(818 S. K. m. 32, 355, 358, 360, 365)
Dava: Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün Aydın, Sefer Bayır ve dahili davalılar avukatı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı Aydın Aydın ile vekili avukat Y.rıza Çolak ile davalı Sefer Bayır ve Ali Gümüş mirasçıları vekili avukat İbrahim Işıkdoğan'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı, Kızılcahamam ilçesi Yenice Mahallesinde kain 207 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine arsa malikleri ile davalı Serdar Turizm İnş. San. Tic. Ltd. Şti. arasında kurulan sözleşmeye müsteniden yapılacak olan villalardan 24 adedinin site sakinleri tarafından satın alındığını, temel ruhsatının alındığı 27.2.1997 tarihinden itibaren 2 yıl içinde bitirilip teslimi gerektiğini villanın plan-proje ve diğer teknik koşullarına uyulmadığını, Jeotermal kaplıca suyunun hem ısıtma hem de sağlık kullanma suyu olarak binalara bağlanmadığını, eksik ayıplı ve geç teslim olunduğunu ileri sürerek, fazlaya ait talep ve dava hakkı saklı tutularak 24 adet villanın her biri için 3.000.000.000 TL. olmak üzere toplam 72.000.000.000 TL. maddi zararın, zararın oluştuğu tarihten itibaren işleyen reeskont faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş, yönetici olarak dava açan Aydın Aydın 12.12.2003 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini sadece kendi villa payına hasretmiş, birleştirilen davanın davacıları, arsa maliki davalı Ali Gümüşten satın aldıkları eksik bırakılan 33 nolu villanın diğer davalılarında müteahhidi olduğunu ileri sürerek fazlaya dair talep hakkı saklı tutularak 42.175.000.0000 TL. inşaat eksiği ve ayıplı işler karşılığı, 32.577.000.000 TL. ticari motel konut ev farkı, 32.577.000.000 TL. (kıyasen) kaplıca su ısıtmalı-ısıtmasız farkı ve 6.000.000.000 TL lira çevre düzeni zarar hissesi olmak üzere toplam 113.504.000.000 TL.nın zararın doğduğu 1999 tarihinden beri işleyen reeskont faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemişlerdir.
Davalı Ali Gümüş, villa sahiplerinin 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa göre kat maliki olmadıklarını, kanunen ne bir kat malikleri kurulu, ne olmayan bu kurulca oluşturulmuş bir yönetim kurulu, ne de bir site yöneticisinin varlığından söz etmek mümkün olmadığı için davacının taraf sıfatı olmadığını, diğer davalı şirketin ortağı olmadığını, hissesine düşen 15 villayı kendisi tamamlayarak bazılarını sattığını, sorumluluğu olmadığını savunarak davanın reddini dilemiş, davanın devamı sırasında vefat ettiği için davaya dahil edilen mirasçıları davanın birleşen dava ile birlikte reddini dilemişlerdir.
Diğer davalılar, Aydın Aydın'ın ancak kendi adına dava açıp, site yöneticisi olarak dava açamayacağını inşaat devam ederken Ali Gümüş'e devredilen ve onun tarafından tamamlanacak olan villanın, Ali Gümüş tarafından Aydın Aydın'a satıldığını kendilerine husumet düşmeyeceğini savunarak davanın reddini dilemişler. Birleştirilen davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, asıl davanın aktif ehliyet bulunmaması nedeniyle reddine, birleştirilen davanın kısmen kabulüne, 42.175.000.000 TL.nın inşaat eksiği ve ayıplı işler karşılığı 6.000.000.000 TL. kira çevre düzeni zarar hissesi olmak üzere 48.175.000.000 TL.nın 27.2.1999 tarihinden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte davalı Sefer Bayır ve dahili davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, davalı Serdar Turizm İnş. Tic. Ltd. Şti. aleyhine açılan davaların pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş; hüküm davacılar Aydın Aydın ve Sebiha aydın ile davalı Sefer Bayır ve dahili davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacılar ve davalı Ali Gümüş mirasçılarının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapımı kararlaştırılan ve dava konusu villanın bulunduğu sitenin inşaatını yapan davalı Serdar tur. İnş.San. Ltd.Şirketinin site ile ilgili proje ve Teknik şartnamesine göre, sitedeki villalar Turistik Apart Otel olarak, 8.10.1999 tarih ve 37 sayılı yapı ruhsatında ise ısınma türü kaloriferli, yakıt türü de sıvı (Jeotermal) olarak gösterilmiştir. Ancak yapımına proje ve ruhsatına göre Apart otel olarak başlanan sitenin, tapuda tesis edilen kat irtifakı sırasında tapuya işlenen 19.9.1997 tarihli yönetim planında Apart Otel vasfı mesken olarak değiştirilmiştir. Davacılardan Aydın Aydın'ın dava konusu 33 nolu villayı davalılar murisi Ali Gümüş'ten 30.12.1998 tarihinde haricen satın aldığında ve tapunun bu davacılara intikalinin sağlandığı 3.2.2000 tarihinde düzenlenen akit tablosunda 19.8.1997 tarihli yönetim planından bahsedildiğine göre artık davacılar Aydın ve Semiha Gümüş'ün Apart otel değil mesken aldıklarını bildiklerinin kabulü gerekir. Ancak davacıların sitenin ve satın aldıkları villanın Jeotermal ısınma ve kaplıca suyundan vazgeçtiklerine dair dosyada her hangi bir delil bulunmamaktadır. Tapudaki yönetim planında da bu yolda bir hüküm de yoktur. Dava konusu villanın Jeotermal ısıtmalı olarak satıldığının kabulü gerekir. Öyle olunca davacılar dava konusu villanın mevcut hali ile Jeotermal ısıtmalı olması hali arasındaki değer farkını istemekte haklıdırlar. Mahkemece konusunda uzman bilirkişiler aracılığı ile mahallinde keşifte yapılarak satış tarihi itibariyle dava konusu villanın Jeotermal ısıtmalı olması hali ile mevcut hali arasındaki değer farkı açıklamalı ve gerekçeli rapor alınarak belirlenip, sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
3- Dahili davalıların murisi Ali Gümüş ve dava dışı diğer paydaşlar arsa sahipleri olarak diğer davalı Serder Turizm İnş. San. ve tic. Ltd. Şti. adına Sefer Bayır arasında Ankara 12. Noterliğinin 31.7.1995 gün ve 20437 yevmiye nolu ve aynı Noterliğin 7.8.1995 gün ve 21180 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat yapım Sözleşmesi adı altında kat karşılığı villalar yapımı konusunda sözleşme yapılmış, arsa sahipleri ile yükleniciye isabet edecek olan villalar birer birer açıklanmıştır. Ancak villalar yüklenici tarafından tamamlanmadan dahili davalıların murisi Ali Gümüş ile yüklenici şirket temsilcileri arasında Ankara 12. Noterliğinin 28.9.1998 gün ve 18676 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde ibraname ve feragatname düzenlenerek yüklenici şirket, Ali Gümüş'ten 12.500.000.000 TL. nakden alıp, Ali Gümüş'ün arsa payı olarak aldığı, 6 villaya ilave olarak aralarında dava konusu 33 numaralı villada dahil olmak üzere 9 adet villayı da vermek suretiyle noksanların Ali Gümüş tarafından tamamlanacağı, bundan dolayı Serder Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şirketinden Ali Gümüş'ün hiçbir hak talebinde bulunmayacağı belirtilerek ibralaşmışlardır. İşte bundan sonra Ali Gümüş Sözleşme başlığı altında dava konusu 33 nolu villayı 30.12.1998 tarihinde harici sözleşme ile haricen Aydın Aydın'a satmış, sözleşmede .. not: ödeme en geç Ağustos 1999'a kadar yapılacak söz konusu natamam villayı kullanabilir sözlerine de yer verilmiş, bilahare 3.2.2000 tarihinde de satıcı Ali Gümüş tarafından davacılar Sebiha aydın ve Ali Aydın'a tapusu intikal ettirilmek suretiyle harici satışa geçerlilik kazandırılmıştır.
Davacılar bu satışın anahtar teslimi olduğunu iddia ederken, davalılar satışın natamam olarak mevcut haliyle yapıldığını savunmuşlardır. Daire villa satım sözleşmelerinde aksine kararlaştırma ve açıklık yoksa, asıl olan satıma konu daire-villanın tamamlanarak teslim edilmesidir. Ancak taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler, Somut olayımızda taraflar arasında yapılan 30.12.1998 tarihli sözleşmenin not bölümündeki söz konusu natamam villayı kullanabilir kararlaştırması satımın mevcut eksik haliyle yapıldığını gösterir. Zira normal olarak anahtar teslimi yapılan satımda sözleşmeye böyle bir hükmün konulması gereksizdir. Sözleşmede inşaat devam ederken alıcı davacının teslim alıp kullanabileceği, ancak inşaat ve eksikliklerin satıcı tarafından tamamlanacağı belirtilirdi. Böyle bir açıklayıcı hüküm de sözleşmede bulunmadığına göre, bu kararlaştırmadan dava konusu villanın mevcut haliyle satıldığı, davacının inşaata kendisinin devam edeceği, inşaat halindeki sitede bulunan villasını kullanabileceği anlam ve manası çıkmaktadır. Öyle olunca davacının villayı tamamlanmamış haliyle satın aldığı, noksan işleri kendisinin tamamlayacağının, davalılardan villanın eksik işlerinden dolayı bir talepte bulunamayacağının kabulü gerekir. Mahkemece, bu nedenle davacıların eksik işler bedeline ilişkin isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin yorumunda yanılgıya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
4- Az yukarıda 3. bentte açıklandığı üzere davalıların murisi Ali Gümüş, yüklenici diğer davalı şirket ile olan sözleşmesini, Ankara 12. Noterliğinin 28.9.1998 gün ve 18676 yevmiye nolu düzenleme Şeklinde ibraname ve Feragatname başlığı taşıyan işlemi ile henüz villaların inşaatı tamamlanmadan sona erdirip yüklenici ile bağını kopardıktan sonra, dava konusu 33 nolu villayı davacılara sattığı dosya içeriği bilgi ve belgelerden anlaşıldığı gibi, mahkemenin kabulü de bu doğrultudadır. öyle olunca davacılar ile yüklenici davalı şirket arasında akdi ilişkide bulunmamaktadır. Bu nedenle mahkemece birleşen davada davalı şirket aleyhine açılan dava, pasif husumet yokluğunda reddedilmiş, davacıların bu yöne ilişkin temyizi olmadığından hüküm, davalı şirket bakımından kesinleşmiştir. Mahkemece şirket hakkındaki dava pasif husumet nedeniyle reddedilirken şirket adına imza atan diğer davalı Sefer Bayır eksik işten sorumlu tutulmuştur. B.K.nun 32/1 maddesi Salahiyettar bir mümessil tarafından diğer bir kimse namına yapılan akdin alacak ve borçları o kimseye intikal eder hükmünü taşımaktadır. Kanunun bu açık hükmüne göre yetkili bir temsilci tarafından yapılan akdin alacak ve borçları, temsil edilen kişiye intikal eder. Mahkemece, davalı şirket hakkındaki dava pasif husumet nedeniyle reddedilip kesinleştiğine, davalı Sefer Bayır'ın sözleşmelerde kendini sorumluluk altında tutacak imzası bulunmadığı gibi, zaten davalıların murisi Ali Gümüş'ün davalı şirket ile ilişkisini sona erdirdikten sonra davacılara satış yapmış olmasına göre, davalı Sefer Bayır hakkındaki davanın da pasif husumet yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde gerekçe gösterilmeden sorumlu tutulması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davacılar ile dahili davalıların sair temyiz itirazlarının reddine, 2.bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davacılar, 3.bentte açıklanan nedenlerle dahili davalılar ve 4. bentte açıklanan nedenlerle de davalı Sefer Bayır yararlarına BOZULMASINA, 400 YTL duruşma avukatlık parasının karşılıklı alınarak birbirlerine ödenmesine, peşin harcın istek halinde iadesine, 07.10.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy