(818 S. K. m. 61, 256, 264) (743 S. K. m. 2)
Dava: Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak, dosya incelendi gereği düşünüldü.
Karar: Davacı, davalıya ait tarla vasıflı taşınmazı önce 15.2.1987 günlü sözleşmeyle üç yıllığına kiraladığını, daha sonra kira süresinin 10 yıl daha uzatıldığını, yap-işlet-devret modeline göre düzenlenen sözleşme gereğince bataklık durumdaki taşınmaza dolgu malzemesi döktüğünü, ardından da onaylı proje çerçevesinde muhtelif bina ve tesisler yaptığını, fiilen işletmeye başladıktan sonra davalının açtığı tahliye davası sonucunda taşınmazı 1995 yılında tahliye etmek zorunda kaldığını, sözleşmede, tesislerin süre bitiminde davalıya kalmasının kararlaştırıldığını, ancak süre bitmeden çok önce taşınmazdan tahliye edilmesi nedeniyle büyük zarara uğradığını, yaptığı işlerin değerinin delil tespiti sonucunda 22 milyar TL. olarak hesaplandığını ileri sürerek, yaptığı harcamalara mahsuben bu miktar tazminatın, harcama tarihlerinden itibaren faiziyle birlikte ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, sözleşme uyarınca 15.2.1992 tarihine kadar bitirilmesi gereken tesislerin bu tarihte bitirilmemesi üzerine, akde aykırılık nedenine dayalı olarak açılan dava sonucunda davalının tahliyesine hükmedildiğini, sözleşmenin feshinde davacının kusurlu olması nedeniyle tazminat isteyemeyeceğini, sebepsiz zenginleşmeye ilişkin bir yıllık zamanaşımı süresinin de dolduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, her ne kadar davacı tesisleri zamanında bitirmeyerek sözleşmeye aykırı davranmış ise de, süre bitmeden taşınmazı tahliye etmek zorunda kalması nedeniyle tahliyeden sonraki sürede ondan yararlanamadığı, yaptığı giderlerin yararlanılamayan süreye tekabül eden kısmının 7.415.516.880 TL. olduğu gerekçesiyle davanın bu miktar üzerinden kısmen kabulüne, tahliye tarihinden itibaren yasal faize, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2. Taraflar arasındaki 15.2.1987 günlü ve üç yıl süreli sözleşmeyle, davalı Belediye'ye ait tarla vasıflı taşınmazın davacı tarafından kiralandığı, taşınmaza kiracının yapacağı tesislerin tamamlanması için belirli süreler öngörüldüğü ve bunların süre sonunda kiralayana kalacağının kararlaştırıldığı; davacı kiracının mücbir sebeplerle öngörülen tarihlerde tesisleri bitiremediğini bildirip, davalıdan kira süresinin uzatılmasını istediği, davalı encümenince alınan 24.11.1990 günlü kararla, sözleşmeye ekli plandaki tüm tesislerin 15.2.1992 tarihine kadar kullanıma hazır hale getirilmesi koşuluyla sözleşme süresinin 15.2.2000 tarihine kadar uzatıldığı, verilen sürede tesislerin tamamlanamaması halinde sözleşmenin o tarihte sona erdirilmesinin de karar altına alındığı; davacı kiracının anılan tarihte tüm tesisleri bitiremediği, davalının 12.5.1992 günü açtığı dava sonucunda verilen 7.2.1995 günlü mahkeme kararı uyarınca taşınmazın davacı tarafından 17.5.1995 günü tahliye ve davalıya teslim edildiği toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Bu olgular yönünden taraflar arasında bir uyuşmazlık da yoktur.
Uyuşmazlık kira süresi bitmeden davacı kiracının taşınmazı mahkeme kararı uyarınca tahliye etmiş ve böylece, kalan sürede ondan yararlanamamış, yaptığı tesislerin de sözleşme gereğince davalıya kalmış olması nedeniyle, davalıdan bir talepte bulunma hakkının bulunup bulunmadığı noktasındadır.
Tarafların kendi edimlerini tam olarak ifa etmiş, eş söyleyişle davacının sözleşmede belirtilen tesisleri öngörülen tarihte tamamlayıp işletmeye açmış, davalı kiralayanın da süre sonuna kadar taşınmazı onun yararlanmasına uygun halde bulundurmuş olması durumunda, davacının tesisleri işletmek suretiyle gelir elde edeceği, tesisler için yaptığı giderleri belli bir aşamada karşılayıp, ondan sonraki dönemde kar elde edeceği, daha sonra da süre bitiminde tesisleri davalıya bedelsiz olarak bırakacağı. böylece sözleşmenin her iki tarafın süre sonunda malvarlıklarında bir artış oluşacağı açıktır ve tarafların sözleşmeyle amaçladıkları sonuç da budur. O halde şurası açıktır ki, tarafların malvarlıklarında bir artış oluşabilmesi ve özellikle de, davalı kiralayanın haklı ya da haksız zenginleşebilmesi, öncelikle, davacının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmesine bağlıdır. Eş söyleyişle, davacı kiracı kendi edimlerini ifa ettiği takdirde hem kazanç sağlayarak kendi malvarlığını arttıracak, hem de tesisleri bedelsiz olarak davalıya bırakmak suretiyle, onun, bunları ya bizzat kullanmak ya da başkasına kiralamak suretiyle gelir elde etmesini, bunları yapmasa bile, salt tesislere bedelsiz sahip olmasından dolayı, malvarlığında bir artış meydana gelmesini sağlayacaktır. Oysa, davacının, kira süresinin uzatılmasına rağmen, taahhüdü altındaki tesisleri öngörülen tarihte tamamlamadığı, hatta bazılarının yapımına hiç başlamamış olduğu uyuşmazlık konusu değildir. Bu durum, davacının, sözleşmeye aykırı davrandığını, kendi kusuruyla sözleşmenin feshine ve süre bitmeden tahliyeye neden olduğunu gösterir. Kural olarak, kira sözleşmesinin kiracının kusurundan dolayı feshedilmesi halinde, kiracının sebepsiz zenginleşme kurallarına dayanarak tazminat istemesi iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Ancak, eğer bu ilkenin uygulanması, kiralayanı sebepsiz şekilde zenginleştirecekse, başka ifadeyle, kiracının yaptığı tesislere öngörülenden çok önce sahip olmak suretiyle bizzat kullanarak ya da kiraya vererek, kiracıdan alaağı kira parasından daha fazla gelir elde edebilecekse, belirtilen ilkeye istisna getirilmesi düşünülebilir. Bu durumun ise, ancak, kiracının fesihten önce tesisleri tamamlamış olması halinde gündeme gelebileceği çok açıktır. Aksi takdirde, davalı kiralayanın, tahliye ile birlikte, süresinden çok önce, kullanıma hazır tesislere sahip olacağının, bunları isterse bizzat kullanıp, dilerse kiralamak suretiyle gelir elde edeceğinin, ya da en azından salt bunlara bedelsiz sahip olması dolayısıyla malvarlığında bir artış oluşacağının kabulü için bir neden yoktur. Tersine, davalı kiralayan, süre sonunda tesislerin kendisine bedelsiz olarak bırakılacağı inancıyla, sözleşmenin karma niteliği ve doğası gereği, düşük bir bedelle kiralayıp, kiracının kullanımına terkettiği ve tahliye tarihine kadar da hiçbir şekilde yararlanmadığı taşınmazı, üzerinde yarım kalmış bazı tesisler bulunan haliyle, süre bitmeden geri almış olmaktadır. Dosyadaki bilirkişi raporlarında ortaya konulan fiili durumdan, sözleşmeye konu tesislerin kısa bir sürede, az bir masrafla tamamlanmasının ve kullanılır hale gelmesinin mümkün bulunmadığı da açıkça anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, davacının süre bitmeden taşınmazı tahliye etmesi nedeniyle davalının herhangi bir şekilde sebepsiz zenginleştiğinin kabulüne hukuken olanak yoktur. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, olaya uygun düşmeyen gerekçeyle ve kabul şekli itibariyle de tamamen yanlış bir değerlendirme yöntemiyle, yazılı şekilde hüküm kurulması usule ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda birinci bent gereğince davacının tüm, davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, temyiz olunan kararın ikinci bentte açıklanan nedenle davalı yararına (BOZULMASINA), 20.000.000 lira duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, peşin harcın istek halinde iadesine 11.4.2000 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy