(818 S. K. m. 96, 106, 355) (4077 S. K. m. 6, 31) (Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkında Yönetmelik m. 7)
Dava: Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
Karar: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda dökümü yazılı 375,55 TL. kalan harcın temyiz edenden alınmasına, 11.11.2010 gününde oybirliği ile karar verildi.
NOT. ÖNEMİ NEDENİYLE İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARINI AŞAĞIDA YAYIMLIYORUZ.
T.C.
GÖLCÜK
1. ASLİYE HUKUK (TÜKETİCİ) MAHKEMESİ
ESAS NO: 2010/201
KARAR NO: 2010/334
DAVA: MÜSPET ZARARIN (MAHRUM KALINAN KİRA BEDELİNİN) TAZMİNİ
DAVA TARİHİ: 21.04.2010
KARAR TARİHİ: 01.07.2010
Davacı vekili tarafından açılan müspet zararın (mahrum kalınan kira bedelinin) tazmini davasının yapılan yargılaması sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 16.02.2007 tarihinde, toplu konut projesi gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşmenin 2. maddesi gereği yükümlülüğünü yerine getirdiği halde davalının, tek taraflı aldığı karar doğrultusunda tüm ödemeleri durdurduğu gibi süresinde de konutu teslim etmediğini ileri sürerek 20 ay 5 günlük gecikme nedeniyle toplam 6.050,00 TL müspet zararın (mahrum kalınan kira bedelinin) davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili, 18.06.2010 havale tarihli dilekçesi ile talep ettikleri miktarı 2.380,00 TL daha artırmak suretiyle davayı 8.430,00 TL olarak ıslah etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 3. maddesi gereğince, müvekkili kurumun, gerek genel ve gerekse gayrimenkul planlarında ve sözleşmelerinde, teknik ve yönetimsel nedenlerle gerekli göreceği her türlü değişikliği yapma yetkisi bulunduğunu, satış sözleşmesinde konutun teslimi hususunda belirli ve kesin bir tarih taahhüt edilmediği gibi sözleşmede geç teslime ilişkin bir hükme de yer verilmediğini, 18 aylık sürenin başlangıç tarihinin, sözleşmenin imzalandığı tarih olarak belirlenmediği, dava konusu konut zamanında teslim edilmiş olsaydı dahi davacının hemen kira geliri elde etmesinin de mümkün olmadığını, kaldı ki davacının taksit ödemelerinin de ertelendiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Taraflar arasında imzalanan sözleşme, ödeme belgeleri ile dava konusu konutun da içinde bulunduğu proje kapsamındaki konutların davalı kurumun internet sitesindeki satış duyuruları celp edilmiş, mahallinde inşaat ve mülk bilirkişileri eşliğinde keşif yapılarak aylık kira bedeli belirlenmiştir.
Davalı kurumun internet sitesindeki satış ilanında, konutların, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 18 ay içinde teslim edileceğinin duyurulduğu görülmüştür.
İnşaat ve mülk bilirkişileri tarafından hazırlanan 02.06.2010 havale tarihli raporda özetle; dava konusu konutun aylık kira bedelinin 16.08.2008 ila 16.08.2009 dönemi için 410,00 TL, 16.08.2009 ila 21.04.2010 dönemi için 430,00 TL olabileceği belirtilmiştir.
GEREKÇE: Davalı vekili, sözleşmenin üçüncü maddesine göre müvekkili kurumun, gerek genel ve gerekse gayrimenkul planlarında ve sözleşmelerinde, teknik ve yönetimsel nedenlerle gerekli göreceği her türlü değişikliği yapma yetkisi bulunduğunu savunmakta ise de 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 4822 sayılı kanunla değişik 6. maddesinde sözleşmelerdeki haksız şart düzenlenmiş ve satıcı ve sağlayıcının tüketiciyle müzakere etmeden, tek taraflı olarak sözleşmeye koyduğu, tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde iyi niyet kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme koşullarının haksız şart olduğu hükme bağlanmıştır. Taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu her türlü sözleşmede yer alan haksız şartlar tüketici için bağlayıcı değildir. Eğer bir sözleşme şartı önceden hazırlanmışsa ve özellikle standart sözleşmede yer alması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir.
Taraflar arasında imzalanan Kocaeli-Gölcük Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesi bu hüküm ışığında değerlendirildiğinde standart sözleşme olduğu açıktır. Bu sözleşmedeki bir şartın belirli unsurlarının veya münferit bir hükmünün müzakere edilmiş olması, sözleşmenin kalan kısmına bu maddenin uygulanmasını engellemez. Bir satıcı veya sağlayıcı, bir standart şartın münferiden tartışıldığını ileri sürüyorsa, bunu ispatla yükümlüdür. 4077 sayılı kanunun değişik 6 ve 31. maddelerine dayanılarak hazırlanan Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesindeki satıcı, sağlayıcı veya kredi veren tarafından tüketici ile akdedilen sözleşmede kullanılan haksız şartlar batıldır hükümleri karşısında, taraflar arasındaki sözleşmenin, davalıya, gerek genel ve gerekse gayrimenkul planlarında ve sözleşmelerinde, teknik ve yönetimsel nedenlerle gerekli göreceği her türlü değişikliği yapma yetkisi veren 3. maddesi, sözleşmenin, davalı kurum tarafından matbu, standart olarak hazırlanıp boş olan kısımların rakam, isim ve adresler yazılarak doldurulmuş olması nedeniyle haksız şart mahiyetindedir. Evvelemirde, sözleşmede, davalı kuruma, teslim süresi ile ilgili değişiklik yapma hak ve yetkisi veren herhangi bir düzenleme bulunmadığı göz ardı edilmemelidir. Geniş yorumla, 3. maddedeki düzenlemenin, davalı kuruma, bu hak ve yetkiyi verdiği ileri sürülse dahi, tüketici aleyhine olan ve tüketiciyi geç teslime katlanmak zorunda bırakan sözleşme hükmünün tüketici ile ayrıca müzakere edilerek kararlaştırıldığı iddia ve ispat edilememiştir. Böyle olunca, davalı tarafça, teslim süresini belirleme hak ve yetkisini de içerdiği savunulan 3. madde hükmünün, açıklanan yasa ve yönetmelik hükümleri karşısında haksız şart olduğu kabul edilmelidir.
Sözleşmede 18 aylık teslim süresinin hangi tarihten başlayacağı belirtilmemiş ise de davalı kurumun internet sitesinden yapılan ilanlarda, teslim süresinin, sözleşme tarihinden itibaren 18 ay olarak duyurulduğu görülmekle, 18 aylık sürenin başlangıcı olarak sözleşmenin tanzim tarihi esas alınmıştır. Ayrıca sözleşmede teslim süresi ve tarihini belirtmeyip ihtilaf halinde satış sözleşmesinde konutun teslimi hususunda belirli ve kesin bir tarih taahhüt edilmediğini ve 18 aylık sürenin başlangıç tarihinin sözleşmenin imzalandığı tarih olarak belirlenmediğini savunmak da iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz.
Davalı vekili, gecikmenin müvekkili kurumdan kaynaklanmadığını, yeniden ihaleye çıkılması işlemleri nedeniyle gecikme meydana geldiğini savunmakta ise de idarenin gücü ve desteğini arkasına almış ve konut yapımı gibi önemli bir kamu hizmetini yerine getiren davalı kurumun, bu neviden gecikmeleri göz önünde bulundurarak teslim süresi tayin etmesi ve taahhütlerine bağlı kalması gerekir. Davalı kurum ile yüklenici ile arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle ortaya çıkan durumun faturası, bu duruma dahili ve katkısı olmayan davacıya yüklenemez.
Davalı vekili, dava konusu konut zamanında teslim edilmiş olsaydı dahi davacının hemen kira geliri elde etmesinin de mümkün olmadığını savunmuş ise de gecikme tazminatı, konutun, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden başlayarak, eylemli olarak teslim alındığı tarihe kadar olan süre için istenebilir. Konutun kiraya verilmesine kadar geçecek muhtemel sürenin bu süreden düşülmesi gerekmez. Keşif tarihi itibariyle dahi konut teslim edilebilir halde bulunmadığına göre teslimi gereken tarih ile dava tarihi arasında geçen sürede mahrum kalınan kira bedelini talep hakkı doğmuştur.
İddia, cevap, sözleşme, satış ilanları, keşif, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı incelendiğinde; taraflar arasındaki uyuşmazlığın, 16.02.2007 tarihinde imzaladıkları, Borçlar Kanununun 355. maddesinde tanımlanan ve karşılıklı haklar ve borçları içeren Kocaeli-Gölcük Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesinden kaynaklandığı, davacının teslimde gecikme nedeniyle, teslimi gereken tarih ile dava tarihi arasındaki dönem için müspet zararını (mahrum kaldığı kira bedelini) talep ettiği, davalının ise sözleşmede teslim tarihi belirtilmediği gibi sözleme şartlarında değişiklik yapma hakkı olduğunu savunduğu, gerçekten de sözleşmede teslim süresi belirtilmemiş ise de, davalı kurumca yapılan ilanda, proje kapsamındaki konutların, sözleşme tarihinden itibaren 18 ay sonra teslim edileceğinin belirtildiği, davalı kurumun, 18 aylık sürenin dolduğu 16.08.2008 tarihi itibariyle konutu teslim yükümlülüğünü yerine getirmediği, bu durumda, akdi feshetmeyen ve ifa beklentisi içinde olan ve Borçlar Kanununun 106. maddesindeki seçimlik hakkını gecikme nedeniyle tazminat isteme doğrultusunda kullanan davacının, sözleşmede ayrıca ve açıkça bir hüküm olmasa bile kararlaştırılan teslim tarihinden başlayarak eylemli teslim tarihine kadarki süre için müspet zararını (mahrum kaldığı kira bedelini) isteme hakkının doğduğu, çevredeki emsaller, ulaşım olanakları, sosyal çevre ve benzeri hususlar da göz önünde bulundurularak konutun getirebileceği rayiç kira bedelini 16.08.2008 ila 16.08.2009 dönemi için aylık 410,00 TL, 16.08.2009 ila 21.04.2010 dönemi içinse aylık 430,00 TL olarak belirleyen ve mahkememizce de uygun bulunan bilirkişi raporu ve aynı mahiyetteki Besni Asliye Hukuk (Tüketici) Mahkemesinin 2009/92 esas ve 315 karar sayılı kararının onanmasına ilişkin Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 08.03.2010 tarih, 2009/12068 esas ve 2010/2695 karar sayılı ilamı doğrultusunda davanın kabulü ile 20 ay 5 günlük gecikme nedeniyle 8.430,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1. DAVANIN KABULÜ ile 8.430,00 TL'nin 6.050,00 TL kısmının dava tarihi olan 21.04.2010, 2.380,00 TL kısmının ıslah tarihi olan 18.06.2010'dan itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2. Kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 500,75 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3. 1.011,60 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4. Davacı tarafından yapılan 227,75 TL (2,75 TL vekalet harcı, 25,00 TL 5 tebligat, 200,00 TL keşif) yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde Yargıtay'a temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu ve usulen anlatıldı. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy