(4077 S. K. m. 4, 30) (6098 S. K. m. 223)
Dava ve Karar: Davacı, 12.07.2006 tarihinde "İstanbul Halkalı Toplu Konut Projesinden " 550 ada C 2-2 Blok 30 numaralı daireyi davalı TOKİ'den satın aldığı daireyi 2008 yılı ağustos -eylül aylarında teslim aldığı, dairenin eksik ve ayıplı olarak teslim edildiği, teslimden sonrada daire, site ve ortak alanda eksik ve ayıplı imalatlar olduğunun anlaşıldığını, Küçükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 2009/164 d.İş. Dosyası ile tespit yaptırdıklarını bildirerek eksik ve ayıplı işlerin taşınmazda sebep olduğu değer kaybı hesaplanarak kıymet noksanı mukabilinde semen tenziline karar verilerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak ıslah dilekçesi ile de toplam 21.017,00 TL TL nin avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 21.017,00 TL nin dava ve ıslah tarihleri gözetilerek avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Davalının, mahkemece gizli ayıp olarak nitelendirilen ayıplarla ilgili temyiz itirazı yönünden; Dava tarihi olan 01.01.2013 tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 4077 sayılı TKHK.'nun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK'nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun bu konudaki 223. maddesi uygulanacaktır. Anılan maddeye göre, alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. 6098 sayılı TBK.'nun 223. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.
Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; Davacının 12.07.2006 tarihinde satın aldığı bağımsız bölümün davacıya bila tarihli belge ile teslim edildiği ve davacının da gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğu yönünde Küçükçekmece 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/164 Değişik İş dosyası ile tespit yaptırdığı dosya kapsamı ile sabittir.
Hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporunda "gizli ayıp"lı olarak belirtilen imalatlar ile ilgili olarak; bu ayıpların "açık" yada "gizli" olup olmadığı ve "gizli ayıp" olarak nitelendirilen bu ayıplar yönünden (mesela projeye aykırı inşa edilen kanalizasyon sistemi ve buna bağlı tıkanma sorunları, Radyatör borularının zemine saplandığı boru çevresinde yalıtımın sağlanamaması gibi ayıplar ile diğer ayıpların kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki tüketicinin ne zaman farkedebileceği ile bağımsız bölümün teslim tarihi ve tespit tarihi de göz önünde bulundurularak) yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği anlaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK.'nun 223. maddesi hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen "hemen ihbar" mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Site yönetiminin ve diğer tüketicilerin, tüketici adına ayıp ihbarında bulunma hak ve yetkisi bulunmamaktadır. Hal böyle olunca mahkemece, bilirkişi heyetinden, "gizli ayıp" olarak nitelendirilen imalatların, "açık" yada "gizli" ayıplı olup olmadığı ayrıca bu ayıpların ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği, teslim ve ihbar tarihleri de gözönünde bulundurularak) zaman dilimi de dikkate alınarak taraf ve yargı denetimine esas olacak şekilde ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2-Davalının, mahkemece eksik ifa olarak nitelendirilen eksik işlerle ilgili temyiz itirazı yönünden; Her ne kadar mahkemece hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporlarında, karton piyer, mutfakta Tv. anten ve telefon prizini ile balkonda elektrik prizinin bulunmaması, interkom sisteminin yapılmamış olması, daire duvarlarında boya altına saten alçı sıva çekilmemiş olması, sitenin çevre duvarlarının yapılmaması, blok çevresinde ve zemininde bulunan aydınlık ve mazgal demirlerinin antipas boya ile boyanmaması ve paslanmaların başlamış olması, ortak alan peysajı için gerekli otomatik sulama sistemi ve diğer peysaj alt yapısının yetersizliği, ağaçlandırma, bitkilendirme, çimlendirme ve genel çevre düzenlemesinin katologtaki görüntünün çok gerisinde kalması otopaks çizgilerinin bulunmaması, katolagtaki görsellerde yeralan gergi sistem gölgelikler, pergola açık ve kapalı kafeterya, sosyal donatı alanı ve müştemilatın yapılmamış olması eksik ifa olarak nitelendirilmiş ve buna göre davacının talebi kabul edilmiş ise de; Bu eksiklikler, davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun'un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca bu eksikliklerin açık ayıp niteliğinde olmasından ve süresinde ayıp ihbarında bulunulmamasından dolayı bu taleplerin reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve yazılı gerekçe ile bu talebin kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
3-Bozma nedenlerine göre, davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda 1., ve 2. bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün davalı yararına BOZULMASINA, 3. bent gereğince davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan 25,20 TL harcın davalı Toki'ye, 359,00 TL harcın İhbar Olunan Kuzu Toplu Konut'a iadesine, 29.03.2016 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Uyuşmazlık; satın alınan dairede ve sitenin ortak alanlarında tespit edilen eksikliklere, 4077 sayılı Yasadaki ayıba karşı tekeffül hükümleri mi? yoksa eksik işe ilişkin Borçlar Kanunu genel hükümlerinin mi uygulanacağı konusundadır.
Eksik iş ve ayıplı iş ayrımının sınırları yasalarımızda açıkça belirlenmediğinden bu boşluk Yargıtay içtihatları ile doldurulmaktadır. Bu ayrımın hukuki sonuçları önemli olup birbirinden farklıdır. Çünkü özel hüküm yerine genel hükme başvurmak muayene ve ihbar süresi geçirilmişse önem arzedecektir. Nitekim ayıplı iş için mutlaka ihbar gerekirken eksik ifa da ihbara gerek kalmadan dava açılabilir. Bazı durumlarda eksik ifa ile ayıplı ifanın ayrımında güçlük yaşanmaktadır. İşte burada bitmemiş yani tamamlanmamış ifa ile ayıplı ifa ayırımını iyi yapmak gerekir. Bu husus doktrinde de tartışmalıdır; ifa etmeme çok kapsamlı bir kavram olup teknik ve gerçek anlamda "gereği gibi ifa etmemeyi" karşılamamaktadır. Borçlanılan edimin niteliklerine uymaması halinde gereği gibi ifa etmeme, kötü ifa veya ayıplı ifa demek mümkündür. (..., Borçlar Hukuku, Beta Y., sh 1004) ... göre ise borçların ifa edilmemesi, borçların hiç ifa edilmemiş olmasının yanında borçların gereği gibi ifa edilmemiş olmasını da kapsamaktadır. Uygulamaya gelince; tüketici hukuku yönünden de öncelikle ayıplı ifa-eksik iş (ifa) ayrımı yapılmalı, eksik ifa halinde TKHK nun 30. maddesi delaletiyle TBK.m.112vd. (EBK.96) hükümleri uygulanmalıdır. Bu arada belirtilmelidir ki, eksik iş kavramı esasen istisna akdine ait bir terim olmakla birlikte bunun satım akdindeki karşılığı "eksik ifa"dır. Yargıtay uygulamasında eksik iş, sözleşme konusu işin bir kısmının ya da tamamının hiç yapılmamasıdır; yani yapılmayan iştir. Yapılmayan bir işin teslimi sözkonusu olmaz. Ayıplı iş ise, eksik işten farklı olup, esasen yapılan işteki vasıf noksanlığıdır. Ayıba karşı tekeffül borcu konutun fiilen ve tamamen tesliminin gerçekleşmesi ile doğar. Diğer bir anlatımla ifanın hiç yerine getirilmemesi halinde eksik ifadan söz edilir. Bir şeyin teslimini konu alan borçlarda teslimin eksik yapılması yapma borçlarında yapılması gereken şeyin tam olarak yapılmaması eksik ifadır. Bu hususta şu ölçütten yararlanmak gerekir: "Eksikliğin giderilmesi diğer kısımlara dokunmadan, zarar vermeden mümkünse eksiklikten, fakat eksikliğin giderilmesi diğer kısımlara müdahaleyi onlara zarar vermeyi gerektiriyorsa ayıptan bahsedilmesi gerekir. Yazara göre bir duvarın boyanmamış olması kural olarak borcun ifa edilmemesine veya eksik ifaya ilişkin hükümlerin uygulanmasını gerektiren bir eksikliktir. Buna karşılık aynı duvarın önce astar boya ile boyanması gerektiği halde bu boya yapılmadan normal boya ile boyanmışsa artık ayıptan sözedilmelidir." (.., ... 2011, s.576, no:1449, nakleden ...., 2014/28049 esas sayılı dosyamızdaki hukuki mütalaasından) Örneğin asansörün motorunun takılmaması eksik iş, motorunun bir parçasının takılmaması nedeniyle çalışmayan asansör ayıplı sayılır. Yine bir konutun kararlaştırıldığı halde mutfak dolaplarının takılmaması eksik ifa, bu dolabın mdf yerine kavaktan yapılması ayıplı ifadır. Dolayısıyla ayıplı ifadan söz edebilmek için eserin tamamlanarak teslim edilmesi gerekir. Eksik ifanın tespiti halinde eksikliğin değeri bulunarak tazminata karar verilmelidir. Ortak alanlardaki eksiklikte ise nispi yönteme göre bulunacak bedele hükmedilir. Taraflar arasındaki işlemin bir tüketici işlemi olması sebebiyle tüketici lehine yorum yapma ilkesinin kabulü gerekir. HGK'nın 20.02.2013 tarih ve 2012/13-751 Esas ve 2013/265 sayılı kararı da bu yöndedir.
Somut olayda mahkemece eksik ifa olarak nitelendirilen ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılmadığı belirtilen kartonpiyer, elektrik, telefon ve anten prizinin konulmaması, interkom, sisteminin yapılmamış olması, sitenin çevre duvarları ile açık - kapalı kafeterya yapılmamasının daire içi ve site ortak alanındaki eksik ifa olarak kabulü gerekir. Mahkemece eksik ifa kabul edilen kısım yönünden ilk derecesi mahkemesi kararının onanması gerekirken çoğunluğun bu eksiklikleri açık ayıp olarak kabul eden 2. nolu bozmadaki görüşüne katılmıyoruz. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy