(4721 S. K. m. 2, 779) (1086 S. K. 275, 284) (Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil Ve Tahliye Yönetmeliği m. 73)
Dava: Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili avukat Ulviye Sarp ile davacı vekilleri avukat Ayhan Atlıdan vekili avukat Erkan Baran'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Karar: Davacı, mülkiyeti davalı hazine adına kayıtlı 26080 ada 4, 6, 24, 25 ve 27 nolu parseller üzerinde 15.5.1991 tarihinden itibaren Üniversite lehine eğitim binaları yapılmak amacıyla irtifak hakkı tesis edildiğini, her yıl yapılan artışlarla irtifak hakkı bedelini ödediğini, en son 21.11.2005-21.11.2006 dönemi için irtifak hakkı bedeli 216.996,00.-TL.nı ödediğini, davalı tarafından 17.11.2006 tarihli yazı ile 21.11.2006-21.11.2007 dönemi için irtifak hakkı bedeli olarak 1.866.234,85.-TL.nin takdir edildiğinin bildirildiğini ve ihtirazı kayıtla 20.11.2006 tarihinde bu bedeli ödediklerini, Vakıf Üniversitesi olarak kamu hizmeti yaptıklarından belirlenen bedelin çok fahiş olduğunu, üzerine sonradan Üniversite tarafından yapılan binalar ve eklentiler için de irtifak bedelinin talep edilmesinin uygun bulunmadığını ileri sürerek, son 1 yıllık üfe artış oranı % 10,94 uygulandığında 216.996.-TL. irtifak bedeli ödenmesi gerektiğinden 20.11.2006-19.11.2007 dönemi için irtifak bedelinin bu bedel üzerinden tespiti ile fazla ödenen 1.625.499.-TL.-nin İstirdadına karar verilmesini istemiştir.
Davalı, 15.5.1991 tarihli 49 yıl süreli irtifak hakkı sözleşmesinin tanziminden taşınmazlar üzerine binalar yapıldıktan sonra 26.7.2001 tarihinde resmi senedin vasıf, konu ve irtifak bedeli kısımlarının değiştirilerek tapuya tescil edildiğini, bu sözleşme ile taşınmazların üzerinde bulunan binaların sözleşmeye eklendiğini, davaya konu dönemin 4,5 yıllık dilimin ilk yılı olduğundan taşınmazların konumu, özellikleri ve yönetmelik hükümlerine göre irtifak bedelinin yeniden takdir edildiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davalı idare tarafından belirlenen irtifak bedelinin hakkaniyete uygun bulunmadığı, MK.nun 2. maddesine göre alınan ikinci bilirkişi raporunun hükme uygun bulunduğu gerekçesi ile 20.11.2006-19.11.2007 dönemi için irtifak bedelinin 781.970.-TL. olarak tespitine, fazla ödenen 1.084.264.-TL.nin davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 1991 yılı muhtelif tarihlerinde 49 yıl süreli olarak düzenlenen resmi senetlerle 4, 6, 24, 25 ve 27 nolu parseller üzerinde davacı üniversite lehine eğitim tesisi, öğrenci yurtları, kültürel ve sosyal tesisleri yapılmak üzere irtifak hakkı tesis edildiği, 26.7.2001 tarihli resmi senet ile de 1991 tarihli irtifak hakkı senedindeki vasıf, konu ve bedel kısımlarının değiştirilerek müteakip yıllar zemin üst hakkı bedelleri ile binalara ilişkin üst hakkı bedelleri Maliye ve Gümrük Bakanlığı'nca her yıl yayımlanan Devlet İhaleleri Genelgesinde belirtilen artış oranlarının bir önceki yılın irtifak hakkı bedeline eklenmesi suretiyle saptanır. Her beş yılda bir zemin üst hakkı bedelleri ile binalara ilişkin üst hakkı bedelleri yeniden takdir edilir düzenlemesinin getirildiği anlaşılmaktadır. Bu yazılış şekline göre, beşer yıllık dilim başındaki kira parasının tespiti hakkini n davalı idareye verildiğinin kabulü gerekir.
Ne var ki, her hakkın kullanımında olduğu gibi, sözleşmeden kaynaklanan hakkın kullanılmasında da, Medeni Kanunun 2. maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı davranılmamalıdır. O nedenle davalının sözleşmeden kaynaklanan hakkını dürüstlük kuralları içerisinde kullanması asıldır ve kendisinden beklenende bu olmalıdır. Davadaki talep de, davalının hakkını kötüye kullanarak fahiş olarak tespit ettiği kira parasının indirilmesi ve davalının bu davranışına hakimin müdahalesi istemidir.
Davalı idare tarafından 4,5 yıllık dilimin ilk yılı olan dava konusu dönem için 17.11.2006 tarihli takdir komisyonu kararı ile taşınmazların 2006 yılı emlak vergisi asgari metrekare birim değerleri ve yapı yaklaşık maliyetleri üzerinden zemin ve binalara ilişkin irtifak bedellerinin belirlendiği ve davalı tarafından belirlenen toplam irtifak bedelinin ihtirazı kayıtla davalı idareye ödendiği hususu da dosya Kapsamı ne anlaşılmaktadır.
Devlete ait taşınmaz mal satış, trampa, kiraya verme, mülkiyetin gayri ayni hak tesis, ecrimisil ve tahliye yönetmeliğinin 73/b maddesinde, eğitim, sağlık, sosyal, yatırımları teşvik, fuarcılık ve sergileme amaçlı irtifak hakkı tesisinde tahmin edilen bedel Hazine taşınmaz malı üzerinde yapılması öngörülen yatırım (proje) tutarının % 005'i üzerinden hesaplanır, tespit edilen bu bedel emlak vergisi asgari metrekare vergi değerleri esas alınarak hesaplanan değerin % 1'inden az olamaz" düzenlemesi getirilmiştir. Davalı idare tarafından takdir komisyonunca irtifak bedelleri tesit edilirken anılan yönetmeliğin ilgili maddesi gereğince belirleme yapıldığı anlaşılmaktadır.
Mahkemece alınan bilirkişi raporunda da, bu yönetmelik hükümlerine göre belirlenen değerlerin objektif kriterlere uygun olduğu açıklanmıştır. Hükme esas alınan 18.4.2009 tarihli 2. bilirkişi raporunda ise, dava konusu 6 ve 27 nolu parsel için Ortadoğu mahallesi Bilkent 1. Cadde için takdir edilen 850,00.-TL/metrekare değerinin, diğer parseller için Bilkent 11. cadde için takdir edilen 600,00.-TL/metrekare değerinin esas alındığı, yerinde yapılan incelemelerde ise, bahse konu tüm arazilerin ve araziler üzerindeki tüm yapıların, değeri esas alınan caddelere cepheli olmadığı, ancak 40-50.000 metrekare büyüklüğündeki arazilerin bir bölümünün bu caddelere cepheli olduğu, hakkaniyete uygunluk açısından, dava konusu taşınmazların 2006 yılı ve takip eden yıllarda uygulanacak asgari arazi ve arsa metrekare değerleri olarak Bilkent Üniversite alanı için belirlenen 300,00.-TL/metrekare değerin hesaplamaya esas alınacağı, ayrıca Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nca özellikleri dikkate alınarak belirlenen yapı sınıflarına göre yıpranma payı da düşülerek irtifak bedellerinin tespitinin yapıldığı açıklanmıştır.
Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından yayımlanan 2006 ve müteakip yıllarda uygulanacak asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin, Ortadoğu mahallesi olarak detaylandırılan bölümlerde, Bilkent Lojmanları için 300,00.-TL, Bilkent Üniversite alanları için 300,00.-TL., Bilkent Üniversite arazileri için 200,00.-TL, Bilkent 1. cadde için 850,00.-TL. vs. olarak ilan edildiği anlaşılmaktadır. Mahallinde yapılan keşifle alınan 2. bilirkişi raporunda dava konusu arazilerin davalı idarenin tespitinde esas aldığı caddelere de cepheli olduğu açıklandığı halde, tüm araziler Bilkent Üniversite alanına cepheli imiş gibi 300,00.-TL. değer üzerinden hesaplama yapılmıştır. Bu hali ile, 2. bilirkişi raporu ile ilk bilirkişi raporu birbirleri çelişkili olup yukarıda açıklanan nedenlerle mahkemece hükme dayanak alınan 2. bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli değildir. Bu nedenle, mahkemece iki bilirkişi raporu arasındaki çelişki giderilmeli hangi arazilerin hangi caddeye cepheli olduğu tek tek belirlenmeli ve bu konuda ayrıntılı, gerekçeli, taraf ve Yargıtay denetimine ve hükme elverişli, konusunda uzman, bilirkişi kurulu oluşturulup, rapor alınarak sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, 750,00.-TL duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, 13.05.2010 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy