(743 S. K. m. 2, 4) (1086 S. K. m. 284) (2004 S. K. m. 72)
Dava: Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:
Karar: Davacı, davalı hazinenin adına kayıtlı taşınmazın kullanım hakkını 49 yıllığına kendisine tahsis ettiğini, aralarındaki sözleşmede her üç yıllık dilimlerin sonunda irtifak hakkı bedelinin davalı tarafından belirleneceğinin kararlaştırıldığını ve ödemede gecikme halinde 6183 sayılı yasa uyarınca gecikme zammı uygulanacağının hükme bağlandığını, sözleşmenin bu hükümlerinin kamu düzenine aykırı olduğunu, davalının bu hükümlere dayanarak 1.246.925.000 TL. olan 1998 yılı irtifak hakkı bedelini 1999 yılı için 15.857.130.000 TL. olarak belirlediğini ileri sürerek sözleşmenin anılan hükümlerinin iptalini ve belirlenen tahsis bedelinin 2.057.426.250 TL.na indirilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece bilirkişi raporu esas alınarak 1999 yılı irtifak bedelinin 8.400.000.000 TL. olarak tespitine, diğer istemlerin reddine karar verilmiş; hüküm, her iki tarafça temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlerle ve özellikle delillerin taktirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının ve davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Taraflar arasında düzenlenen 31.8.1990 tarihli "Taahhüt Senedinin" 7/B maddesinin son fıkrasında "1990 yılından sonraki üç yıllık dilimlerin ilk yıl irtifak hakkı bedellerinin yeniden takdir edileceği" yazılıdır. Bu yazılış biçimine göre, 1990 yılından sonraki kira süresi boyunca her üç yılda bir, o yılın başında davalının kira parasını tespit edeceği, bu tespit edilen kira parasının üç yıllık dilim içerisindeki ilk bir yıl için uygulanacağı açıktır. Ne var ki, bu hüküm uyarınca, üçer yıllık dilimler halindeki kiranın üç yıl sonunda tekrar belirlenmesi durumunda bu belirlemenin hangi kıstas ve ölçütler esas alınarak yapılacağı konusunda sözleşmede, ayrık bir hükme yer verilmediği de görülmektedir. Sadece idarenin kira parasını takdir edeceği yazılıdır. Bu yazılış şekline göre, üçer yıllık dilim başındaki kira parasının tespiti hakkının davalı idareye verildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda kira parasının tespiti hakkı davacıya aittir.
Ne var ki, her hakkın kullanımında olduğu gibi, sözleşmeden kaynaklanan hakkın kullanılmasında da, Medeni Kanunun 2. maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı davranılmamalıdır. O nedenle davalının sözleşmeden kaynaklanan hakkını dürüstlük kuralları içerisinde kullanması asıldır ve kendisinden beklenende bu olmalıdır. Davadaki talepte, davalının hakkını kötüye kullanarak fahiş olarak tespit ettiği kira parasının indirilmesi ve davalının bu davranışına hakimin müdahalesi istemidir.
Davada hemen belirtelim ki; davalının takdir hakkının üst sınırının öncelikle belirlenmesi gerekir ki, bunun üzerindeki miktarın hakkın kötüye kullanılmış olduğu kabul edilsin. Olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırı 3'er yıllık dönemlerin bitim tarihinden itibaren yeniden başlayacak üç yıllık dönem başında, dava konusu kiralananın boş olması halinde emsal ve rayice göre olması gereken kira parası olduğunun kabulünde duraksamaya yer olmamalıdır. Öyle ise, mahkemece dava konusu dönem başında, dava konusu kiralananın boş olması ve yeniden kiraya verilmesi halinde emsal ve rayice uygun olarak getirebileceği kira parası, bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle, tarafların gerektiğinde emsalleri de ele alınmak suretiyle miktarı böylece belirlenmeli ve davalının takdir hakkının üst sınırının bu yolla belirlenebilecek miktar olduğu kabul edilmelidir. Bu belirlemeden sonra, yine hak ve nesafet kuralları, davacının bu yerde eski kiracı bulunuşu, taraflar arasında uzun süreli bir kira sözleşmesinin düzenlendiği olgusu göz önüne alınarak, belli bir miktarda indirim yapılmalı ve böylece olması gereken kira parası belirlenip, bunun sonucuna uygun bir karar verilmelidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler göz önüne alındığında, mahkemece hükme dayanak alınan bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli değildir.
Şöyle ki; 1- Rayiç kira belirlenirken soyut sözcükler kullanılmış, bunun hukuki dayanakları açıklanmamıştır.
2- Yukarıda açıklandığı üzere 3'er yıllık dilim bazındaki kira parasının tespit hakkının davalı idarede olduğu gözetilerek, idarenin tespit ettiği rayiç konusunda raporda gerekli açıklama bulunmakta ise de getirtilen emsaller tartışılmamıştır.
3- Bilirkişi raporunda taşınmazın yüzölçümü, yatak fiyatları, tesisin yıllık getirisi, objektif kriterler ve hak ve nesafet kurallarına göre 1994 yılı irtifak bedelinin 8.400.000.000 TL. olduğu belirlenmiş ise de sözleşmenin 7/B maddesindeki hükmün Devlet İhale Genelgesindeki artışın zaman süresince rayicin çok altında kalacağı gerekçesi ile idareye bu kararlaştırma ile hakkın tanınması karşısında, kira bedelinin en az bir önceki 1998 yılında ödenen kira parasına endeksin uygulanması sonucu, bulunacak miktardan aşağı olamayacağının da kabulünü zorunlu kılar. Bu nedenle bilirkişilerden bu yönde herhangi bir görüş almadan soyut açıklamalarla yetinilmesi de doğru görülmemiştir.
Açıklanan bu nedenlerden dolayı mahkemece konusunda uzman taraflarla uyuşmazlığı bulunmayan tarafsız bilirkişi kurulu oluşturulup, kendilerinden taraf ve yargı denetimine elverişli rapor istenmeli, verilecek raporda taahhüt senedinin 7/B, son fıkrasındaki kira parasının tespiti hakkının davalı idareye verilmesindeki amaç da gözetilerek ayrıntılı rapor alınarak sonucuna uygun karar verilmelidir. Hukuki dayanağı olmayan, soyut ifadeler içeren bilirkişi raporu ile hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda birinci bentte belirtilen nedenle tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın her iki taraf yararına BOZULMASINA, 2.4.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy