşılmaktadır. Özellikle sonradan 2. derece doğal sit alanı ilan edilen alana dahi yine belirli koşullarda inşaat yapılabileceği açıklanmıştır. Taşınmazlar üzerinde dava dışı üçüncü kişi lehine mevcut intifa hakkında inşaat yapılmasını imkansız kılan kusursuzluk hali olarak kabul edilemez.
Sözleşmede tarafların birlikte hareket ederek taşınmazlara imar durumu alacakları, imar planı çalışmaları sırasında ilgili Belediyenin onaylaması sırasında kamu istimlak ve terk talepleri olması halinde, söz konusu terkleri hisseleri oranında yapacakları toplam arsa üzerinde önce bir vaziyet planı hazırlanacağı vaziyet planında davacıya ait kısım ile davalıya ait kısmın ifrazen belirleneceği vaziyet planının kesinleşmesinden sonra arazi üzerinde yapılacak binaların imar yönetmeliğine uygun, araziyi en iyi verimli kullanmaya imkan veren tüm plan ve proje çalışmalarının da taraflarca birlikte yürütüleceği açıklandıktan sonra sözleşme ( C ) bendinde davalı Kooperatife 120- 150 m2.lik 200 adet villa yapılacağı, ( D ) bendinde de dava dışı Türk Basın Birliğine devri ön görülen 40 dönümlük alana Otel ve Sosyal Tesislerin yapılacağı ( E ) bendinde de C ve ( D ) bendinde belirtilenler dışında kalan alana da inşaat yapılıp karın paylaşılacağı yazılıdır.
Dairemizin bozma kararında değinildiği gibi karma tip niteliğindeki sözleşmenin açıklanan tüm bu hükümleri esas alınmak suretiyle belirli koşullarla da olsa sözleşmede öngörülen nitelik ve miktarda taşınmazlara inşaat yapılmasında kusursuz imkansızlık hali bulunup bulunmadığı, özellikle "toplam arazi üzerinde önce bir vaziyet planı hazırlanacak, vaziyet planında Petkontar`a ait kısım ve Kooperatife ait kısmın ifrazı belirlenecektir" hükmü nedeniyle bu şekilde bir vaziyet planının tapuda ifrazı gerektirip gerektirmediği üzerinde de durulmamıştır.
Öyle ise mahkemece, toplam 678 dönüm miktarındaki tarla ve özel orman vasıflı taşınmazlardan 250 dönüme isabet eden pay tapu kaydının davacıya devrinin hukuken mümkün bulunup bulunmadığı, sözleşmede öngörüldüğü gibi tarafların birlikte hareket etmeleri halinde taşınmaza imar alınıp alınamayacağı, vaziyet planında taraflara ait kısımların tapuda ifraz işlemi yapılmadan ifrazen gösterilmesinin ve bu şekliyle kesinleştirilmesinin mümkün olup olmadığı Orman İdaresi ile Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulundan izin alınarak hazırlanıp onaylatılacak imar durumuna göre onaylatılması durumunda, inşaat yapılabilecek olanlara sözleşmede öngörülen tüm inşaatların yapılıp yapılamayacağı hususları araştırılmalı gerektiğinde bu konularda özellikle imar mevzuatında uzman bilirkişi kurulundan gerekçeli dayanaklarını gösterir, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli düşünce alınmalı, bunun sonucuna uygun ve uyulan dairemiz bozma kararı da gözetilmek suretiyle bir karar verilmelidir.
Mahkemenin mevcut delillerin değerlendirilmesinde yanılgıya düşerek ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozma nedenidir.
Sonuç: 1. bent gereğince davalının temyiz itirazlarının reddine, ikinci bent gereğince temyiz olunan mahkeme kararının davacı yararına BOZULMASINA, 20.10.2000 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy