(4721 S. K. m. 1, 2, 4) (818 S. K. m. 19)
Taraflar arasındaki tespit ve uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, davalı Hazine adına kayıtlı taşınmazın sözleşme ile 41 yıl süre ile kullanımına tahsis edildiğini, 1.5.1999-1.5.2000 dönemi irtifak bedeli olarak 40.000.000.000 TL talep edildiğini, davalının sözleşme hükümlerine aykırı aşırı kira talebinin taraflar arasındaki edimi imkansız hale getirdiğini, bu nedenle bu dönem kira bedelinin hak ve nesafet kuralları içersinde günün koşullarına uyarlanmasını istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, 1.5.1999 tarihinden itibaren 1 yıllık irtifak bedelinin 8.000.000.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 17.8.1990 tarihli sözleşmenin 7/B maddesinin son fıkrasında "İlk üç yıldan sonraki 2. ve izleyen üç yıllık dilimlerin ilk yıl irtifak hakkı bedellerinin yeniden takdir edileceği" yazılıdır. Bu yazılış biçimine göre, kira süresi boyunca, her üç yılda bir, o yılın başında davalının kira parasını tespit edeceği, bu tespit edilen kira parasının üç yıllık dilim içerisindeki ilk bir yıl için uygulanacağı açıktır. Ne var ki, bu hüküm uyarınca üçer yıllık dilimler halindeki kiranın üç yıl sonunda tekrar belirlenmesi durumunda, bu belirlemenin hangi kıstas ve ölçütler esas alınarak yapılacağı konusunda sözleşmede, ayrık bir hükme yer verilmediği de görülmektedir. Sadece idarenin kira parasını takdir edeceği yazılıdır. Bu yazılış şekline göre, üçer yıllık dilim başındaki kira parasının tespiti hakkının davalı idareye verildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda kira parasının tespiti hakkı davalıya aittir. Ne var ki, her hakkın kullanımında olduğu gibi, sözleşmeden kaynaklanan hakkın kullanılmasında da, Medeni Kanunun 2. maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı davranılmamalıdır. O nedenle, davalının sözleşmeden kaynaklanan hakkını dürüstlük kuralları içerisinde kullanması asıldır ve kendisinden beklenen de bu olmalıdır. Davadaki talepte, davalının hakkını kötüye kullanarak fahiş olarak tespit ettiği kira parasının indirilmesi ve davalının bu davranışına hakimin müdahalesi istemidir.
Davada hemen belirtelim ki; davalının takdir hakkının üst sınırının öncelikle belirlenmesi gerekir ki, bunun üzerindeki miktarın hakkın kötüye kullanılmış olduğu kabul edilsin. Olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırı 3'er yıllık dönemlerin bitim tarihinden itibaren yeniden başlayacak üç yıllık dönem başında, dava konusu kiralananın boş olması halinde emsal ve rayice göre olması gereken kira parası olduğunun kabulünde duraksamaya yer olmamalıdır. Öyle ise mahkemece dava konusu dönem başında, dava konusu kiralananın boş olması ve yeniden kiraya verilmesi halinde emsal ve rayice uygun olarak getirebileceği kira parası, bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle tarafların gerektiğinde emsalleri de ele alınmak suretiyle saptanmalı, bunun sonucuna uygun olarak getirebileceği kira miktarı böylece belirlenmeli ve davalının takdir hakkının üst sınırının bu yolla belirlenebilecek miktar olduğu kabul edilmelidir. Bu belirlemeden sonra yine hak ve nesafet kuralları, davacının bu yerde eski kiracı bulunuşu, taraflar arasında uzun süreli bir kira sözleşmesinin akdedildiği olgusu göz önüne alınarak, belli bir miktarda indirim yapılmalı ve böylece olması gereken kira parası belirlenip bunun sonucuna uygun bir karar verilmelidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler göz önüne alındığında mahkemece hükme dayanak alınan bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli değildir. Şöyle ki;
1-Rayiç kiranın belirlenmesinde arazi m2'nin getirebileceği kiranın ne olduğu soyut sözcüklerle açıklanmış olup, bunun hukuken dayanılabilir nedenleri açıklanmamıştır. Ayrıca rayiç kira belirlenirken yapılan tesisatların ileride hazineye devri varsayımının sözleşme yapıldığında hazineye kalacağı zaten belirlendiğinden, buna dayanılarak tekrar indirim yapılması da doğru görülmemiştir.
2-Yukarıda açıklandığı üzere 3'er yıllık dilim bazındaki kira parasının tespit hakkının davalı idarede olduğu gözetilerek, idarenin tespit ettiği rayicin neye dayanılarak tespit edildiği araştırılmamış ve buna ilişkin belirlenmiş emsaller idareden getirtilerek tartışılmamıştır.
3-Dairemizin benzer olaylardaki bozma kararlarına göre işlem yapıldığı bilirkişi raporunda açıklanmış ise de, sözleşmenin 7/B maddesindeki hükmün Devlet İhale Genelgesindeki artışın zaman süresince rayicin çok altında kalacağı gerekçesi ile idareye bu kararlaştırma ile hakkın tanınması karşısında, kira bedelinin en az bir önceki 1998 yılında ödenen kira parasına endeksin uygulanması sonucu, bulunacak miktardan aşağı olamayacağının da kabulünü zorunlu kılar. Bu nedenle bilirkişilerden bu yönde herhangi bir görüş almadan soyut açıklamalarla yetinilmesi de doğru görülmemiştir.
Açıklanan bu nedenlerden dolayı mahkemece konusunda uzman taraflarla uyuşmazlığı bulunmayan tarafsız bilirkişi kurulu oluşturulup, kendilerinden taraf ve yargı denetimine elverişli rapor istenmeli, verilecek raporda taahhüt senedinin 7/B, son fıkrasındaki kira parasının tespiti hakkının davalı idareye verilmesindeki amaç da gözetilerek ayrıntılı rapor alınarak sonucuna uygun karar verilmelidir. Hukuki dayanağı olmayan, soyut ifadeler içeren bilirkişi raporu ile hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, 14.1.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy