(4077 S. K. m. 3, 4, 10, 10/B, 30) (1086 S. K. m. 74) (818 S. K. m. 32)
Dava: Taraflar arasındaki ayıplı mal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davalı S... A.Ş ile G... Bankası yönünden davanın husumet nedeni ile reddine, diğer davalı Toki hakkında davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı S... İnş ve davalı Toki avukatınca duruşmasız, davacı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmiş ise de, dava miktar itibariyle duruşmaya tabi olmadığından incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı, Olympiakent adıyla bilinen projede yer alan 11. bölge, H 14 blokta yer alan daireyi davalı TOKİ adına vekaleten davalı S... A.Ş.'den 122.740- TL bedelle 25.08.2005 tarihli Taşınmaz Satış Sözleşmesi ile satın aldığını, 25.08.2006 tarihinde konuta yerleştiğini, davalıların satış sırasında reklamını yaptıkları projede müşterilerine vaat edilen taahhütlerini yerine getirmediğini, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu, ağır kusur ve hile ile gizlenen ve taşınmazda değer kaybına sebep olan ayıp ve eksiklikler nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı S... İnşaat..A.Ş., davalı Toki'ye vekaleten satış yaptıklarını, hukuken taraf olmadıklarını, davanın husumetten reddi gerektiğini, satılan taşınmazda ayıp bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Davalı Toki, inşaatın onaylı projeye uygun yapıldığını, tanıtım ve reklam broşürlerine aynen uyulduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını belirterek, davanın reddini dilemiştir.
Davalı banka, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davalı S...İnşaat A.Ş. ve Garanti Bankası aleyhine açılan davanın husumet nedeniyle reddine, davalı Başbakanlık Toplu Konut idaresi aleyhine açılan davanın kısmen kabulüne, gizli ayıplar nedeni ile konutta oluşan değer kaybı tutarı 6.505-TL maddi tazminatın 1.000-TL'sinin dava tarihinden itibaren, 5.505-TL'sinin davanın ıslah tarihi olan 28.08.2009 tarihinden itibaren değişken reeskont faiz oranı uygulanmak sureti ile hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya yönelik isteminin reddine karar verilmiş; hüküm, davacı, davalı S... İnşaat
A.Ş.ve davalı Başbakanlık Toplu Konut idaresi tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı TOKİ'nin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının, davacının davalı Garanti Bankası'na yönelik tüm, diğer davalılara yönelik aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacıların satın aldıkları konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Mahkemece, havuzun bağımsız bölümün parselinde olmaması, sitenin genel çevre duvarının ve demir parmaklıkların yapılmaması, ortak yaşam/ spor alanlarının kamuya açık hale dönüşmesi gizli ayıp kabul edilerek hangi ayıbın ne ölçüde değer eksikliği yarattığı açıklanmadan, taşınmazda toplam 6.505-TL değer azalmasına yol açtığı kabul edilmiştir.
Davacı, özel güvenlikli bir yaşam alanı vaat edilmiş olmasına rağmen; sitenin genel çevre duvarlarının demir parmaklıklarının dahi büyük ölçüde mevcut olmaması sebebi ile vaat edilen 24 saat özel güvenlik sisteminin işletilemediğini ileri sürmüştür. Mahkemece, sitenin genel çevre duvarlarının ve demir parmaklıklarının bulunmaması gizli ayıp olarak nitelendirilerek, değer düşüklüğüne hükmedilmiştir. Oysa ki, eldeki dava dosyası ve aynı proje ile ilgili diğer dava dosyaları kapsamlarından; sitenin çevresinin fabrikasyon, standart tel çit ile çevrilerek tak, otomatik bariyer ve güvenlik kulübeli üç ana kapının ihdas edildiği, site içinde bulunan her bölgenin çevresinin üstü demir direklerle takviye edilmiş beton duvarlarla çevrildiği, her bölgenin giriş kapısının bariyerli ve manyetik turnikeli olup, bölge içine ancak manyetik kartla girilebildiği, kontrolü sağlamak için güvenlik görevlisinin bulundurulduğu ve böylece güvenlik zafiyetinin yargılama aşamasında giderildiği anlaşılmıştır. O halde, davacının bu talebi nedeniyle değer düşüklüğüne hükmedilemez. Mahkemece, değinilen bu yön göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Davacı, havuzun projede gösterilen standartlarına uygun olmadığını, havuzun temizliği ve suyunun kimyasal ilaçlanmasına müsait olmadığını ve havalandırma kanallarının bulunmaması nedeniyle risk taşıdığını ileri sürmüştür. Mahkemece, bazı bölgelerde havuzun, bağımsız bölümün yer aldığı parsel üzerinde bulunmaması gizli ayıp olarak nitelendirilerek; davacının bu yönde bir talebi bulunmamasına rağmen değer düşüklüğüne hükmedilmiştir. Davacının talebi aşılarak yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Olympiakent adlı proje kapsamında yapılacak konut ve villaların satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, yüzme havuzları, basketbol sahaları, beachvolley sahası, tenis kortları, buz hokeyi ve buz paten pisti, rollerblade, kaykay alanları, tırmanma duvarı ve daha pek çok olanağın bulunacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu spor kompleksinin mülkiyeti Toki'ye ait olan 518 ada üzerinde inşa edildiği ve Toki tarafından halka açık hale getirildiği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Davalı S...İnşaat..A.Ş., her ne kadar 518 ada üzerinde yapmayı vaat ettiği spor kompleksini taahhüdüne uygun biçimde tam ve eksiksiz inşa ettiğini, davacının yararlanmasına hiçbir engel bulunmadığını, bu spor kompleksinin sadece site sakinlerine özel ve münhasıran onların kullanımına açık olacağı taahhüdünde bulunmadıklarını savunmuşsa da; Olympiakent projesinin vaziyet planında, internet ilanlarında tanıtım maketlerinde ve broşürlerinde, spor kompleksinin gösterilmesi, bu şekilde projenin reklamının yapılması nedeniyle davacıda bu yerlerin siteye dahil olduğu intibaı uyandırılmıştır. Dolayısıyla, söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyeti Toki'ye ait olan 518 ada üzerinde yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, sosyal tesislerin Toki'ye ait taşınmaz üzerine yapılmış ve kamuya açık hale getirilmiş olması, gizli ayıp olarak nitelendirilmiş ise de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen ayıplı ifa değil eksik ifa söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi heyeti aracılığı ile, dava konusu spor kompleksinin siteye dahili halinde davacının satın aldığı konutun değeri ile siteye dahil edilmemesi halindeki değerinin belirlenmesi, yapılacak oran sonrası davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarının taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli raporla tespit edilmesi ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesidir. Mahkemece, değinilen bu hususlar göz ardı edilerek, yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
3- Davacı, dava dilekçesinde, alacağın yasal faizi ile birlikte tahsilini istemişlerdir. Mahkemece, reeskont faizine hükmedilmiştir. HUMK 74. md. gereğince Hakim her iki tarafın iddia ve müdafaalarıyla mukayyet olup ondan fazlasına veya başka bir şeye hüküm veremez. Bu nedenle, mahkemece talebin aşılması suretiyle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
4- Mahkemece, davalı yüklenici S... İnşaat
A.Ş'nin diğer davalı TOKİ'ye vekaleten sözleşme imzaladığı, B.K'nun 32/1 maddesi hükmü kapsamında sözleşmeyi bir başkasına vekaleten imzalayan kimsenin o sözleşmenin tarafı sayılamayacağı, sözleşmeden doğan hak ve borçların temsil olunan TOKİ'ye ait olduğu, satıcı bakımından söz konusu olan ayıba karşı tekeffül borcundan S...İnşaat...A.Ş'nin sorumlu tutulamayacağı gerekçesi ile davalı S... İnşaat...A.Ş yönünden davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiştir. Davacı, davalının imalatçı-üretici sıfatı ile sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. Dosya içerisinde bulunan 31.10.2003 tarihli, davalı S... İnşaat...A.Ş ile TOKİ arasında imzalanan sözleşmede de, davalı S... İnşaat...A.Ş'nin yüklenici sıfatı ile konutları inşa ettiği anlaşılmaktadır. İmalatçı-üretici kavramı ve sorumluluğu 4077 Sayılı Yasa'nın 3.ve 4. maddelerinde düzenlenmiştir. TKHK'nun 4/3 maddesine göre; İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10. maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. Hal böyle olunca, imalatçı-üretici durumunda bulunan davalı S... İnşaat...A.Ş'ye husumet yöneltilebilir. Mahkemece, bu davalı yönünden de uyuşmazlığın esasının çözümlenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
5- Bozma nedenine göre davalı S... İnşaat...A.Ş'nin temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı TOKİ'nin sair, davacının davalı Garanti Bankası'na yönelik tüm, diğer davalılara yönelik sair temyiz itirazlarının reddine, (2) ve (3) nolu bentte açıklanan nedenlerle hükmün davalı TOKİ yararına BOZULMASINA, (4) nolu bentte açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, (5) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı S... İnşaat...A.Ş'nin temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan 91.00 TL temyiz harcının istek halinde davalı Toki ile davalı S.'a iadesine, 10.06.2010 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Dosya kapsamından davacının dava konusu ettiği ayıp ve eksiklerle ilgili olarak dosyaya ibraz edilen, bilirkişi raporları, projeler, tapu kayıtları ve tüm delillerden; taahhüt edilen projenin, takriben 1000 dönümlük arazi üzerinde adalar bazında bir çok siteden oluşan çok büyük bir proje olduğu ve taahhüt edilen hususların projeye uygun gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır.
Davacının eksik ve ayıplı olduğunu iddia ettiği unsurlardan spor kompleksinin Olumpia kent projesinin vaziyet planında, internet ilanlarında, tanıtım maketlerinde gösterildiği ve projenin reklamının bu şekilde yapıldığı, bu nedenle davacıda bu yerlerin siteye ait olduğu intibanın uyandırıldığı, halbuki; taahhüt edilen spor kompleksinin mülkiyeti TOKİ'ye ait 518 ada üzerine inşa edildiği ve TOKİ tarafından halka açık hale getirildiği, bu durumun ayıplı ifa değil eksik ifa mahiyetinde olduğu bu yüzden davacının 10 yıllık zamanaşımı süresinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği yolundaki dairemiz çoğunluğunun bozma görüşüne katılmıyoruz.
Zira yukarıda açıklandığı üzere; taahhüt edilen proje bir tek ada veya bir tek siteden meydana gelmemektedir. Takriben 1000 dönüm (1.000.000 m2) arazi üzerinde bir çok ada ve siteden oluşmaktadır. Her sitenin havuz ve sosyal tesislere sahip olduğu etraflarının duvarla çevrildiği ve gerekli güvenliğin sağlandığı dosyadan açıkça anlaşılmaktadır.
Başlangıçta projeyle ilgili tüm alan TOKİ'ye ait olduğu da açıktır. Davacı buradan proje kapsamında bir konut satın almıştır. Proje kapsamında davacının konut satın aldığı ada dışındaki adalara inşa edilen okul, çarşı, spor kompleksi gibi unsurlar ile sitelerin ortak yollarının site sakinlerinin özel mülkiyetine ait olacağına dair davalılarca herhangi bir taahhütte bulunulmadığı gibi bu gibi unsurların site sakinlerinin özel mülkiyetinde olmasının beklenmesi de hayatın olağan akışına aykırıdır. Bu nedenlerle TOKİ arazisine inşa edilen spor kompleksinin de TOKİ'ye ait olması doğaldır.
Davalılar yapılacak spor kompleksinin mülkiyetinin site sakinlerine devredileceği taahhüdünde bulunmamış ve spor kompleksini davacının da istifade edebileceği şekilde proje kapsamında gerçekleştirilmiştir. Kaldı ki tapu kayıtlarının aleni olması nedeniyle davacı satın aldığı konutun tapusunun neyi kapsadığını bilebilecek durumda olup TMK 1020.maddesi gereğince kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez kuralı karşısında, davacının spor kompleksinin site sakinlerine ait olması gerektiği iddiasının da dinlenmesi mümkün değildir. Ortada bu nedenlerle eksik ifadan bahsedilemez.
Belirtilen nedenlerle; mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekip, bu nedenle mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesi gerekirken Dairemiz çoğunluğunun eksik ifa nedeniyle bozma doğrultusundaki görüşüne katılmamaktayım. Mahkemenin davanın kısmen kabulüne dair kararının davanın reddi gerektiği gerekçesiyle bozulması gerektiği görüşündeyim. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy